地王的游戏：郑州14大地王项目现况盘点！

    萧瑟秋风今又起，换了人间。

    还记得去年的地王吗？

    地王年年有，去年特别多。

    2016年，全国范围内地王频出，1-9月郑州更是拍出14个地王。

    如果不是9月15号郑州市人民政府一纸调控令的出台，郑州土拍加入“熔断”之列，去年的地王不可能只有14个？！绝对不可能！

    大家都不会忘记去年9月出让的北龙湖15、16号地历经中止竞拍、异常报价、流拍、重新挂牌等种种波折，最终在今年7月份成交。何况之后，北龙湖、龙子湖、白沙、经开老城区、滨河国际新城十几宗热门地块出让，均以熔断价成交。如果说其他版块能否出地王还有待商榷，那北龙湖、滨河国际城出地王相信没有人会怀疑。因为去年的地王大多出自北龙湖、滨河国际新城这两个区：

    回顾去年地王的频繁出炉，

    一是受整体市场影响，去年全年热点二线城市楼市疯狂，销售火爆房企有更多的钱拿地；

    二是外来房企大批入郑，2016年百强房企前十强全部入郑，前50强中60%入郑，郑州本来就稀缺的净地，在手握大量资金的外来房企环伺之下，竞争更加激烈，收并购、合作开发、抢地王成为他们入郑的主要途径；

    三是看好区域前景，北龙湖不用说，郑州乃至河南未来最高端的金融中心和豪宅聚集区。滨河国际新城，蝶湖、荷湖、潮河双湖一河加持，自贸区核心区域，未来领事馆区，规划起点高、国际化、环境好，也是让其成为继北龙湖之后限综合房价第二高的热点区域；

    四是对赌未来，从以往地王的经验来看，地王项目赌的是未来预期。一来，为公司其他项目抬高溢价，失之东隅，收之桑榆；二来，等待下一个地王解套或挺过这个周期等待下一个周期到来。

    按照地王的逻辑来说，地王的出现会极大改变人们对房价的预期，尤其是在去年供需严重失衡的郑州，地王更是成为房价暴涨的导火索。而当地王楼面价接近周边房价或高于周边房价，再加上疯狂的市场，人们对未来的预期就是翻倍。

    万科郑纺机地王的出现，13411.24元/㎡的楼面价，市场预期售价2万+；

    滨河国际新城三连拍，楼面价从9005元/㎡拍到10544元/㎡，市场预期售价2万+；

    北龙湖雅居乐、荣盛地王的出现，市场给出的预期售价突破4万+。8.18融创、金茂地块，更是将北龙湖的价格预期提高到6万+。

    如今，郑州已实施“熔断”一年，市场再无新的地王，哪些曾经的地王现状如何？

    去年地王今如何？

    近期关注楼市的人会发现，最近这些地王们动作频频。

    上周康桥悦蓉园、华润紫云府两个地王项目开盘；亚新海棠公馆上周接待中心开放；海马青风公园预计本周开盘；亚新紫藤公馆9月初产品发布会；北龙湖金茂府9月23日售楼部开放、24日产品发布会；阳光城檀悦9月初营销中心开放；融创中原壹号院城市展厅9月初开盘。

    动作更快的，正商善水上境、恒大悦龙台去年已开盘，碧桂园天玺也于今年5月开盘。

    也就是说2016年的地王，如今或已入市或面临入市。

    对于地王，我们更关心的是其产品如何？定价如何？

    地王，一般都是和高房价、改善高端产品挂钩，比如曾经的建业贰号城邦、让新东润一战成名的东润泰和。当然，地王中也有例外，记忆中郑州市场就有两个平民地王，中益7囍、领创天誉华庭走的就是刚需路线。

    而看这14大地王，也是各有不同：

    正商善水上境、恒大悦龙台，紧抱北龙湖大腿，是两个房企在郑州打造的首个top系产品，精装高层+洋房，两个项目高层均价基本维持在32000元/㎡左右，洋房均价基本维持在35000-36000元/㎡。

    碧桂园天玺，碧桂园在郑州主城区首次开发的一个项目，带来的是碧桂园高端产品系“天”字系，均价22000元/㎡，从价格上来看，不是刚需客户能够接受的。

    雅居乐御宾府，北龙湖的核心位置，也是目前北龙湖项目最集中的位置，和其他项目位置差异较小，即使有也是紧邻学校、公园、运河这些区别，本文包括下面几个项目不再从位置这方面介绍。从产品而言，在产品上做了纯复式。1.49的容积率，号称纯叠墅的低密社区（相当于6层的复式洋房），面积段为185、195、215、255㎡，其中185㎡的较多，营销中心已经开放。

    荣盛华府10栋洋房，6栋叠拼，4栋双拼。洋房1梯2户，面积段在180-200㎡；叠墅6层，面积段在215-270㎡；此外还有4栋500平的双拼别墅，共8套，占据了地块最好的位置，加上赠送的面积超过1000㎡。据说8月份推出部分洋房、叠加产品，均价4万/㎡左右。

    亚新紫藤公馆，本土房企在白沙推出的“公馆系”纯高层、纯改善豪宅项目，全部为19层的大平层，成品交付，面积141㎡、165㎡、186㎡、218㎡，一梯一户，配置上也是改善产品的标配，新风系统、中央空调、智能家居系统等等。

    万科美景世玠，可以说是2016年最受关注的一个地王，为有地缘情怀的老城区置业者打造核心城区的高端改善盘。在讲这个项目时，提到最多的就是万科的人文情怀，保留了两条郑纺机厂区里的全冠法桐以及在两栋苏式洋楼的基础上，改善做了两个社区会所。而产品上，项目采用高低配，主力户型为143-200㎡洋房和127-143㎡高层，样板间已经开放。目前，市场透漏高层价格约高层21000元/㎡，小高层24000元/㎡。

    康桥悦蓉园，151亩的占地面积，地块指标较好，让主打景观的康桥更有施展空间。产品规划有高层+小高层+洋房。高层，成品交付，面积89㎡、125㎡、144㎡，已开盘，均价17500元/㎡；洋房159㎡、185㎡，标准层均价22000元/㎡，首批已售罄。

    亚新海棠公馆，亚新第三个公馆系产品，上周接待中心开盘，产品同样为高层+洋房，成品交付，高层最小面积140㎡，还有160㎡房源；洋房180㎡、200㎡，纯粹的改善客户。

    海马青风公园，6栋洋房+9栋高层，高层户型为98㎡、118㎡，洋房为122㎡、129㎡，成品交付，区别于其他项目的就是绿色科技——除霾系统加持。预计本周日开盘，售楼部释放的价格一万五左右，虽然价格较低，但是只推出一栋楼，130多套房源，显然是一次市场试水，而首开低价也不代表接下来同样低价。

    融创中原壹号院，目前售楼部已经开放，但具体规划尚未释放，有兴趣的可以过去了解一下。

    北龙湖金茂府，在北龙湖的一众豪宅产品中，带来了金茂引以为傲的“绿金科技”， 9月23日售楼部开放，24号将举办产品发布会。

    华润紫云府，华润继悦府之后，终于推出的又一个新品。主力户型80㎡-155㎡，算不上纯粹的改善盘。开盘之前，便铺天盖地打广告，释放18500元/㎡的均价。在楼面价11921元/㎡的条件下，首开价只高出6500元/㎡左右，而且位置在经开老城区、紧邻在建的地铁5号线、距离不远的高铁板块住宅售价25000元/㎡左右，项目是不是很有性价比？

    阳光城檀悦，阳光城在经开区的城市综合体项目，除住宅产品外，还规划有公寓、写字楼、和自持的9万㎡商业。住宅主力户型面积106-188㎡，其中，129㎡户型为闵系房企带来的跃层户型。

    套路几多？

    纵观进度总体而言，

    一 、14个地王项目都已经对外发声，营销中心均已对外开放。

    二、5个已经开过盘，进入正常销售阶段。去年年底正商善水上境、恒大悦龙台已经率先开盘，今年5月碧桂园天玺也正式发售，去化数据尚可。

    最近刚开盘的比较受关注的是几个经开地王项目。首开量少试水市场。

    华润紫云府率先拉开价格战，以低于市场预期价的18500元/㎡全城宣传，影响到整个的区域定价预期。开盘当日被 ”宣称更低价的“碧桂园天悦截胡，但整体去化数据还算良好。

    康桥悦蓉园打响滨河国际新城的地王头炮，高层均价17500元/㎡，符合区域限价要求.。

    三、预计有2个项目马上入市。海马青风公园已经有低价首开的消息释放出来，但货量很少。广受关注的万科美景世玠一直在释放开盘预告，但具体日期仍未定下来，市场上关于此项目的售价也说法不一。

    从当下来看，地王操盘有以下几种套路：

    1、运气好，赶到了6月份出台限价政策前，正常推售。

    2、首开以少量货源试水，受制于限价，部分采用了低于市场预期的售价。

    3、无套路，不卖房。各出奇招，内购、绑定形式等等花样百出。

    4、等、等、等。在尚不明朗的市场环境下，持盘观望。

    结语

    2017年的土拍，以熔断的方式摘地，市场暂时告别了”地王“。

    有人认为去年的地王项目尚无法成功解套。

    还有人认为今年以”熔断价“摘地的，也同样前景不明，面临考验。

    虽然今年无新地王，但”地王的游戏“仍在继续，

    犹如击鼓传花，鼓声未停，花亦未到，且等鼓停花落，方有真论断。

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