重磅！集体建设用地建租赁住房试点全面启动

    9月28日，国土资源部宣布，全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点。

    回顾租赁住房发展可以发现，8月28日，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，方案中明确提出为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。

    国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、成都、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

    9月26日，国土部在武汉召开会议并发声，表明“利用集体建设用地建设租赁住房”政策，开始落地实施。

    会议还明确提出：

    试点的总体要求是牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以构建租购并举的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。

    楼市调控有两大长效机制，一是租赁，二是房地产税。房地产税仍在研制当中，租购并举制度已经开始布局。

    如何影响楼市

    利用集体土地建造租赁住宅，相比于之前的各种“限”，更能达到促进楼市趋稳的效果。

    因为，无论是限购、限售还是限价，都是在“堵”，压制需求，但需求是压不住的。而集体土地建造租赁住宅，是“疏”，是解决需求，这才是调控楼市真正有效的方法，也是最有力度的调控。

    更关键的是，通过集体土地建造的租赁住宅，成本大幅下降，将来进入市场的租赁房屋租金相比于市场肯定要低上不少。

    以北京、上海为例，一线城市房屋的建造成本中土地成本占了60%~70%，新的政策规定，集体土地用地在经过政府机关单位审批后，可以由镇村集体经济组织为主体实施。

    集体土地属于村民，在这些土地上建起来的租赁住宅，可以不考虑土地成本，也即集体土地上建造租赁住宅的成本相比于开发商拍地建造的成本要低上60%~70%，再加上免去开发商环节节省的费用、税费等，整个流程下来村民们的建造成本要比开发商拿地建造住宅的成本低上75%左右。

    这样算下来，集体土地上建造出来的房屋租金即使比市场上低一半，其租金回报率也比开发商的租赁住宅要高得多。村民们理论上可以提供比商场租金低70%的租赁住宅，实际情况中，即使没有这么大的优惠，也会比市场中便宜不少。

    杭州、南京、成都、合肥、厦门、郑州等强二线城市，开发商房屋建造成本中土地占比比一线略低，但也已超过60%，意味着，这些城市未来也同样会有一批低于市场租金的租赁住宅入市。

    它们入市后，住宅供应量会显著增加，尽管只能租赁，但在租售同权、租售同分的政策下，同样能满足居民的住房需求，量如果足够多，绝对能够有效抑制这些城市的房价。

    房价会下降吗

    集体土地大规模建设租赁住宅入市，能否让高房价降下来？

    答案是不能。短期内能够抑制，长远来看，可以减缓上涨速度，却无法停涨。

    政府虽然提出了这个办法，但地方政府财政收入中，土地收入是不可或缺的一部分，因此集体土体建设租赁住宅的规模绝不会大到摧毁现有的商品房体系。

    2016年数据显示，全国国有土地使用权出让收入37457亿元，同期全国财政总收入15.9万亿元，再加上与房地产相关的各种税收，占财政总收入的1/3左右。

    退一步讲，地方政府拿出了前所未有的魄力，大规模推进集体土地建租赁住宅，至多是减缓房价上涨速度，却无法阻止他们上涨。

    逻辑上很好理解，一旦有相对廉价的租赁住宅供应，就会吸引更多的人前来，需求增大，房价支撑力度更足。深圳就是个例子。

    集体土地建租赁住宅这条路，深圳早就走过，只不过之前并没有这些政策，所以深圳农村集体土地上建起来的都叫“小产权房”，也叫城中村。深圳已经没有这类土地了，所以13个试点城市中，看不到深圳的身影。

    目前，深圳城中村集体建房650万套，占全市1035万套住房总量的62.8%。正因为有这么多相对廉价的租赁住房，深圳才能保持着每年几十万人口净流入，成为年轻人最受欢迎的城市。

    但也正是因这些不断涌入的人口，支撑着深圳的房价，让它居高不下。650万套不用交地价、交税的房子，都平抑不了深圳的房价，其他人口增量显著的热点城市，可想而知。

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