河南全面进入城市群时代 如何改写楼市新版图

河南全面进入城市群时代，将如何改写楼市新版图？

城市群暗含了中国区域经济发展的趋势。城市群是中国未来经济发展格局中最具活力和潜力的核心地区，是中国主体功能区战略中的重点和优化开发区，也是未来中国城市发展的重要方向。而新的城镇化进程将是以重点城市群为主的大发展。

全国放眼下来，十大城市群分别是：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、以武汉为核心的长江中游城市带、以重庆和成都为主要构成的川渝城市带、山东半岛城市群、中原城市群、辽中南城市群、海峡西岸城市群及关中城市群。

其中，长三角、珠三角、京津冀城市群、长江中游城市带以及川渝城市带被国家认定为国家级城市群，已经初步成型。

“未来中国城市的主力格局是‘3+6’，就是3大城市群加上6个主力城市。三大城市群是环北京城市群（即京津冀）、环上海城市群（即长三角）和环深圳城市群（包括香港和广州）（即珠三角），6个城市指的是南京、合肥、武汉、长沙、重庆和成都（这些都是其他几大城市群的中心城市），这些城市将在未来中国未来城镇化及中国经济转型的过程中发挥非常大的作用。”中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为。

从宏观层面看，2016年“3+6”城市格局占全国人口19.5%，创造的GDP占比达36.8%，新房交易额占比达46.2%，二手房交易额占比达73.5%。城市圈的大城市人口、资金吸引力持续增强；房地产交易占比高；转型的开发商由开发投资走向多元化运营，同时集中度不断提高。因此，城市群不仅是房企开发投资布局的着眼点，也是其转型运营的着力点。

那么，河南的城镇化该如何发展才能后来者居上呢？

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【现状】

河南全面进入城市群时代

“2016年，国务院批复了《中原城市群发展规划》，中原城市群正式进入国家七大城市群行列，这标志着河南全面进入城市群发展时代。”今年9月底，在《砥砺奋进的五年——河南发展报告（2012~2016）》出版研讨会上，省社科院院长张占仓如是表示。

在中原城市群一体化的引领下，河南省的城镇化质量不断提高，城镇化率从2012年的42.43%上升到2016年的48.5%，提高了6.07个百分点。

纵向比，河南的城镇化水平在稳步提升，可放眼全国，和其他省份横向一比，河南城镇化率远低于全国平均水平。

根据国家统计局的数据，2016年年末，全国常住人口城镇化率为57.35%。

按照著名经济学家霍利斯?钱纳里等的发展模型，在人均国民生产总值达到400美元时，对应的城镇化率应为49%，而2015年河南人均GDP达到39122.6元，同等收入水平下，河南省城镇化水平明显偏低。

城镇化水平偏低，也在一定程度上影响了中原城市群的生产总值。

2015年中原城市群合计生产总值5.56万亿元，仅次于长三角、珠三角、京津冀城市群，居全国第四位。

河南的城镇化以后会如何发展？

根据《河南省新型城镇化规划（2014~2020年）》，到2020年，河南省常住人口城镇化率要达到56%。

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【问题】

人口流向两极分化严重

河南的城镇化率为什么低于全国平均水平？张占仓认为，城镇化过程中的农业人口转移应是梯度转移的过程，即村镇人口向小城镇和县级城市转移，中小城市人口向大中城市转移。但目前河南的情况却是，农村人口大多直接向郑州等大城市流动，再加上很多三、四线城市人口也在向郑州转移，导致郑州城市人口激增，而三、四线城市人口流失严重。

调查显示，郑州是2011~2015年全省唯一的人口净流入地区，外省流入河南人口的37%和省内流动人口的60%均流入郑州，“十二五”期间郑州净流入人口达185万，仅比深圳少1万，在全国大中城市中位居第七。

大量人口流入郑州的同时，河南县级城市由于落户成本低，接纳的农业转移人口总量也大于洛阳、新乡、焦作等三、四线城市。

中原城市群的运行效率如何

“中原城市群的发展目前还停留在空间的拓展上，没有实现真正的内在联动协调发展，导致整体运行效率不高。”省社科院城市与环境发展研究所所长王建国称，虽然中原城市群内各城市产业发展各有特色，但城市间却缺乏合理科学的分工，产业结构趋同和同质竞争依然严重。

“现在中原城市群区域合作仍处于浅层合作。”王建国说。

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【行动】

加强局部区域合作

如何才能提升中原城市群的运行效率？

张占仓称，《中原城市群规划》明确提出，要把培育发展郑州大都市区作为提升城市群核心竞争力的首要突破口，提升其枢纽功能，形成带动周边、辐射全国、联通国际的核心区域。

具体来说，就是要推进郑汴一体化深度发展，加快郑新、郑许、郑焦融合发展，构建“一核四轴四区”空间发展格局，形成以“大枢纽带动大物流、大物流带动产业群、产业群带动城市群”的发展思路。

这种思路下，就要加强局部区域合作。比如，郑州和开封将在7个方面开展务实合作，随着郑开大道、郑开城铁的相继开通，郑汴一体化驶入快车道；新乡积极主动对接郑州发展，近年来，新乡市承接的产业转移项目约1/4来自郑州。原阳产业集聚区175个工业项目中，有135个是从郑州转移过来的。

郑焦融合也在不断提速。武陟县作为焦作对接郑州的最前沿和“桥头堡”，已经全面融入郑州“一刻钟经济圈”，产业方面，抢抓郑州市改造、市内企业外迁的难得机遇；教育方面，成功引进郑州交通职业学院落户武陟；集群方面，引进磨料磨具、机械装备和汽车及零部件等一批重点项目。

与武陟紧邻的温县也不甘落后，积极对接郑州发展。2016年4月，温县与郑州市金水区成功签订飞地经济项目合作协议，该项目总投资约48亿元，占地1600亩。

推动城市错位发展

“城镇化率较低，同时也意味着这些地方还有较大的投资发展空间。”王建国称。

中原城市群要想提高生产总值，除了进行局部合作，王建国认为，各城市之间还可以错位发展。

河南的城市该如何错位？

王建国称，应发挥自己原有的优势。

比如，郑州作为中原城市群的核心，可积极构建以服务业为主导、以高端制造为支撑、以科技创新为动力的特色现代产业体系。

洛阳则可以把大型成套装备、农业机械、工程机械、交通运输装备、轴承及基础件等五大装备制造业作为重点，为中原城市群发展提供产业支撑。

许昌可以把劳动密集型产业作为发展重点，大力发展电力设备、烟草、金刚石、发制品等。

焦作可进一步突出智能制造、生物医药、新能源新材料等区域性先进制造业基地。

开封占据着农产品和旅游业的优势。

漯河的支柱产业是食品，平顶山的优势产业是煤炭，济源可大力发展电力和铝工业……

“各地产业发展差异性大，互补性强，才是中原城市群的优势。”王建国称，这种产业异构性，有利于合理分工，形成互补，更有利于在合作中形成合力。

城市群改写楼市新版图

房地产市场的竞争，人们往往关心房企的销售额增长，一批房企对销售业绩背后的城市群经济还很少进行研究、洞察、抓住。

“在第一阶段的城镇化中，所有城市都在扩张，城镇化以单个城市的发展为主。到第二阶段（一般认为城镇化率达到50%后，进入城镇化第二阶段），城市之间将出现严重分化，一二三四线的划分标准不再适用，取而代之的则是‘都市圈’和‘城市群’，主要城市群将进一步集聚人流、物流、资金流。”万科高级副总裁谭华杰指出。

人口与产业的高频流动显示着经济的活力，这是房地产行业长足发展的基石，对行业最为敏感的开发商们早已展开城市群布局。自去年以来，在京沪深拿地成本高企的背景下，“环京”、“环沪”、“环深”地带纷纷成为房企布局的主阵地。

尤以长三角区域最耀眼，作为一个多核心发展都市圈，拥有上海、南京、杭州和合肥多点带动，且交通路网发达、经济稳定、配套设施相对完善，整体城市圈发展活跃，更受到企业投资青睐。这个城市群包含的主要城市有上海、南京、苏州、无锡、镇江、杭州、扬州、宁波、南通、嘉兴、湖州、舟山。

中国指数研究院数据显示，今年1~8月份，拿地金额前十强房企在长三角城市群拿地总价高达2497亿元；在中西部和珠三角城市群分别以1673亿元和1463亿元分列第二、第三位；环渤海城市群由于推出土地城市数量较少及热点城市如北京多为联合体竞得，拿地总额位列第四位，为1378亿元。

从城市群拿地城市情况来看，长三角城市群的南京、杭州、上海、合肥等，中西部城市群的重庆、武汉、成都等，珠三角的广州、佛山等，以及环渤海的北京、天津、济南等城市土地成交更为活跃。

保利地产可以说是城市群战略最为深入的房企之一，其几年前便提出了“3+2+X”的区域布局战略：3即京津唐、长三角、珠三角城市群；2即武汉、成都两个城市；X即其他潜力城市。去年保利已实现三个300亿级别、两个200亿级别及一个百亿级别的城市群布局。

其还专门成立了城市群战略部，以京沪穗等国家中心城市为核心，完善珠三角、长三角、环渤海城市群战略布点；万科在物流、物业上进行城市拓展深耕，以多产业、互补互助提高占有率。

在当前环境下，房企要做的不仅是房地产开发，而且是延伸到城市建设层面进行相关配套和运营。这也是近年来越来越多房企开始提出做城市配套服务商或运营商的定位、转型、跨界的原因所在，而产业园区、特色小镇、城市更新、租赁公寓、养老产业、物流地产等新业务生态，是他们转型的共同方向。

从拿地开始，房企参与到城市群经济建设中，开启了商业的新一轮机会。二三线城市通过吸引房企开发，加速城市化发展，带动城市群发展，这是双赢的局面，也是未来趋势。

“企业在绘制出城市群之后，需要确定应瞄准哪些城市群，以及在每个城市群运用什么样的策略。在这一决策过程中，需要实施4个关键步骤：寻找增长最快的城市群、对目标城市群进行优先排序、设定城市群层面的发展愿景、以及定义战略性“原型”并量身定制市场策略。”麦肯锡在一份研究中建议。

城市化进程中人口迁移的规律趋势，可分两个阶段，而目前中国正处于第二个阶段。在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。这个理解，将对未来人口迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。

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