可增值型商业地产或成市场新宠 有望再创新高

一方面，万达王健林、SOHO潘石屹等传统商业地产巨头近来不断出售商业地产项目。另一方面，一些房地产企业则不断增加商业地产营收目标。公开信息显示，万科提出到2019年，其商业租金规模要达120亿元；龙湖地产提出到2020年，其商业租金收入将达100亿元左右；远洋地产和中国金茂亦提出旗下商业营收要达50亿元。

地产巨头截然不同的路径离不开资本对商业地产的青睐。有数据显示，2016年中国商业地产投资创下新高，交易总额超过2100亿元，并预计今年将再创新高。

广州（楼盘）天河区天河路商会会长、正佳集团副董事长兼执行董事谢萌表示，商业中心的竞争已进入红海时代，越来越多的资本将目光转向了更具增长潜力的新型业态。

据悉，天河路商圈是广州天河区的核心商区，在这个不到两公里距离、总面积约4.5平方公里的范围内，汇聚了正佳广场、太古汇、万菱汇、天河城等近20家大型商业综合体。在商业地产的厮杀中，天河路商圈逆势增长。来自天河路商会的数据显示，2016年仅一个商圈的社会消费品零售总额就达9600亿元。

就商业综合体而言，超大体量需要超大流量的支撑，首先商圈商会要发挥作用。谢萌认为，从整个生态环境出发，商圈商会要发挥四个主要功能：一是采集信息，包括商圈商业信息、酒店行业信息、旅游信息、文化信息、创新信息内容，尽量避免商业中心的同质化竞争；二是不断拓展新游客、新客户源，开发新蓝海流量；三是在国际上建立国际旅游网络，拓展国际流量；四是打造品牌活动，打造超级IP，把所在商圈打造成城市新的商业名片。

商业购物中心必须积极拥抱并大胆推进供给侧结构性改革，今后的商业地产业态不会是单纯的商业销售。谢萌说，一个商业综合体只有通过新文化(300336,股吧)的建设，加强客户的体验，借助新技术来提升行业运营效率，客户才会有新连接。

中国商业经济研究所所长齐晓斋认为，当前，各地的购物中心正在积极进行业态调整：零售配比明显下降，由过去的70%下降到50%甚至更低；亲子、餐饮、娱乐等体验式消费占比则明显提升。

据统计，2016年中国可投资商业地产规模高达3.4万亿美元，位居全球第二。

对于商业地产的投资策略，五牛股权投资基金管理有限公司副总裁全宇看好高速发展的城市群，专注于迅速形成的城市体，诸如上海（楼盘）周边、杭州（楼盘）等经济活跃度及交易活跃度更高的城市板块，积极覆盖快速发展的准一线城市，以商办物业为核心，专注于区域板块的价值标杆与驱动者，持续拓展如工业园、仓储物流和停车场等细分市场。

“商业地产行业重资金投入，回报时间比较长，考验的不仅仅是开发能力，而是运营能力、服务能力。”谢萌说，行业发展到了一个洗牌的区间里。

戴德梁行方面预测，未来市场，可增值型或机会型资产将成市场新宠。研报指出，近年来，由于租金增长放缓而资本价值增长超速，中国商业地产收益率受到压缩。未来，在庞大供应量的压力下，预计租金增长仍保持缓慢态势，收益率预计或将继续下滑。因此，更多投资商把目光转移至对资产价值的提升，可增值型或机会型资产也越来越受欢迎。

戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示：“城市更新产业升级，改造创新将成为未来几年愈发关注的话题。对于投资者来说，有效的资产运营管理将成为制胜因素。”

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