楼市降温 本土开发商注重提升住宅产品溢价

国家统计局11月18日公布的“2017年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，出现10个热点城市房价同比齐跌现象。一二线城市新建商品住宅价格更是保持了近一年的同比涨幅回落。

数据显示，1-10月，全国商品住宅销售面积同比增长5.6%，比1-9月回落两个百分点；商品住宅销售额85532亿元，同比增长9.6%，增速回落1.8个百分点。

“10月单月，商品住宅销售面积同比下跌6%，销售金额同比下降2%。”中原地产首席分析师张大伟表示，随着调控的深入和资金面收紧，1-10月商品住宅的成交面积刷新了2016年初以来的新低。

旭辉控股主席林中认为，未来房地产开发企业的核心竞争力在于住宅产品的溢价率高低，“在‘房住不炒’指导思想下，房地产市场进入低频波动长周期。开发商的住宅产品如果不能有10%-20%的溢价，就会在未来的市场竞争中处于劣势。”

在此背景下，房地产开发企业开始打造独特的产品体系，通过行业细分在市场上形成差异化竞争，从而抓住住房消费需求升级的机遇。

中南置地18日在上海宣布打造WE（资料、团购、论坛）LL健康社区示范项目，该公司将打造本土化的健康住宅标准，建立中南健康住宅产业链。中南置地总裁陈昱含认为，一些购房者买房的需求已向追求“美好生活需要”转变，对住宅的要求也从居住变成了生活。

值得注意的是，土地市场的热度仍未消退，在房价滞涨情况下，地价仍在攀升。1-10月，房地产开发企业土地购置面积19048万平方米，同比增长12.9%；土地成交价款9695亿元，增长43.3%。

融信品牌营销中心总经理张文龙认为，未来开发商要想在楼市低迷的市场环境下保持利润，就要遵循“4321”原则：40%靠拿对土地，30%靠做精准的产品客群定位，20%靠营销策略，10%靠团队战略执行。据新华社

建立房地产监测预警机制

防止市场大起大落

日前，住建部会同国土资源部、人民银行召开座谈会提出，要研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，以前房地产调控都是目标管理，市场失控了价格上涨了才调控，最后的政策措施很难收到好的效果，而市场监测预警就是预期管理、在成交量出现波动的时候就提前调控，有利于更好的调控市场，避免市场大起大落。

有业内人士表示，房地产行业是国民经济的支柱产业之一，其产业关联度高，带动性强，涉及的就业机会众多，因此房地产行业的运行状况对宏观经济的影响巨大。近年来我国房地产市场发展迅速，出现了局部地区投资过热、房价虚高等问题，政府采取了一系列宏观调控措施对房地产市场加以规范，但这种事后控制的效果不明显。因此，只有通过对房地产市场运行状况进行监测预警，准确把握市场运行趋势，科学进行宏观决策，才能保证房地产市场的健康发展。

当谈及监测对象、检测范围，该人士认为：一是对房地产市场运行状况进行预警，要监测市场房价、房地产供求状况、房地产市场的投资状况以及房地产市场的金融风险状况；二是对于房地产市场的未来需求趋势进行预警，要监测人口总量和结构变化趋势、经济增长和居民收入增长状况、金融政策的变化情况进行监测；三是对房地产市场的未来供给趋势进行预警，要对土地供给状况、房地产开发企业资金状况、金融政策和土地政策的变化情况进行监测。

该人士还指出，随着房地产市场的不断发展和变化，指标体系本身也要不断更新完善。该指标体系应该是一个开放的体系，可以随着相关领域环境和内容的变化或不同的评估目的，及时对一些指标进项调整，并补充新的指标。

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