租赁住房、共有产权房全面启动 租赁同权随行

近日有人传，房地产长效机制已在路上，框架思路或为新加坡+德国模式。消息来源神秘兮兮，一副山雨欲来风满楼的气势。 

9月28日，国土资源部宣布郑州、北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个试点城市，全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点。  

9月30日，北京首个共有产权房项目锦都家园公开摇号，明确规定有30%比例的共有产权房销售给非北京户籍人口，销售均价22000元/平方米，周边二手房价约60000元/m平方米左右。

共有产权房是购房人与政府按份共有房子的产权，而房子的政府产权份额则交由代持机构。根据公告，该项目的代持机构为北京市朝阳区住房保障事务中心。如果未来这套房子出租，购房人也需要按照50：50的比例将租金收益与代持机构共享。比如，一套三居室月租金为5000元，粗略计算这套房子购房人与代持机构将各获2500元收益。

原则上共有产权房获不动产证5年后才可转售，上市时购房人也只是出售自己所享有的50%份额。根据公布的合同文本，满五年后，购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额，同等价格条件下，代持机构可优先购买，房屋价格会委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。

综合最近一段时间的政策来看，可以确定的是，我国的房地产长效机制包含“租赁同权”、“租赁住房”、“共有产权房”等模式，这也是传言房地产长效机制将是新加坡、德国混合模式的来源。

新加坡模式的保障房系统

新加坡的住房体系:公共为主,私宅为辅。受自治初期房荒问题严重的影响,新加坡在1959年提出了“居者有其屋”的口号。

新加坡有廉租房、组屋、EC共管公寓的三层保障房市场。

①廉租房一般是政府出资购买，然后租给穷人，租金只是象征性收取，只占穷人收入很小的一部分。

②组屋房价被严格限定在，城市月均收入的2倍，相当于经适房、廉价房、限价房,中等收入的新加坡家庭仅需2到2年半的收入即可购买一套4室组屋。

③EC共管公寓是介于组屋与商品房之间，旨在帮助处于夹心层（家庭月收入低于12000新币）的新加坡人以远低于市场价(市场价的70-80%)的价格拥有公寓。EC在自住5年之后可以卖给新加坡人/永久居民，10年后可以卖给外国人。

在如此大的保障房供给之下，新加坡的商品房价格自然相对比较稳定，现在平均价格也就是组屋的三倍。

目前,新加坡已形成了以组屋为主的公共住宅和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的独特住房体系,其中公共住宅占比约达80%。受益于组屋的大规模供应,新加坡约82%的人口居住在组屋中,住房自有率超90%，是全球唯一近乎达到百分之百拥屋率的国家。

集体土地建设租赁住房试点会带来什么样的影响

堵不如疏，无论是限购、限售、限价，都是在堵，在国内房子还具有资源属性及投资属性的情况下，市场也就出现调控一轮，涨一轮的现象。

“住”作为基本民生需求，是压制不住的。而集体土地建造租赁住宅，是疏，随着集体土地租赁住房的入市，住房供应量会增加，尽管只能租赁，但在租赁同权的政策下，同样能满足居民的住房需求，量如果足够多，也能够有效抑制城市的房价。

 德国的“租赁同权”

我们来看看德国模式的租赁市场：德国人是不怎么爱买房的，租房过一辈子的德国人甚至占了6成，市场上基本都是10年-20年的长租房，这本质上跟买房没什么区别。

①德国没有户籍制度，所以房子上面没有任何福利，德国租赁法中，房东解约需提前半年通知租客，如果是10年长租，你得提前一年跟人家打招呼。

②德国有严格的房产税，房子越多税收越重，你要出租还可以减免税收，这就鼓励大家拼命的往外租房增加了市场供给。

③房租不能随意定价，超过政府指导价太多是不被允许的，乱加房租属于违法……

“租赁同权”不能只是看起来很美

在笔者看来“租赁同权”是推进公共服务均等化的重要举措，推进“租赁同权”同时也应推动户籍、教育在内的等等一系列配套改革。

①谈及“租赁同权”，实际是跟之前政府提出“房子是用来住的”是相一致的，也是未来房地产发展的趋势。在政策的加持下，有一些企业已经加入开发长租公寓的市场，在这个刚刚起步的市场里面，现阶段品牌差异并不是太大，未来是怎么样的，还是得看政策导向和市场需求。

②“租赁同权”政策本质是规范租赁市场，构建多层次住房体系，发展长效机制。给租赁市场的消费者一个租房而居的信心，租房也可以享受教育、医疗、商业、金融等等相应的一些权利，和购房而居是同等的权利。

③日本在二战后实施“租赁同权”，他们已经在这条路上前行了70年，“租赁同权”未能让日本避开楼市泡沫产生，也未因“租赁同权”阻止日本楼市泡沫破灭，但是对提高住房利用率及特定地段、教育等机构附近的房产价值及租金提升还是有明显作用。

行业观点

我们曾在多位郑州地产大咖采访中询问关于“租赁同权”的看法：

瀚海·中部大观地产总经理李小伟先生：

“租赁同权”是符合国家房地产调控长效机制的，持有优质地块（长租公寓），长期运营，对企业发展是有利的。

保利地产河南区域总经理陆戎先生：

①无论是租赁、还是售卖，影响价格的根本因素，还是取决于供求关系。供求关系没有得到根本改变，谈价格都是空洞的。

②租赁新政对房价的影响相对有限，但租赁土地供给增加对相关城市地产投资有一定支持；长期来看，租赁住房将成为地产长效发展机制的重要组成部分。

③“租赁同权”可能会推动学区房租金趋势性抬升，并在一定程度上消减未来学区房购置需求，但短期内并不会带来房价的快速大幅回落。政府希望通过租赁的变革平抑整体房价的作用，同时解决其他民生问题，但户籍政策、教育、医疗等，都需要配合进行。所以，房屋租赁是一个新事物，还需要进行探索。

碧桂园河南区域营销管理一部总经理齐华伟先生：

①“租赁同权”看起来很美，但是真正操作起来，还是有相当大的难度，在优质教育资源短缺的情况下，要实现真正的“租赁同权”操作难度非常大；当然，对于暂时没有教育需求的人来说，是非常利好的。“租赁同权”政策的出台，会刺激更多的房产流入租赁市场，从而降低城市生活的成本。

②随着地价越来越高，传统地产业务利润天花板日显，谋求新的赢利点和创新业务已成为房企的一致诉求。此次“租赁同权”新政也许可以为处于焦虑中的房企带来一些清新的凉意。“租赁同权”是大势，是落实租售并举的重要一层，也是下一步租赁立法的重要内容。

结语

对比德国、香港、新加坡、日本等地房地产市场的现状，我们既要肯定“租赁住房”“租赁同权”的进步意义，也要看到执行中存在的一些问题。如若长效机制能够在政策中将户籍、教育、医疗等权利落到实处。那么对于“以租代购”来说是绝对利好。

长期来看，通过集体土地“租赁住房”等保障房大规模建设，“租赁同权”保证权利相等，对于房价企稳，建立房地产市场长效机制是可以起到关键性作用的。

房地产调控是一盘大棋，要实现“房住不炒”还须配套施策，政策的风如今越吹越旺，长效机制已经在路上。

郑州作为河南唯一的政治、文化、经济中心，在户籍管制、教育资源短缺、人口仍在快速流入的情况下，“以租代购”恐怕暂时还比不上商品房带来的附加值诱惑。

从地方政府来看，除了房地产调控、构建房地产市场长效机制等原因，应该还有着城市转型，吸引人才落户的考量。 

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