数亿农民身价将快速增长 三四线楼市再迎利空

    昨天，有一则重磅通知，引起了广泛关注。

    这份文件原文有5000多字，其中很多内容都与住房相关，且干货满满，笔者读完全文，总体感觉未来将有三大利好。

    一、城市落户门槛会逐步降低

    按照通知，

    人口100万-300万的Ⅱ型大城市不得实行积分落户，继续降低社保年限要求；

    人口300万-500万的Ⅰ型城市中实施积分落户的要大幅提高社保和居住年限的权重，鼓励取消年度落户限制；

    人口500万-1000万的特大城市和1000万以上的超大城市要探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。

    其中Ⅱ型城市，人口100万-300万，基本上是各类三四线城市，按照目前的政策，落户基本上是零门槛了。

    Ⅰ型城市，人口在300万-500万，包含部分中西部的省会和大量的弱二线城市，这些城市未来落户最主要的参考指标就是居住年限和社保年限，换句话说，只要你在这些城市住得够久，工作年限够长，落户基本也不是问题，而且这些城市落户数量不设上限。

    500万-1000万的特大城市和1000万以上的超大城市，要探索租房人口落户公共户。

    我们最关心的当然是租房落户。户口绑定了城市的公共资源，还将长期存在，但我们可以从这则通知看出，户口的稀缺性正在降低，价值正在下降。

    其实这两年，我们已经能明显感受到落户门槛的降低，武汉西安郑州等城市早已先行。

    二、 城市群加速崛起，租房会有更多保障

    通知明确表示要 “编制实施粤港澳大湾区发展规划，印发实施关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆等跨省区城市群规划，加快实施长三角、长江中游、成渝、中原、哈长、北部湾等城市群规划，指导省级行政区内城市群规划编制实施”。

    这是很关键的信号，一定程度上反映了我们在城镇化方面的新思路。以往我们比较关注发展中小城市，走的是“平均”思维，但是现在的大城市群思路则与人口流动规律相契合。

    城市群的思维会带来很多影响。比如“鼓励城市群和都市圈居住证互认”这句话就非常明确地提出了，城市群内部资源要实现共享。

    这样做的好处有很多，首先就是交通会迅速打通。这方面比较明显的例子出现在珠三角，深圳和东莞未来会有5条轨道交通实现互联，深圳和惠州则有8条。

    而交通一旦打通，城市群之间的各种资源会加速共享，人才会加速向城市群集中，但不会过度集中于城市群的核心城市，产业方面，大浪淘沙后，优质产业会加速发展，而那些中低端的产业则会逐渐从城市群里剥离出去。

    以上变化作用到房地产上，就是卫星城与核心城市会逐渐分化成刚需和改善人群的购房区域，由于轨道交通的延伸，卫星城相对便宜的商品房主要用来满足刚需的居住需求，而核心城市则主要用来满足改善人群的购房需求，他们对地段、优质教育资源的追求会成为房价的核心推动力。

    核心城市的租房人口比例会迅速增加。这不仅是因为租房供应的增加，更是因为租房的软配套会迅速增加。目前已经有13个城市出台了相关细则，以往那种“有恒产者才有恒心”的理论在大城市会逐步被软化。特别是这次“探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”和“将符合条件的常住人口纳入公租房保障范围和住房公积金制度覆盖范围”， 对租房的利好比较大。

    很多人选择退守二线乃至三线城市，很大程度上是因为在大城市无法扎根，买不到房，特别是子女无法入学更是一大心病。

    我们有理由相信，租房人口最多的北京上海深圳这种超大城市，未来租房落户即将提速。以上海为例，它在公共户口方面走得比较早，虽然公共户没有户口簿，但待遇上与家庭户口没有区别的。一样可以买房，一样可以上学，可以参加高考。

    三、农民的利好真的来了，三四线城市和县城人口加速流失

    在乡村振兴的战略之下，这则通知再次提及“探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’”。这个很关键，他实际上是在保证农民财产权的前提下，积极探索使用权变现的渠道，而变现也要比肩建设用地价格，所以农民手中的宅基地和房屋使用权的价值未来会明显增值。

    这次的变革绝不是说说而已，而是到了不得不变的时候，而且各方面条件都已经相对完备了。

    2015年我们在33个地方试点农村“三块地”入市，去年年底的时候经授权，试点期限再延长一年，至2018年年底。

    我们几乎可以断定，试点一定是达到了预期目标，还要累积更多经验，在试点的同时，法律环节的配套也要同步跟上，所以才有了修订《土地管理法》。

    长期以来，资本下不了乡，是农民三块地价值远不及建设用地的根本原因。这33个地方的试点是允许资本进入农村。在湖南的试点村镇，农民以地以房入股，每年分到的钱是种地所得的几十倍。

    接下来，更多农民手中的集体用地和宅基地的价格会随着资本下乡而迅速上升，而手握宅基地资格权和房屋财产权的农民将成为事实上的“地主”。

    对于农民来说，特别是那些在大城市打拼户口在农村的年轻人来说，“手里这点钱，不买三四线房子，还能干啥”的局面即将改变。不敢说手里这点钱用来干嘛，至少不用再继续把钱撒往人少地多，产业凋敝的三四线及大量的县城里去。三四线城市和大量的县城，会因为城市群的提速和乡村振兴，而面临更为尴尬的局面。

    笔者建议，已经成为事实上的城市人，有足够底气在城市活得更好的，可以在增值预期达标后选择一次性变现，自愿有偿退出承包地和宅基地选择进城落户，成为完全意义上的城市人；

    而对于那些仍存顾虑的人，则应该紧握农村的三块地，它们不仅是你最后的退路，更是一笔不断增值的财产。

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