社科院：预计2018年一二线城市将率先探底

中国社会科学院14日发布2018年中国房地产发展报告。报告指出，在楼市调控政策“不放松”背景下，2018年将是本轮房地产市场低点，一线和热点二线城市会率先探底。

部分城市土地购置面积增长迅速

社科院报告认为，2017年全国房地产开发投资增速与2016年基本持平，土地市场热度不减，且增幅持续扩大。

分析指出，2017年，从房地产开发投资额和土地购置面积来看，重庆（楼盘）位列全国35个大中城市榜首。2017年，重庆房地产开发投资额达到3980亿元，超过上海（楼盘）的3857亿元和北京（楼盘）的3693亿元。2017年，重庆土地购置面积为1112万平方米，远超第二名的合肥（楼盘）（685万平方米）和长春（楼盘）（481万平方米）。

而从土地购置面积增幅来看，35个大中城市中前三位分别是贵阳、西宁（楼盘）和哈尔滨（楼盘）。其中，贵阳的增幅达到566%。西宁和哈尔滨的增幅分别为148.5%和135.1%。

值得注意的是，35个大中城市有17个城市的土地购置面积出现负增长，其中，降幅最大的分别是成都、海口和大连（楼盘），2017年的土地购置面积比2016年分别下降了69.4%、55.8%和55.1%。

报告显示，2017年土地购置面积由2016年负3.4%转到2017年15.8%，并一直保持着稳步增长。社科院城市与环境发展所副研究员、报告执行主编王业强指出，一方面政府为了稳定房价，增加了土地供应，此外大量的租赁住房用地入市，导致土地购置面积有较快增速。

报告显示，2017年房屋竣工面积累计同比增速从2017年初的15.8%，一路下滑到全年的负4.4%。王业强表示，这主要是因为限价政策对住宅影响较大，部分开发商拉长施工周期，延缓项目竣工。

报告建议开征“空置税”

统计显示，2016年和2017年商品住宅新开工面积分别同比增加8.7%和10.5%，连续两年增加，2017年各月份住宅新开工面积同比增幅持续高于销售面积增幅。报告认为，综合考虑2017年房地产企业土地购置面积的较快增加，意味着未来住房市场潜在供给量将增加。

统计显示，2017年的商品房销售面积达到16.9亿平方米，增速7.7%。报告指出，商品房销售面积增长主要是由于中小城市商品住房的销售所贡献的。经过对2017年全国60个主要城市新流入人口进行统计分析，一方面是大中城市销售面积减少，另一方面其他的城市销售面积增加。与此同时，中小城市人口加快向大中城市流动。因此，报告认为，部分中小城市新建住房的空置情况值得警惕。

报告建议，开征“空置税”调节住房持有行为，将税收的对象锁定为非家庭自用住房，提高市场租赁住房的供应。

此外，报告还建议，将部分短期调控措施延伸为长效机制。例如，将住宅限购等短期政策延伸为长效机制的一部分，有利于稳定当前房地产市场的预期。

报告预计一二线城市将率先探底

报告预计，2018年楼市调控政策“不放松”、需求侧各类不利因素依旧存在，加上企业融资受阻、居民去杠杆、开发贷款等收紧，将会对开发投资增速造成负面影响，预计2018年开发投资额仍会保持低位运行。

整体来看，2018年将是本轮房地产市场低点，房地产市场整体将呈现下行态势。

从城市层级来看，由于房地产紧缩调控政策不放松，一线和热点二线城市会率先探底，而三四线城市调整将明显滞后于一线城市，政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定的热度，但随着去库存刺激政策逐渐退出，转变为紧缩调控，预计下半年三四线城市市场调整将会出现。其中一线城市销售面积将保持平稳，上半年价格指数继续下滑，进入负值区间，下半年有可能趋缓；二线城市销售面积或将出现较显著下降，全年价格指数有可能进一步回落；三四线城市在基本完成去库存后，也可能随着二线城市之后面临市场下行的压力。

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