2018上半年郑州成交了哪些土地（含成交详情）

手有余粮，心中不慌！

土地之与房企的重要性，我们已无需多言，从市场的反映，我们就能管窥一二。

2018年上半年，虽说土拍市场仍是城改、合村并城项目的主场，

但土地热度丝毫依旧不减，在主城区土地资源稀缺“狼多肉少”的情况下，土地争夺战开始有向近郊转移的迹象。

荥阳、新郑频出地王，曾经在北龙湖、滨河国际新城才出现的一天连刷几个地王现象重现，即使是地市许昌、周口地王也轮番上场，不断刺激着置业者的购房神经。

对于楼市而言，土拍不仅影响着未来房价上涨的预期，也反映了未来区域热度。那么2018上半年郑州成交了哪些土地，谁拿的，位于哪儿，背后反映了什么？

一月

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一月最大的看点就是新郑、荥阳的地王之战。

1、其实，南龙湖地王项目开拍之前，就有预测南龙湖将出黑天鹅。果不其然，开拍当天土拍记录屡创新高，不断刷新大家对南龙湖的认知，楼面价7000+，也预示着未来售价或在一万二左右。

正商、建业、碧桂园、金科、保利、雅居乐、华润、万科、中骏、新城、龙湖、华夏幸福、锦艺、康桥、浩创、宛东等十几家房企参与竞拍，400多轮的竞价的背后，是郑州主城区土地稀缺，土拍争夺战只好转战楼市热点区域优质地块。

本次土拍中，最大赢家正商上演“帽子戏法”一举拿下三宗地，雅居乐首入南龙湖。而随着重庆龙湖正式入驻郑州，至此全国销售排行榜前十全部聚齐。

2、短短一周时间，荥阳接棒北龙湖也拍出了新地王，3小时177轮，物华以单价710.39万元每亩，刷新荥阳土地单价记录，成为新一届“地王”。不过，17.96亩的地王，对于操盘者来说，挑战不小。

3、96、97号地块为碧桂园沙门项目，项目案名碧桂园天麓，展厅已经对外开放，该地块位置优越，紧邻地铁2号线和在建的地铁4号线，这一稀缺地段的项目可以说是卖一套少一套，想在主城区上车的可以考虑。

4、中牟土拍成交大户是信和，普罗理想国的后续储备用地。关于普罗理想国，信和在绿博组团的低密项目，凭借环境、教育优势以及品牌号召力可以说是吸引了很大一部分终改客户置业这里；

此外，同晟继2016年在白沙拿地（也就是同晟·象湖澜湾，由蓝城代建，后改为蓝城诚园）之后，再次出手，一次拿下四宗地193.48亩，住宅用地容积率控制在2.5以内，可以预测的是未来或是高低配的偏改善类产品，具体如何定位还要看后期项目规划。不过要说的是，同晟作为河南铁路投资有限责任公司全资子公司，国企不差钱。 

二月

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最大看点城改用地引激烈争夺。

1、城改土地的竞价对于郑州来说不能算新闻了，毕竟不是第一次发生了。而其中三宗地竞拍尤为激烈。

105号，溢价率高达51%，被深圳永实竞得。说起深圳永实，最近可以上过头条，接手雁鸣湖著名烂尾盘——利海雁鸣湖壹号已经得到官方承认，不过产品规划依旧待定。而对于市场传说的背靠富力，官方回应是董事长们之间的写作关系，不存在股东关系，也有信息透漏，该公司为富力集团董事长儿子所成立。如今，深圳永实大手笔落子郑州，未来如何也让人充满想象啊。

此外，和105号地块临近的109、107地块也竞争激烈，109号地块更是历时7小时143轮竞价被万科、民安联合竞得，后期用于万科王砦项目开发。

2、很显然，本月土拍以城改用地为主，111号地块为中岳俪景湾项目后续用地，112-115号地块为永威城项目后续用地，110号地块为永威西郡项目后续用地，116-118号地块为朗悦公园府项目后续用地，119、120号地块为碧桂园西湖项目后续用地。

三月

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1、三月土拍比较平静，除了南龙湖华南城板块的一宗商务用地历经333轮竞价，以溢价率148%被华南城竞得外，其余均在平静的土拍中以起始价成交。

2、本月土拍涉及惠济区胖庄村、苏屯村城中村，管城区南曹乡尚庄村金岱李，金水区马李庄、第五村民组、二十里铺为城中村改造用地等多个城中村及合村并城用地。

其中，3、4、5、25号地为胖庄村城改，被融创拿下，用于融创城开·中原宸院项目开发。融创桑园项目——融创中永中原大观地块成交，与北龙湖一路之隔，位置很好，不过容积率有点高。

6、30、31、32号四宗地为苏屯村城改用地，锦艺金水湾项目后续用地。

16-19号地块为管城区南曹乡尚庄村金岱李项目，被成立23年的郑州老牌房企振兴拿下，对于振兴大家或许不太熟悉，但说到富田想必大家都不陌生，经开区的富田九鼎世家、管城区的富田太阳广场，都是振兴开发，而该项目也是振兴沉寂多年后推出的又一新作——富田九鼎公馆，6月30号上半年的最后一天营销中心开放，当天人气还是挺旺的。

22、23号为名门翠园后续储备用地，关于名门翠园，占据地段、地铁、学校等优势，自开盘以来一直备受市场欢迎。

24、26号地为赵仙垌城改用地，上半年融侨和中晟签订合作协议将共同开发该项目，从位置上来看，该项目位于常西湖新区南板块，相较于陇海路以北的刚需为主的常西湖板块来讲，该片区改善刚需对半，目前整体处于开发起步阶段，很多地方都在做一级土地整理，未来区域成熟至少需要5年之上。

34-38号地块被盛润竞得，为盛润运河城项目储备地块。周围的房地产开发企业为康桥、绿地、亚新、招商、昌建、鑫苑、融侨等，二七运河新区概念的吸引，同样会将该区域开发企业的组团效应，发挥到最大。

3、2015年5月，瀚海思念城开始面市，然而自从项目在此次面市之后就几乎再无进展。39、40、41号地的出让，也意味着停止了近3年的瀚海思念城终于迈出了实质性的一步。

瀚海思念城北三环文化路绝佳的地理位置，省中医第二附属亿元等四家医院的配套，以及未来国基路4号地铁线的建设如火如荼，未来这个项目只要能够按照正常的开发节奏运作，将成为区域中比较亮点的项目。

4、郑政东出（2018）1、2号地位于北龙湖，两宗地块相邻，所处地段是以运河为纽带连接CBD及副中心的商业休闲服务轴上，这条长约3.7公里的运河沿岸主要分布的是45米以下的高端商业、酒店、金融总部等建筑。 1号地最终被正商以底价19400万元摘得，预计为正商凯悦酒店。2号地最终被华信期货以底价22300万元成交，预计为华信期货大厦。

四月

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本月看点主要集中在经开滨河国际新城和新郑土拍。

1、滨河国际新城，这个区域尽管市场对其区域价值认同尚未形成共识，但其土地市场的表现依旧是仅次于北龙湖的一个存在。此次土拍，自然也吸引了中海、碧桂园、金科、金辉、金地、保利、金茂、电建、旭辉、万科、融创、荣盛、绿城、奥园、正商、永威、康桥、建业、正弘、昌建等数十家房企的争夺。

最终，电建拿下85号地，金辉拿下84号地。其中，金辉是首次入郑，其创立于1996年，是集房地产开发、物业管理、物业租赁为主营业务的大型房地产开发企业集团，中国房地产开发企业36强。业务重点扎根中国长三角、布局中西部、环渤海区域等经济发达与具有高增长潜力的地区，深耕北京、上海、杭州、苏州、南京、福州、长沙、武汉、重庆、西安、沈阳、合肥、成都等中心城市。此次布局滨河国际新城，金辉或会带来其2017年推出的舒适改善型产品线“云系”。

2、这是继南龙湖地王之后，新郑的又一次土拍，虽说位置比不上此前地王的优越，但位于新郑重点打造的新郑新区，也是引起了各大房企的争夺。8、9号地分别以溢价率39%、20%被新郑新城竞得，该公司背后股东为新郑市人民政府。

五月

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本月看点河南卢森堡中心落地、华润新时代广场落子高铁东广场、滨河国际新城再迎新成员——金地、碧桂园进军上街。

1、随着郑州开放度越来越高，郑州国际化也在不断提升。河南卢森堡中心作为河南首个大型涉外服务综合体的落地，很显然为河南对外开放高地提供了有力支撑。

2、毫无疑问，高铁东广场在2018年迎来了建设爆发期！宝能、星联湾、正商之后，华润一举拿下东广场六宗地，华润项目的落地也标志着华润新时代广场将进入实质性开发阶段。而整体定位中原顶级都市商业、商务、会议、酒店综合体的新时代广场将为东广场带来什么样的改变，我们拭目以待？

3、滨河国际新城再添新成员，75号地以熔断价被金地竞得，此次拿地是金地集团继金地格林小城、金地铂悦、金地名悦之后，深耕郑州的又一作品，也是进驻经开区的第二个项目，从地块指标来看，必将带来其中高端系产品。

4、碧桂园在郑州的开发可以说遍布东南西北，去年更是大手笔在郑州抢地，今年以来拿地规模虽然减少，但是扩张速度不减。以80.98%的溢价率杀入上街，对于上街来说，虽是郑州一个区，但房地产开发还不如荥阳，这么多年来上街的大开发商也就只有亚星、建业，以及后来入驻的和昌、民安，但其开发也极其谨慎。如今，碧桂园、万科杀入上街，能否为上街带来活力，也有待市场检验。

六月

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六月郑州土地供应集中在荥阳、登封、新密等近郊区域。

主城区土拍明显减少，即使有土地供应也主要集中在城改项目上，其中，63号地为东关虎屯城改用地，现在由国控、兰德联合开发，国控控股；

66、67号地为任庄村改造项目，泰禾天伦合作开发，也是传了好久的泰禾郑州院子，如今土地成功取得，可见泰禾院子离我们也不远了；

69号地为碧桂园沙门项目——碧桂园天麓的商务金融兼容零售商业、餐饮、旅馆用地，近8亩的占地，从土地性质来看，后期或规划写字楼、公寓、商业等业态。

结语

回顾2018年上半年，郑州土拍市场可以说是跌宕起伏，有近郊地王、有熔断成交、有城改土地溢价成交，还有起始价成交。

但可以看见的是，郑州主城区土地越来越稀缺，凡有净地出让必然引起激烈争夺。而在“狼多肉少”的市场环境下，近郊优质地块开始成为众房企争相争夺的猎物，这也是为什么近郊能够频出地王，即使是地市许昌、周口也是地王轮番上演。

因为对于房企来说：

最现实的后果就是，你再也拿不到好的地块；

最情怀的后果就是，你再也没有机会向这座城市致敬。

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