万科8月销售环比下降15% 预计去化压力将加大

虽然房企半年报数据普遍亮眼，多数房企财务表现“增收又增利”，但在调控持续趋严的背景下，房地产行业这一个周期的增长多少有了点“强弩之末”的意味。

除了土地低溢价成交，甚至流拍，标杆型房企的销售额增速放缓、销售面积普遍下滑也透视出房地产市场逐渐显现的凉意。

8月，万科实现合同销售面积 257.4 万平方米，同比下降6.1%，环比下降16.1%。合同销售金额则为 383.4 亿元，同比上升3.5%，环比下降15.1%。时代财经查询发现，上述两项数据均是万科今年除去2月以来的最低值。

下半年去化压力加大

销售面积和金额出现环比双降的背后是万科的去化率（即当月认购量与当月推盘量的比例）持续下行。万科投资者关系部总监赵旭翔在8月经营情况电话会议上称，7月份万科的去化率已经降到51%，8月份继续降到47%。“今年以来，这个数字还是一个比较差的数字，上半年去化率一直在55%至65%之间波动。”

去化率下行主要与房地产调控有关。“我们所在的一、二线城市，面临的调控压力一直都比较大，很多项目遇到限购、限贷或预售证配置等因素，导致即使开工工作、推盘计划做得比较好，最后也不一定能实现销售。” 赵旭翔称，如果没有调控的放松或者其他的刺激因素，下半年销售难度会继续提升。

　　房地产调控也直接影响万科各区域的去化表现，其中，中西部区域的表现强于华东、北方和南方区域，去化率达到60.1%，而南方区域则仅为50.7%。赵旭翔表示，在中西部区域，三四线城市稍微多一点。虽然目前三四线城市热度已有所下降，但整体还是比较强。

销售额增速放缓、销售面积下滑并不是万科独有的现象。数据显示，2018年8月，在50个固定样本城市中，30家房企中有26家即九成房企销售面积出现同比下跌。市场逐步降温，多家房企开始加大推销力度。近两周来，万科、龙湖、中骏、金地、保利等企业纷纷在北京举办产品发布、品鉴活动。

而在8月底，恒大地产更是启动了一项全国范围的楼盘大型促销，以黄金周的名义，对旗下在售住宅楼盘的打出89折优惠促销活动。按照其优惠促销政策，如果所有购房优惠全部用齐，住宅楼盘折扣幅度最低可达到74折。

虽然打折促销是恒大几乎每年都会推出的“例牌菜”，但从今年的折扣力度，仍可见其在市场承压下对加速销售、加快资金回笼的渴求。海通证券(8.270, -0.23, -2.71%)相关统计数据显示，8月，41城地产销量增速转负至-2.7%。8月下旬，销量增速更是转负至-11.8%，大幅下滑。

不过，万科暂时并没有开展促销活动的打算。赵旭翔介绍，万科在售项目所处的城市，大多受限价等调控措施的影响，新推房源的销售价格甚至低于市场上的二手房价格。“主要通过加大推盘量来应对去化率的下行，只要推盘量上来，我们的销售额还是可以的。”

事实上，万科上半年实际推盘量一直高于计划量，其中，2-7月份，实际推盘量均高于计划推盘量的30%以上，8月份实际推盘量则高出计划量17%。在9月份，万科则计划推出新货258万平方米，货值达500亿。

逆市场加大拿地

今年以来，土地市场持续两三年的火爆局面稍微平息，整体出现降温。虽然各大热点城市土地成交金额仍处于高位，但土地市场溢价率明显回落，遭遇流拍的土地宗数不断增加。土地市场降温的背后，亦有房企资金承压的影子，以及对后市不明朗的顾虑，很多房企减少了在招拍挂市场的拿地力度。

不过，也有房企逆市而行，万科即是其一。8月，万科拿地356万平方米，达到8月销售面积的1.38倍。1—8月，万科累计获得权益建面3252.94万平方米，为同期销售面积的1.25倍。其中，62.8%来自招拍挂市场，37.2%通过并购获得。“这些土地储备可以支持公司未来2到3年的滚动销售。”赵旭翔表示。

而土地市场遇冷，与房企融资受限、回款下降导致的偿债风险提高有关。随着房地产调控继续维持高压态势，房企资金方面或继续承压。对赵旭翔表示，万科财务状况比较安全，将进一步加强流动性的管理，加速资金回笼、做好内部资金挖潜。据了解，万科回款率达90%左右。

在土地市场，万科也不断拿下物流地产项目。8月，万科新增五个物流项目，权益建面达24.95万平方米，权益土地价款为3.74亿元。而今年1-8月，万科累计获得物流项目43个，总权益建面达259万平方米，权益土地价款合计达64.87亿元。截止8月份，万科万维物流累计进入33个城市，累计确权项目97个，累计确权面积691万平方米。

这与近年来万科的“去地产化”息息相关。体现在业务上，万科日趋多元，涵盖商业开发与运营、养老教育、冰雪文化、娱乐文化、医疗等领域，尤其在物流仓储领域的布局屡有大动作。

7月9日，万科物流并购太古实业旗下的太古冷链物流资产包，包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。这也是万科在2017年10月正式进入冷链领域、并购普洛斯之后的又一举动。

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