700位房企总裁开了一天闭门会，讲出这些秘密

11月2日，由明源地产研究院主办的“2018年中国房地产总裁峰会”在上海举行。

来自全国各地的超700位房企总裁到场。12位地产大咖集体发声，分享了对市场的看法，以及未来的玩法，现场干货满满。

大咖们认为，目前的调控，是时间换空间，短期之内不会改变，而房地产的未来将会逐渐回归常态。当下房企最重要的事情就是做好现金流管理，只要活下去，未来的机会点其实很明确……

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中国的房地产市场总体向上

但大规模开发的时代已经过去了

房地产的未来是回归常态

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目前，业界大佬基本上都依旧看好房地产行业的发展，因为房地产的支柱行业地位依然没有改变，城市化率也还有很大的发展空间，房地产市场依然是总体向上的。但是地产下半场，行业会逐渐回归到一个常态，不会再有前两年躺着赚钱的日子，市场会回归到基本面，房价回归到价值逻辑，而房企则要回归制造业。

一、 房地产市场已经到了一个边际，未来会进入一个较长的“横盘期”

通过一整天的演讲，明源君发现，大部分的大佬都认同，目前的房地产市场已经到了一个拐点。

1、行业发展阶段已经过了快速增长期

链家左晖分享了几个数据，因为从全世界对比来看，有几个比较确定的数字规律。当人均GDP超过1400美元以后，房地产的住宅投资会开始发展，当人均GDP超过3000美元之后，住宅投资进入快速增长期，而当人均GDP超过8000美元以后，住宅市场新增就会开始下降，这个中国总体的表现是高度吻合的。从这个规律，基本可以判定，中国的住宅房地产大规模建设和大规模开发的阶段已经过去了。资产价格快速增长、剧烈波动的阶段也基本上过去了。

而世联行陈劲松认为，目前中国房地产已经走到了一个行业的边际。我们会发现，这一轮的行业焦虑和经济的很多方面都有联系，包括中美贸易争端、股市的低迷、P2P倒闭潮、爆仓等等，这些都指向一点，中国房地产的一举一动都跟整个经济的任何一个方面深切关联了，任何金融上的政策，都会对我们的行业产生巨大的影响，因为消费者的杠杆已经走到边际，大开发商的杠杆已经走到边际。

2、政策短期内不会放开，未来会进入一个“横盘期”

最重要的是，从政策层面来看，未来比较长的一段时间，行业都将面临严格的调控。从国家层面上来看，中央政治局会议731会议里面关于经济工作的描述有909个字，其中有18个字是“稳”。短期之内，行业不会出现大起大落，大涨大跌。

欧阳捷认为，房地产将回归到零增长区间，也就是未来的横盘，目前可以看到很多指标已经开始往这个方向走了，比如销售面积、到位资金这两个核心指标已经回到零增长区间，银行的按揭贷款已经到了负增长区间了。未来房地产将不再是火车头，而是一个压舱石，未来的房地产市场，大概率会进入到一个较长的“横盘期”。

吴建斌也认为，短期内调控不会放开，不会出现大涨大落，目前的政策环境，起码还会延续一年多的时间。这次调控最大的可能性就是时间换空间，也就是我们国家要推行房地产市场的长效机制。国家想让房地产市场价格基本上保持稳定，倒逼更多的资金流向长租公寓、福利房的市场，这个倒逼不是一两天的事情，可能需要一两年的时间才知道有没有效果，这可能是这次调控最核心的出发点。 

3、限价令短期不会放开，可能出现双向调控，中小房企盲目拿地可能被套牢

为了保证市场的稳定，政府对于价格的管控依然会非常严格，因此限价令短期之内不会放开，甚至会进入“双向调控”时期。合肥目前在售的房子要求恢复原价，广州备案价调整，要求房价降幅不能超过10%。

没有房价上涨预期，中小房企在这个阶段盲目拿地，很可能出现被套牢的风险。根据欧阳捷的分享，今年8到9月份，高溢价地有98宗，80宗在三四线城市，其中87.7%被中小房企及个人拿走，未来这些拿了高价地的项目，很有可能陷入过去一二线城市经历的被套的现象。过去的地王都解套了，但是未来还会解套吗？缺少了房价上涨预期，这些中小房企可能会陷入很悲惨的命运。

而林峰认为，一些拿了高价地的房企，还很容易出现错上加错的现象。为了覆盖地价，在市场销售不乐观的环境下，拿了高价地，定位还做高溢价的产品，造成更多的资金沉淀，下一轮周期都没有解套的可能。

二、房企将回归到低杠杆和精细化管理

林峰认为，从方方面面来看，地产中长期都是有未来的，而且未来是光明的。但是行业要回归常态，对于企业来说，第一个就是财务杠杆不能再用那么多。前两年去库存把所有的杠杆放开来了，但其实以前房地产杠杆只有开发贷，从来没有用过这么多杠杆。未来恢复到低杠杆，企业可以稳健的发展。

二是房企要回归精细化的管理，房企不仅仅是抢到地、借到钱就可以了，更多的是琢磨产品和服务怎么做好，客户怎么服务好。房企要回归到制造业的属性，在科研投入、产品研发、服务水准上，还有过程的精细化管理、成本控制上都要向制造业看齐。地产回归制造业也将是一个常态。房企一旦有了喘息的机会后，就要开始强身健体。

三、三年后存量市场会迎来拐点，中国每年1500万套交易很确定

虽然说，目前的市场是明确的处于下行通道，并且整个大开发的时代、房价高速增长的时代确定已经过去了，但是好消息是中国市场的规模依然很大。

左晖认为，中国一年到底应该卖多少套房子？不论是和国家进行横向比较，还是长周期来看，中国7.5亿购房者一年发生1500万套交易是比较确定的。

目前中国总体市场的交易，是12万-13万亿GMV的新房市场，加上二手房交易一起接近18万亿左右。目前北上广深和南京，二手房交易量GMV已经超过新房，北京基本上没有什么新建住宅的交易了，基本上通过存量市场解决的。这个趋势是不可逆的，预计三年时间，中国会迎来拐点，二手房GMV会超过新房GMV，大概都是10万亿左右的规模。

四、行业会进一步集中化，大房企继续快速奔跑

住宅市场的未来是抢占市场份额、规模增长的时代。2014年我们讲过90%的中小房企退出地产江湖，百强房产会占据95%。2020年哪怕市场蛋糕再放大一点，增速降到30%，20强房企仍然会占60%的市场份额。

未来房地产已经没有高速公路了，发展是硬道理，未来房地产进入平稳发展期，这个过程中我们就是横盘可期，最后过渡到美国等发达国家以二手房为主的市场。但是行业垄断格局没有形成之前，加速奔跑将依然是大房企的新常态，聚焦战略机会点，跑得比风险还要快，守住自己不发生任何问题就可以平稳的走下去。

02

当下最重要的是现金流管理

然后是现金流的高周转

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在目前的环境下，现金流几乎是唯一策略，必须要快抢钱。这几乎是所有大佬一致认同的观点。

吴建斌认为，中国的房地产市场有“有形之手”在管理这个市场。由于“有形之手”的管理，房企省了很多心，而且不用悲观。但是目前正处在三年小周期里比较差的时候，要度过这个寒冬期，现金流的管理一定要引起高度的重视。

目前很多项目销售价格上不去，甚至做了让利安排，依然卖不出去，销量从 5、6 月份开始一路下滑，无论是大房企 还是小房企都遇到了这个问题，导致现金流非常紧张。另一方面，整个行业的融资环境仍然没有宽松，而且短期是没有办法改善的。

这种形势下，如果中小企业不敏感，以为这个市场会复苏，以为这个市场还会增长，不关注现金流，就会变成“温水煮青蛙”，慢慢死掉或被淘汰，所以一定要做好自己能够控制的事情。一方面要扩大经营性现金流，做自己能够控制的事情；另一方面也要尽量扩大融资活动，保持积极的心态。

扩大经营现金流要做好以下五点：

第一，拿地节奏要放缓，现金回流慢的产城项目也要放缓。

第二是建安成本的支出要控制，能带来现金流的继续做，带不来销售和现金流的项目可能要暂缓。

第三，促进销售，确保正常的现金回流。在一个企业最困难的时候不是看利润，更多的是看现金流能不能支撑，这时候促销就是非常好的办法。

第四，在网签及银行按揭方面下足功夫。 

第五，开源节流可以，但不要恶待员工，需要共度时艰。

具体的措施在昨天的文章中，有详细的分享，感兴趣可以回看。

欧阳捷也认为，目前现金流是唯一的策略，必须要快抢钱，而且一定要实现现金流的高周转。

而卞克认为，成长型企业，借的钱贵，尤其要做高周转。当年拿地、当年回收、当年再投，一年把三个动作全做完。快一点还可以规避部分风险。

高周转本身是一个战略，围绕这个战略有很多动作要做，从投之前就决定了这个项目能不能干。快是一种能力，核心是现金流，不是快生产，高周转不是快生产。例如，某房企同样的起点，但是后期发展比祥生慢，因为他们原来投资的重点城市按揭放款的条件是封顶，拉长了资金使用效率和回款的时间，所以发展速度明显慢了半截。

卞克还认为，对于目前的成长型房企来说，最大的风险是厌恶风险。打左灯、往右拐，机会始终在你面前，只是错过你才发现，其实当下就是好机会。目前来看，仍然没有比房地产更好的生意，在中国，地产一定是最后出问题的，中国的市场不能简单的与美国、日本市场进行比对。

03

中国未来的机会点很明确

聚焦城市群，深耕区域

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目前的房地产市场其实很明确，未来的发展也很明确。一要聚焦城市群，二要找准三四线的增长点，三要深耕区域，做好这三点，一定有机会。

一、 房地产的中心一定是城市群，而且门槛会越来越高

左晖认为，目前中国的人口正在发生快速的变化，人口快速的向城市圈集中，链家有一个基本的判断，未来中国会有6亿以上的人口集中在20个城市圈里面，中国大概20个城市圈，平均每个城市圈会有3千万人口。

而陈劲松的观点也非常的一致，他认为，面向未来要搞清楚两个逻辑，一个是城市的逻辑，一个是价值的逻辑。

城市有一个基本的定律叫指数定律，也就是一个城市的发展会越来越快，随着城市的扩大，随着时间的推移，城市人口和它的GDP增长是指数增长的，所以现在的大城市都还不算大，大城市还要影响周边的城市，变成城市群，变成大都市圈，而大都市圈唯一的规模限制是通勤时间，通勤时间取决于高铁、地铁，而这一轮中央投入基础建设，大都市圈一定会更加迅速成长。

城市的另一个定律是规模定律，也就是说城市的发展会使城市建设的成本越来越小，产出越来越多。最后城市会成为这个国家的核心竞争能力，城市是主要的人口聚集区，未来中国房地产主战场一定是在都市圈。

二、三四线会成为唯一的增量

欧阳捷认为，由于一二线土地供应几乎没有什么增长，而且房价被死死按住，一二线短期之内依然是无价无量，所以你想回归一二线城市获得业绩的增长是几乎不可能的，除非一二线大幅度增加土地供应，房价适当的放松，这个很难。因此对于开发商来说，依然必须到三四线，三四线是唯一的增量。

卞克认为，政府减税是明年关键的举措，通过税收工具可以实现房地产对工业的反哺，为2025争取一点时间和空间。为保证减税并控制财政赤字，会继续推进1、2亿人口的城镇化，推动部分地区的棚改，土地涉税及土地转让收入需要有持续增长，土地供应量加大，指标争夺、人口争夺会加剧。

对于这两年加杠杆、冲规模的房企来说，如果去年没有去杠杆、上半年没有供货套现，手上没有多少银子，如果布局比较分散，在土地下行的趋势下，守都守不住，所以现在很多规模房企逐步回归一二线，原来做一二线的企业小心翼翼的探了一下脚，不知深浅又退回去了，这又给一些深耕三四线的房企和成长型的房企留下了空间。

但是在三四线拿地的时候标准要适当的提高，要有抗跌的能力。现在政府把一些好地拿出来，资源比较好的地块要高度的关注，作为区域型房企要对当地的资源，当地的民风人情很熟悉，有这个条件仔细的研究地块的属性。

三、新机遇属于区域深耕型的房企

陈劲松认为，全球的房价变动规律，都是有一个长长的发展期，紧接着一个急速上涨的泡沫期，杠杆加到一定规模后，金融政策的影响，就会遭遇顶点，政府没有强烈干预的情况下，就会快速下跌，然后就是萧条期和回升期，上升期大约是下降期的3-5倍。但是中国的曲线是独特的，不让涨也不让跌。这个时候，价格没有猛跌，资产负债表还可以，但是房企没有现金流，怎么活下去？

好在中国的房地产市场有区隔，不是跟股市完全一致的，这个市场区隔救了我们的命。在未来的半年内，我们将会看地方政府会主导这个区隔市场的房地产政策，一城一策会为深耕区域的房企带来好处。

卞克也认为，新的机遇一定属于区域深耕型房企。因为深耕所以熟悉，因为熟悉所以容易发现价值，对于大部分一二线、三四线而言，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，只要价格合适，很多城市是有需求的，而且产品存在升级换代的需求。

很多上市公司、非上市公司和规模房企以及国有企业，普遍存在一些问题，例如，授权不充分，产品标准僵化、决策时效性差，链条太长，受融资成本限制，资本市场管制影响，开发节奏、资金使用效率都比较低，整体表现出操盘能力偏弱。很多大家眼中的标杆房企，实际操盘能力却很弱，放到具体的项目上很可能干不过区域深耕型的房企，因为他们决策链条更短，对当地更熟悉，这就是区域房企的优势和机会。（文章来源：明源地产研究院）

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