焦点丨兜售股权密集成风 中小房企排队离场

时至年末，紧绷的资金链压力持续发酵，房企项目股权兜售密集成风。

据记者查阅北京、上海产权交易中心数据，11月前三周新增房企项目股权出售动态已达37条，新增挂牌地产股权价值超过110亿元（其中12家未披露金额）。来自克而瑞地产研究中心的监测数据显示，2018年1~10月，房企累计项目股权出售动态已达到473条，超过2017全年的387条。

“房企项目股权转让背后的原因错综复杂，既有融资需要，也有为企业业务转型铺垫和剥离不良资产的考量。”克而瑞研究中心分析师沈晓玲分析称。

众多的房企开始“整理”自己的资产，有的抛售一些不符合自身发展或拖累业绩公司的资产，而有的则干脆退出这个行业。

这其中既有以1元底价甩卖项目公司100%股权的企业，也不乏大股东为诸如北大资源集团、中铁二局房地产集团、中国铁路工程集团、中国建筑、中国航空等国资背景的项目子公司，还有一类公司以华侨城为代表，持续抛售地产项目以快速回笼资金，反哺新业务资金需求。

无论出于何种目的，这些被转让的地产项目绝大部分都存在一个共性:持续亏损与高负债压顶。

如北大资源正在转让控股子公司青岛博雅置业有限公司70%股权及债权，该公司2018年一季度总资产11.8亿元，总负债12.44亿元，亏损458万元。中铁二局房地产集团正在出售旗下四家地产项目公司，其中，两家处于资不抵债和亏损状态，两家未盈利。华侨城近日出售的几家子公司亦处于亏损经营中。

中小房企卖身还债 离场者增多

每一轮调控后似乎都会出现一波股权甩卖潮。在融资渠道收紧、楼市调控持续加码，丝毫看不到放松迹象的行业大背景下，中小房企的生存环境尤为恶劣。

据新城控股高级副总裁欧阳捷预测，无论行业整体还是企业个体，都会面临增长“天花板”，房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展，90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。

据北京、上海产权交易中心信息披露，22天以来，新增37家房企挂牌转让股权，挂牌价超过110亿元，8成以上都是欲卖股退场的中小房企。记者还注意到，挂牌价中，股权价仅占极小部分，大多数金额来自债权，即被转让项目企业背负的负债及利息。

这些被抛售项目布局大多还位于销售市场比较热门的城市，如上海、青岛、武汉、江苏、深圳、徐州、成都、重庆、西安、海南等。但资金的匮乏和债务违约压力的逼近，令他们很难在将地产公司周转下去，不得不通过卖股断臂求生存。

为了能将股份转让出去，他们甚至不惜亏本出售，忧心的是，缺乏优质资产的项目依然很难找到下家。有一家公司就打出1元卖身的大甩卖。

据北京产权交易所公告显示，沈阳德信利和房地产开发有限公司100%股权正以1元价挂牌转让，截至2018年10月30日，该公司总资产153.69万元，但总负债却高达4423万元。

据记者了解，挂牌公司为深圳峰汇创业投资发展有限公司100%持股，而深圳峰汇背后的母公司是中国建材股份有限公司。3个月多前该挂牌公司就在寻求出售，但一直无人问津。

另一则披露信息显示，徐州鸿成房产开发有限公司100%股权正在挂牌中，转让底价为4.39亿元。截至2018年7月30日亏损了393万元，总负债4.17亿元。资料显示，企业名下主要资产是4块土地，共计约670亩土地（商业、住宅用地），位于徐州市铜山区洞山村。已足额交纳土地出让金，暂未取得土地使用权证。值得注意的是，这4宗地块2016年被徐州市中级人民法院查封，查封期限到2019年，届时若无力还债存在被拍卖的可能。

这也体现了当前市场环境下小房企的生存现状:没有融资渠道，无力偿还债务，即便取得地块也无力开发，不得不退出市场。

而一些曾跨界地产业的企业则开始抛售持续亏损的地产项目，加速去地产化。

据上海产权交易所信息显示，隶属中国铝业集团的中铝国际（天津）建设有限公司正在转让其持有的天津鑫通置业有限公司100%股权及转让方对标的企业1.21亿元债权，转让底价为1.78亿元。

此外，金华八达集团有限公司正在挂牌其持有的金华金殿置业投资有限公司100%股权及1.62亿元债权，挂牌价为3.3亿元，该项目公司同样处于亏损状态；秦皇岛福电实业集团正挂牌转让其持有的秦皇岛大秦电力房地产开发公司100%股权及1960万元债权，挂牌价6602万元；兰州倚能电力（集团）挂牌转让其控股的西安明威实业发展有限公司100%股权及相关债权，挂牌价3.13亿元。

剥离亏损资产 卖股腾挪资金

在产权交易所排队挂牌的房企中，不乏国企、央企背景或知名房企控股的公司，资金趋紧的情况下，他们通过转让旗下卖得不好、盈利性不强的项目公司，以快速回笼资金，反哺其他产业。毕竟在销售行情出现下滑的趋势下，出售资产相比卖房子要容易而且资金回笼更快。

“目前融资环境比较恶劣，在万不得已的时刻，可以通过出售部分股权的方式解决资金问题。”一家中型知名房企人士对记者表示。

进入11月份，中铁二局正挂牌转让其旗下的4家地产项目公司，包括：成都中铁置业有限公司100%股权及相关债权、都江堰市青城旅游开发有限责任公司100%股权及债权、云南丹军绿色发展有限公司100%股权、资阳沁峰房地产开发有限公司100%股权及相关债权，但未披露挂牌价格。前两家公司亏损，后两家公司盈利为零。

其中，2017年，成都中铁置业总营收1.44亿元，营业利润-2162.27万元，净利润-1600.87万元。2018年9月的财务报表显示，营业利润-1570.31万元，净利润-1174.89万元；期末总资产6.2亿元，总负债6.14亿元。

都江堰青城旅游同样处于亏损状态，其截至2017年末、2018年9月，净利润分别为1382.35万元、-3136.62万元。截至9月底，公司总资产4.81亿元，总负债却达5.37亿元，所有者权益-5578.01万元。

北大资源集团正挂牌转让其控股的青岛博雅置业有限公司70%股权及债权，挂牌价未披露。资料显示，青岛博雅置业2017年、2018年一季度末，分别亏损1761万元、458万元；这两个报告年度内，总资产均小于总负债，存在明显资不抵债的现象。如一季度末，总负债达12.44亿元，总资产为11.8亿元。

华侨城集团更是频繁转让其旗下盈利性较差的地产项目公司，如近期正挂牌转让海南华侨城实业有限公司100%股权及12.95亿元债权，挂牌价30亿元；以及上海万锦置业发展有限公司100%股权及3.64亿元债权，转让底价16.63亿元。截至8月31日，上海万锦置业净亏损约971.96万元；截至10月31日，海南华侨城实业营业利润亏损3612.32万元，净利润亏损3612万元。

据记者不完全统计，今年10月以来，华侨城相继挂牌出售位于成都、上海、海南、泰州等多个房地产项目股权，总价值上百亿元。

据北京产权交易所披露，上海多伦建设发展有限公司80%股权正在挂牌中，转让底价为20亿元。转让方为中建方程投资发展集团有限公司（持股80%），隶属中国建筑股份有限公司；被挂牌房企第二大股东为上海上城实业集团有限公司（持股20%），被挂牌房企已持续几年处于亏损状态。

此外，北京中铁诺德房地产开发有限公司（隶属中国铁路集团）正挂牌转让包头市时代金科房地产开发有限责任公司100%股权及4.41亿元债权，转让底价5.26亿元。中铁十六局集团置业投资有限公司正挂牌转让广西京诚房地产开发有限公司70%股权及1.06亿元债权，挂牌价1.42亿元。恒大地产集团武汉有限公司正挂牌其控股的武汉恒大金碧房地产开发有限公司14.31%股权，转让底价2.68亿元。这些被转让企业无不处于亏损和高负债状态。

房企疯狂甩卖资产，才刚刚开始。

易居研究院副院长杨红旭指出，开发商此前面临的是全国大行情，即这轮房价涨得时间长、幅度大，同时房企拿地又非常激进。调控整体趋严未有松动，因此在市场降温初期，开发商感到资金紧张。预计明年一些负债率高的中大型房企也可能会出现严重问题。具体表现就是被迫卖掉大量股权，甚至有些会倒闭。

来源：中国房地产报

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