发布时间：2019-05-01 08:44 我要投稿
春节过后，尤其是进入3月份以来，土地市场越发活跃、开发商拿地的积极性明显提升，尤其是以合肥、杭州为代表的二线城市多幅土地超高溢价成交、土地流拍率也呈下降趋势，市场显露出回暖的种种迹象。在此背景下，多城也纷纷将去年流拍的土地重新“回炉”，下文将对典型流拍地块的成交情况进行梳理，从这些“回炉”土地的成交情况来探究真实的土地市场。
合肥、重庆、南宁、杭州等二线城市
竞拍热度较高，市场重塑信心
2019年一季度，土地溢价率终结了长久以来的低位徘徊，迎来明显回升，由2018年底的历史低位9.4%升至2019年3月的19.1%，这种低位回升趋势在二线城市表现最为突出，3月升至25.2%，增加近10个百分点，是三个能级城市中溢价率涨幅最高的。究其原因，主要是为达到稳地价的预期目标，一季度多个二线城市出让了多宗优质土地以刺激市场回暖，溢价率随之上扬，尤其是东部热点城市如杭州、合肥以及中西部供出优质土地的重庆、南宁等地价较低的城市溢价率相对较高，仍是各大房企争先布局的重点城市，特别是长三角区域中地价较低的合肥，近来出让地块的溢价率有多宗都在100%以上，一季度平均溢价率达到86%。此外，当前土地市场回暖与融资环境改善、楼市回暖有极大关联，企业资金变得宽裕，也助长了土地市场的回暖。
“回炉”地块大多溢价成交
成交楼板价超上次流拍价
据CRIC不完全统计，2018年有1242幅土地流拍，尤其是郑州、湖州、昆明、合肥、太原、天津等城市，土地流拍数量均在40宗以上。这些土地大部分还要回到市场进行交易。尤其是近期二线城市土地市场明显回暖，以二线为首的多城市已经推出部分地块进行试水。
对近期多幅回炉地块进行分析，可见这些地块全部都溢价成交，且绝大部分地块成交楼板价超过了上次流拍价格。譬如徐州市铜山区2019-1号地块、金华市金本土2019-04号地块、肇庆市SJ-2019-019地块、成都市郫都区红光街道PD2018-15（H39块）。以徐州铜山区大学路2019-1号商住地块为例，该地块早在2018年就挂牌，挂牌起始价142848万元，楼面价为1666元/平方米，最后却惨遭流拍；本次重新“回炉”后，挂牌起始价92558万元，较之前挂牌起始价降低50290万元，最终经过644轮报价，竞价时间超13个小时，创造竞拍时间最长记录，最终被美的置业竞得，成交楼板价达2425元/平方米，溢价率达到73%。客观的讲，虽然从数据上看溢价率处于较高水平，但是因为这些地块大多调低了出让底价，使得溢价率指标“虚高”。
并且还有一些土地因为出让条件明显放松，致使土地高溢价成交。以合肥滨湖区BH2018-02号地块为例，该地块已经是三度挂牌，前两次挂牌出让条件中均要求要配建租赁用房，房企关注度极低，两次均是由于企业报价未达地价而流拍，本次挂牌把配建租赁用房这一要求取消，加之该地块区位优越、配套完善，吸引了众多房企参与竞标，最终该地块被融创以24.04亿元的总价竞得，楼板价高达17100元/㎡，溢价率133%。该地块周边项目销售均价在2-2.5万/平方米之间，该地块的成交势必对区域房价上涨起到一定的推动作用。
而在“回炉”地块溢价成交的同时，那些依旧流拍的地块同样值得关注。CRIC重点监测城市数据显示，2019年一季度共有194幅土地流拍，与2018年下半年相比，二线城市市区流拍地块明显减少（详见《行业透视｜土拍市场，从哪里热起来，就从哪里“冷却“》）。2019年一季度的流拍地块多位于昆明、成都、南通、湛江等城市的远郊区县，所处区域大多购房需求导入能力有限、发展潜力评价也不高。以昆明为例，18幅流拍土地有10幅位于远郊的宜良县，这些地块出让底价在1100元/平方米左右，较2018年同板块土地出让价格650元/平方米有明显涨幅，导致流拍。成都流拍的地块也是如此，多集中在简阳、崇州、彭州等远郊的县市，价格也不具有优势。另外，南通、金华等三四线城市流拍地块也多是位于远郊、区域价值不突出，房价出价均十分谨慎，这些地块难免遭遇流拍。另外，西安土地流拍数量也居于前列，与上述城市不同，西安流拍集中在高新区板块，其中有三幅位于国家社区，区位、配套均比较完善，这三宗地块是西安首次推出按住宅总建筑面积的15%实物配建公租房的地块，导致流拍的根本原因，还是配建租赁房导致土地成本过高导致。
超高溢价土地成交引发房价上涨预期
各地放松限价的可能性降低
近期，西安、重庆、合肥等城市均成交了多幅高溢价地块，二线城市地市升温显著，暗藏过热的风险，杭州、合肥两城最为典型。4月16日，杭州成功出让主城7宗地，总成交价达126亿元，其中一幅位于望江的宅地，开拍不足20分钟，便达到封顶价45325元/㎡，仅次于2016年3�鲁山坏暮颊⒊鯷2016]1号地（即凤起潮鸣项目）楼板价45409元/㎡，但加上自持22%，实际楼面价已经超过凤起潮鸣地块，成为杭州单价最贵宅地，地价不断创下新高。
合肥地市也是如此，仅3月21日一天土地成交金额就超120亿元，其中多幅土地均为超高溢价土地，这些土地拍出后一度引起房价再度上涨的恐慌。为贯彻落实“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标，合肥市自然资源和规划局在4月12日发文调整了该地块所在的滨湖新区居住用地的最高限价，最高楼面价由19912元/㎡降至上文提到的三度“回炉”地块（滨湖区BH2018-02号地块）的成交楼板价17100元/㎡，此举措的意义不言而喻，表明了政府对于稳房价、稳地价的态度。可以预见的是，接下来如果高溢价地块还频频出现，其他城市或继续跟进限地价或调低最高限价，以稳定地价水平；而各地方政府在2019年因城施策放松限价的可能性，也会因此受到影响，2019年初由衡阳、阜阳开头的限价放松政策，将难以蔓延到更多城市。
综上，在楼市回暖、信贷放松的双重影响之下，房业拿地态度明显变得积极，去年惨遭流拍的土地重新“回炉”后，大多溢价成交并超过上次流拍价。虽然客观的讲，这些流拍地块的溢价率有一定程度的“虚高”，高溢价很大程度上是由于本次出让底价回调、或是土地出让条件放松导致。但就近期杭州、合肥等城市土地市场高溢价地块频出、地价屡创新高来看，二线城市局部地区土地确有过热风险。鉴于这些城市房价已经明显回升甚至创下新高，对房企而言，尤其是那些在过去三年拿的高价地还未消化的企业，还是应该谨慎应对，毕竟高溢价拿地与“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳大方向相悖，一旦引起连锁性的房价调控再度升级，后期面临的成本和去化压力不容小觑。
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