未来你的房子可以定制 是噱头还是战略？

在地产业，变是常态。

政策变了，营销跟着变；市场变了，战略跟着变。

当下，中国房地产行进入下半场已成共识。而房地产下半场伴随的是存量房时代的到来，还有美好生活时代的到来。

有位地产大佬曾经说过，房地产的下半场是投资美好生活，互联网的下半场也是投资美好生活，AI等高科技下半场也还是投资美好生活。如果都不能与美好生活产生直接连接，就很难发挥效益和效应。

对于房地产业来说，这就意味着下半场的楼市将进入比拼产品、比拼服务的赛道。

事实上，不少房企也在战略上做着调整，有加法、有减法，轻资产化、互联网+，健康、养老、文旅、金融……各种概念层出不穷，而其中有一个概念是定制地产。

那么，什么是定制地产，为什么做定制地产，哪些房企在做，成果怎么样，定制地产又面临什么样的问题呢？

01

提到定制，其实我们每个人并不陌生。

消费升级时代，随着中产阶层的崛起，互联网及工业4.0时代的大趋势，越来越多的人开始追求个性化、品质化消费。

在其他行业，定制也早已不是新闻，手机、服装、汽车、家居定制不乏成功案例，

比如：专注西装定制的红领制衣，在深圳创业板上市的尚品宅配，尤其是奢侈品界私人定制最是由来依旧。而且就“定制”玩法而言，它在美国预测的“改变未来的10大技术”中，“个性定制”就排在首位。

然而在地产界，中国95%以上客户，只是在享受开发商超级批量模式下一个模子下造出的“批发品”，标准产品线，基本没有满足消费者个体对个性化、定制化、家庭化美好生活的对口需求。

所以在当下，美好生活不断被提出，这种C2B模式的定制地产概念重回开发商视野。

要说定制地产，早期也有不少探索者。

狂想者冯仑的自由筑屋平台、景瑞的DTV定制化战略、蔡雪梅C2B的ELAB等等，除了这些高调宣传的概念，也有不少房企为提高溢价，做出差异化，推出一些定制精装的概念，但几年过去，目前行业大面积落地和形成良好口碑效应的并不多。

究其原因，

一是，房地产的上半场，房企追求的是规模、高周转，在能够轻松赚钱的情况下，很少有房企愿意辜负“地产好时光”，去做吃力不讨好的定制。

二是，定制地产的复杂性。首先从C端来看，你要统一口味挑剔的口味，每个人在限定的面积上建一个造型独特、风格张扬的自家宅院？肯定不现实，定制社区才是最终解决方案，所以找到需求点类似的一群购房者，集长尾效应而成规模，这事才能继续。

其次，再来看B端的构成。要满足个性化的造房需要，这就需要强大的技术后台与研发团队，投入成本和时间调研、征求客户的意见和需求。

总的来说，想做定制地产并不容易，对于高端产品来说为了溢价尚有做定制的空间，但对于普通产品来说，要做定制首当其冲的问题就是如何做好成本管控，这也是为何定制地产喊出多年仍为形成规模的主因。

02

虽说，定制地产探索之路并非一帆风顺，但并不代表定制玩法就有问题。

目前，郑州了解到的明确提出定制化的，一是建业、二是美盛教育港湾。

早在2017年的时候，美盛教育港湾就提出了C2B定制模式，只是两年的时间已过，这个聚焦了无数目光的陈寨、庙李，近期才缓缓有了动作，然而关于C2B的定制模式似乎未再提起。

另一个建业，则是目前正在进行的。定制的产品是其北龙湖的建业君邻大院项目。

我们都知道，建业这两年一直动作不断，新蓝海战略、建业大服务，都是其从“房地产开发商”向“新型生活方式服务商”的转型，很显然，在当下的转型下，定制君邻大院是提供生活方式的一种践行。

在这个产品上，建业可以说投入了不少精力和时间，不管是精装风格、户型选择、服务权益还是园区景观，一切皆可定制。4月以来，从“定制产品”，到“定制服务”，再到“定制邻居”，建业君邻会会员和产品设计、景观设计等专业团队一起召开各种客研会，了解客户诉求、听取客户建议，从而不断调整设计方案，最终制定出一套满足客户需要的设计方案。

而在君邻大院的定制中，其核心产品思路是“先有邻居，再有房子”，“先有圈层，再有生活”。

很显然，建业君邻大院的定制更多的是情感的维系，其首批推出的定制产品也是为8000多名君邻会会员的400个家庭提供一种回归邻居大院的生活。

无论是美盛教育港湾C2B定制模式的失声，还是建业君邻大院如火如荼的进行，在郑州楼市尚未掀起太大的声音。但对于同质化日益严重的房地产市场来说，定制地产或许是一条新的方向。

然而需要指出的是，对于建业来说，购房者也许愿意为建业这一品牌或北龙湖这个万人瞩目的区域掏钱包。

但对于很多项目来说，尤其是刚需或首改产品来说，如果不存在价格优势，购房者是否愿意为这些附加值付钱。

还有就是，刚需与首改阶层用户群最多，意见却也最为分散、诉求点最多元化的一个群体。开发商很快会发现，在会所、游泳池、幼儿园等一系列琐碎点上，这些人会陷入一群人对另一群人的混战。如何处理这些分化，最大化满足客户需求，对房企来说不可谓一大考验。

03

从宏观经济来看，小众圈层的喜好，定制化是市场趋势。

不同于其他行业的定制，房子的居住属性、低频属性、土地属性、金融属性、投资属性等也决定了其定制更具复杂性。

曾经的经验也告诉我们，地产定制化并不像我们想象的那样简单。逻辑很简单，大批量量产，打造平台型的房屋定制，需要的是不是一个单一能力，而是一整套体系的支撑。但这套体系和能力，绝非一日之功，绝非短短1、2年就能实现。正如，目前市场上已经相对成熟的成品住宅、装配式建筑，无一不是经历了长时间的探索和总结。

然而在楼市中，互联网冲击波已经完成了第一轮用户教育，越来越多的人接受了很多新概念，定制买房的种子用户意识也已经觉醒。

还有就是存量房时代到来，万科83个大中城市服务超过2482个物业项目，恒大600多万业主，碧桂园400多万业主……未来如何服务好这些业主，深挖他们的需求已经成为很多房企的研究课题。

此外，消费升级时代的到来，也要求房企提供更高品质的房子。

所以，对于比拼产品和服务的地产下半场来说，追求差异化、提供更好服务的定制地产也许有着新的机会。

只是，未来要走的路，还有很长。

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