六月郑州优质净地出让，正面交锋的时候到了

说到郑州的土拍，市场已经平静很久了。

土拍最火热的时候还是两年前，2017年，2018年的时候，那个时候，不少房企在抢地，那个时候更多的土拍新闻是这样的“50分钟263轮，xxx熔断成交”、“枪战7小时，一次加价1400万”、“x房企，半年2100亩地，大资本狂飙突进”……

如今，土拍市场是流拍、暂停、终止、起始价，“抢地”变成了“抢钱”，现在谁手里有资金流谁就是王者。

就拿今年1-5月份的成交来看，不是流拍就是出让的城改或合村并城用地，底价成交是常态。

对于不少想拿地的房企来说，也只能望地兴叹，不是没钱就是没净地。

而纵观6月份，供应虽少，但以净地为主，接下来将是土地市场的正面交锋，那些手中有钱想拿地的房企你做好准备了吗？

01

6月1日

高新区

郑政高出〔2020〕7号（网）地块位于创新大道西、金盏街南，使用权面积68307.71㎡，土地用途为城镇住宅用地兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地（地下交通服务场站用地），1.1<容积率<2.5，建筑密度<25%，建筑高度<100米，绿地率>35%，起始价69564万元，熔断价104364万元，竞地价最高限价139128万元，出让年限城镇住宅70年，零售商业、批发市场、餐饮、旅馆40年（地下50年）。

郑政高出〔2020〕8号（网）地块位于长椿路东、科学大道北，使用权面积88813.60㎡，土地用途为城镇住宅用地兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融用地（地下交通服务场站用地），1.1<容积率<4.0，建筑密度<25%，建筑高度<100米，绿地率>35%，起始价127681万元，熔断价191681万元，竞地价最高限价255362万元，出让年限城镇住宅70年，零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融40年（地下50年）。

7号地是高新区双湖科技城的储备用地，双湖科技城我们都不陌生，“中原科创谷核心先导区”、“双湖环绕水绿交融生态大城”，如今双湖科技城在国际郑“西美”的政策引导下，不断呈现出前所未有的活力与生机。目前，区域已经进驻了中建、华润、中海、正商、美的、金辉等国内一线房企。

而此次出让的7号地，是区域今年的首次土拍，位置还不错，后期周边配套相对较完善，紧邻的金盏街就是未来的核心轴线，商务、商业、五馆全部是沿这条路布局，两大商务用地、六块商业用地连接成片，后期可以预见商业气氛浓厚；北边一路之隔是总投资超5亿，高新区第一家三甲医院——郑州市中心医院；地块南侧规划有小学，另外距离地块不远还分布有莲花街第二小学、郑州外国语学校附属小学、郑州高新外语中学等教育配套。

至于另外的8号地，同样位于高新区，而且是高新老城的核心位置，西侧一路之隔是郑大，北边是成熟小区朗月公园道1号，西边是朗悦慧外国语中学、郑州大学附属学校和在建项目华瑞紫银华庭，南边是成熟小区升龙又一城及大型配套商业升龙商业广场，地铁口郑州大学站就在楼下，要交通有有交通，要商业有商业，要产业有产业，要配套有配套，绝对的核心。

不过需要指出的是，8号地允许兼容商业用地和商务用地，其兼容比例不小于地块地上总建筑面积的15%，不大于地块地上总建筑面积的20%。不过兼容的商业商务部分需全部自持，用于国家级研发中心（国家级工程技术研究中心或国家级企业技术中心，含分中心）或国家级重点实验室（含分中心）建设，自持年限不低于10年。

在净地稀缺的郑州，凡净地出让势必会引来一轮竞争，这些有地块最终将花落谁家，中原楼市将持续关注。

中牟

牟政出【2020】22号（网）地块位于中牟汽车产业集聚区比克大道南、轩通街东、正中大道北，使用权面积30077.185㎡，土地用途为地面城镇住宅用地；地下空间交通服务场站用地，1.0<容积率≤2.0，建筑高度<100米，建筑密度<25%，绿地率>35%，出让年限地面70年，地下50年，起始价9616万元。

牟政出【2020】23号（网）地块位于中牟汽车产业集聚区比克大道南、轩通街东、正中大道北，使用权面积61753.49㎡，土地用途地面城镇住宅用地；地下空间交通服务场站用地，1.0<容积率≤2.0，建筑高度<100米，建筑密度<25%，绿地率>35%，出让年限地面70年，地下50年，起始价19743万元

中牟汽车产业集聚区，毫无疑问，周边聚集了各种产业园，尤其是汽车产业园，环境太嘈杂，未来居住舒适度不会太高。此外，除了产业园布局，目前周边也没有什么配套。

02

6月3日

上街区

郑上出〔2020〕04号（网）地块位于新乡路北侧、金华路以西，使用面积60504.91㎡（约90.7574亩），土地用途城镇住宅用地兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地，1.0<容积率<2.0，建筑密度<30%，建筑高度<45米，绿地率>35%，起始价13614万元，出让年限70年、40年。

该地块位于上街老城区，周边配套已经很成熟，项目南边就是成熟的居住小区民安城市之光、龙吟世家、康晖新天地、华宸上院、德宝幸福里、和昌都汇广场、正兴翡翠城等小区，商业有丹尼斯大卖场、和昌都汇广场等，学校有郑州市第二外国语中学、上街区金华小学、长铝技工学校、郑州市上街区曙光小学、上街区中心路小学、郑州市上街区新建小学等。

配套虽然不错，但地块最大的劣势是近邻陇海线，有噪音污染。

03

6月15日

中牟

牟政出【2020】21号（网）地块中牟县万滩镇镇兴大道南、万贯路东、万里路西，使用权面积51795.86㎡，土地用途地面城镇住宅用地，地下空间交通服务场站用地，1.1<容积率≤1.3，建筑高度<24米，建筑密度<28%，绿地率>35%，出让年限地面城镇住宅用地70年，地下交空间通服务场站用地50年，起始价19234万元。

万滩镇从用地规划上来看，其西半部分隶属于郑东新区白沙组团，东半部分属于中牟。不过，无论是对于白沙组团还是中牟来说，万滩镇都不属于他们的核心开发板块，这里也处于起步阶段，就房地产开发来说，目前仅有一个大盘碧桂园生态城。

从环境来看，项目北边就是黄河，目前黄河流域作为国家级的战略，在政府的各项会议中被频繁提及，其重要性可想而知。而万滩镇紧邻黄河流域，除了明显的环境优势外，或许借助政策东风也能迎来一波热度。

04

6月16日

郑东新区

郑政东出〔2020〕15号（网）地块位于白沙园区杨桥东路东、白沙路南、前程路西辅道西、陇海快速路北，使用权面积64111.04㎡（约96.167亩），土地用途地上为零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地兼容城镇住宅用地，地下为零售商业、餐饮用地、交通服务场站用地，容积率<4.0，建筑密度<40%，建筑高度<100米（兼容住宅<80米），绿地率>30%，起始价60740万元，房屋指导成本价7800元/㎡，综合房价最高限价12000元/㎡，出让年限地上为零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地使用年期40年，城镇住宅用地使用年期70年；地下为40年。

该宗地需使用复垦券A券面积38.47亩，土地竞买人参与该宗土地竞拍需持有A类复垦券不少于该宗地需使用复垦券面积的30%（11.541亩）。

该宗地系郑东新区白沙镇新城社区前程村改造项目配套开发用地，享受城中村改造及合村并城的相关优惠政策。此外，根据《郑州市人民政府关于大力推进装配式建筑发展的实施意见》有关要求，该项目不采用装配式技术建造。

从位置上来看，该地块所在位置也是白沙开发的热点板块，早期开发的郑东名筑、东岸曦城、东润华景、格林上东、东润城都在这里，目前，区域在售的项目也有东润城、汇泉博澳东悦城等项目，售价在12000元/㎡左右。

05

6月19日

高新区

郑政高出〔2020〕9号（网）地块位于木荷路西、青梅街北，使用权面积88139.75㎡，土地用途为城镇住宅用地（地下交通服务场站用地），1.1<容积率<2.0，建筑密度<25%，建筑高度<60米，绿地率>35%，起始价85537万元，熔断价128337万元，竞地价最高限价171074万元，出让年限城镇住宅70年（地下50年）。

需注意的是，郑政高出〔2020〕9号（网）地块需使用复垦券A券面积132.21亩，竞买人参与该宗土地竞拍需持有A类复垦券不少于该宗地需使用复垦券面积的30%（39.67亩）。而按照指标规划该宗地单套住房建筑面积禁止超过144平方米。

和7号地一样，9号地也属于双湖科技城，位置同样优质。先说交通，地铁8号线首发站天健湖距离项目不远，未来出行便捷；其次周边教育配套，该地块与郑州外国语学校附属小学隔路对望，郑州高新外语中学也相隔一个路口；此外，未来这里的业主无论是想逛公园还是逛商场都是步行可达的距离。

在新地块挂牌的契机下，谁将挣得一席之地，成为双湖科技城的新晋建设者？让我们拭目以待！

06

6月23日

管城区

郑政出〔2020〕21号（网）地块位于振兴东路东、金沙江路北，使用权面积61204.78㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），1.1<容积率<3.6，建筑密度<20%，建筑高度<100米，绿地率>35%，起始价77239万元，熔断价116039万元，竞地价最高限价154478万元，出让年限70年（50年）。

郑政出〔2020〕22号（网）地块位于振兴路西、金沙江路北，使用权面积29945.09㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），1.1<容积率<3.6，建筑密度<20%，建筑高度<100米，绿地率>35%，起始价37587万元，熔断价56387万元，竞地价75174万元，出让年限70年（50年）。

柴郭合村并城项目，江湖早有它的传闻，据说是康桥参与开发。康桥的进驻一方面是对于区域潜力的看好，一方面也预示着区域未来竞争的加剧。毕竟，这两年管南片区千亩大盘云集，从曾经的绿都、正商、永威，到后来的鑫苑、绿地，再到现在的振兴、融创、碧桂园，管南已成为刚需置业的首选之地。如今柴郭合村并城项目首期地块即将出让，未来区域将再添一员大将。

07

6月29日

新郑

6月29日，新郑市将集中出让13宗地，总量约合651.04亩地，涉及中心城区新区、南龙湖、孟庄、郭店、和庄、梨河等片区（镇区）。

新郑出（2020）16号（网）地块位于新区规划怡心路西侧、规划二路南侧，土地用途为二类居住用地（地下为配建停车、人防配套及附属设施（交通服务场站用地）），土地面积16682.12平方米（折合为25.02亩），出让年限地上70年、地下50年，熔断价10480万元，最高限价13960万元，容积率大于1.0、小于2.0，起始价6980万元，折合起始楼面价为2092元/㎡。

新郑出（2020）17号（网）地块位于孟庄镇规划滨河东路东侧、规划槐林二路北侧，土地用途为二类居住用地（地下为配建停车、配套及附属设施），土地面积34444.04平方米（折合为51.67亩），出让年限地上70年，地下50年，熔断价31067万元，最高限价41334万元，容积率大于1.0、小于2.0，起始价20667万元，折合起始楼面价为3000元/㎡。

新郑出（2020）18号（网）地块位于孟庄镇规划滨河东路东侧、规划槐林二路南侧，土地用途为二类居住用地（地下为配建停车、配套及附属设施），土地面积64284.61平方米（折合为96.43亩），出让年限地上70年、地下50年，熔断价57871万元，最高限价77142万元，容积率大于1.0、小于2.0，起始价38571万元，折合起始楼面价为3000元/㎡。

新郑出（2020）19号（网）地块位于郭店镇规划汇丰南一路北侧、规划求实路西侧，土地用途为二类居住用地（地下为配套停车、配套及附属设施），土地面积30000平方米（折合为45.00亩），出让年限地上70年、地下50年，熔断价15202万元，最高限价20204万元，容积率大于1.0、小于等于1.8，起始价10102万元，折合起始楼面价为1871元/㎡。

新郑出（2020）20号（网）地块位于郭店镇求实路东侧、规划汇丰南一路北侧，土地用途为二类居住用地，土地面积57470.5平方米（折合为86.21亩），出让年限地上70年、地下50年，熔断价33714万元，最高限价44828万元，容积率大于1.0、小于等于2.0，起始价22414万元，折合起始楼面价为1950元/㎡。

新郑出（2020）21号（网）地块位于和庄镇沿河路南侧、庆安路东侧，土地用途为二类居住用地（地下为配建停车、配套及附属设施（交通服务场站用地）），土地面积27262平方米（折合为40.89亩），出让年限地上70年、地下50年，熔断价12279万元，最高限价16358万元，容积率大于1.0、小于2.0，起始价8179万元，折合起始楼面价为1500元/㎡。

新郑出（2020）22号（网）地块位于和庄镇庆安路东侧、部队南路南侧，土地用途为地下为二类居住用地（配建停车、配套及附属设施），土地面积40005平方米（折合为60.01亩），出让年限地上70年、地下50年，熔断价19002万元，最高限价25204万元，容积率大于1.0、小于等于2.2，起始价12602万元，折合起始楼面价为1432元/㎡。

新郑出（2020）23号（网）地块位于龙湖镇绕城高速辅道北侧、滨湖路（原湖滨路）西侧，土地用途为商业用地，土地面积15447.93平方米（折合为23.17亩），出让年限40年，容积率小于4.0，起始价8111万元，折合起始楼面价为1313元/㎡。

新郑出（2020）24号（网）地块位于龙湖镇鸿鹄路西侧、祥安路北侧，土地用途为二类居住用地，土地面积42954.29平方米（折合为64.43亩），出让年限70年，熔断价48416万元，最高限价64432万元，容积率大于1.0、小于等于3.0，起始价32216万元，折合起始楼面价为2500元/㎡。

新郑出（2020）25号（网）地块位于龙湖镇河南正商佳居置业有限公司西侧、规划二路北侧，土地用途为二类居住用地，土地面积1175.82平方米（折合为1.76亩），出让年限70年，熔断价1599万元，最高限价2118万元，容积率大于1.0、小于等于3.0，起始价1059万元，折合起始楼面价为3002元/㎡。

新郑出（2020）26号（网）地块位于龙湖镇文明路西侧、规划三路北侧，土地用途为二类居住用地，地下为配建停车、配套及附属设施（交通服务场站用地），土地面积23195.95平方米（折合为34.79亩），出让年限地上70年、地下50年，熔断价15274万元，最高限价20348万元，容积率大于1.0、小于2.7，起始价10174万元，折合起始楼面价为1624元/㎡。

新郑出（2020）27号（网）地块位于龙湖镇规划三路北侧、西张寨村土地南侧，土地用途为二类居住用地，地下为配建停车、配套及附属设施（交通服务场站用地），土地面积33818.81平方米（折合为50.73亩），出让年限地上70年、地下50年，熔断价22333万元，最高限价29666万元，容积率大于1.0、小于2.7，起始价14833万元，折合起始楼面价为1624元/㎡。

新郑出（2020）28号（网）地块位于梨河镇黄河路南侧、故城大道东侧，土地用途为二类居住用地，土地面积47283.81平方米（折合为70.93亩），出让年限70年，熔断价9558万元，最高限价12716万元，容积率大于1.0、小于等于1.8，起始价6358万元，折合起始楼面价为747元/㎡。

郑州主城土地稀缺，房企拿地随之外溢，这两年，郑州不少土地供应集中在近郊区域。比如新郑、荥阳、中牟、新密等地，尤其是含南龙湖在内的新郑，在港区和郑许一体化的东风下，被不少本土品牌房企以及一线外来房企看好，频频拍出高价地。如今，这里已经聚集了恒大、碧桂园、融创、招商、金科、融侨、阳光城、龙湖、雅居乐、越秀、华夏幸福、远洋、正荣、中骏、华信、佳兆业、奥园、建业、正商、康桥、正弘、英地等数十家房企。

08

结语

2020年上半年已过去五个月，郑州楼市成交量逐步反映出市场回暖的迹象。

然而，巧妇难为无米之炊。对于开发商而言，土地意味着生存的资本。六月，土地储备之战即将打响，各大房企你们准备好了吗？

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