30+房企血拼杨金片区，碧桂园高溢价率拿地

今天上午，金水科教园区首个公开地出让，限时竞价前，就直接熔断，碧桂园成功摘地。

土地挂牌信息

郑政出（2020）23号地成交信息：

位置：杨金路南，博学路东

占地面积：43913.77㎡（65.87亩）

土地用途：城镇住宅（地下交通服务场站用地）

容积率：＞1.1，＜2.5

建筑密度：＜25%

建筑高度：51米

起始价：49345万元，单价749万/亩，楼面价4495元/㎡

熔断价：74145万元，单价1126万/亩，楼面价6754元/㎡

竞地价最高限价：98690万元，单价1498万/亩，楼面价8990元/㎡

竞得方：郑州碧泽置业有限公司

成交价：84208万元

成交单价：1278万元/亩

成交楼面价：7670元/㎡

溢价率：70.6%

宗地控制性详细规划

宗地的特殊要求：

1、位于空军郑州机场侧净空保护区内，限高51米，地块内需配建1所6班幼儿园，生均用地指标不低于18㎡/生，用地面积不低于3240㎡，且需单独设置；

25%的建筑密度，在配建幼儿园和限高的情况下，宗地很难设计出洋房产品，各房企大概率会将其打造成纯小高层社区。

2、该宗地全部采用装配式建筑技术建设（建安成本又要增加了）。

3、宗地需使用复垦券65.871亩，竞买人参与土地竞拍需持有复垦券不少于该宗地需使用复垦券面积的30%（19.7613亩）。

4、宗地地类表显示有耕地，单套住房建筑面积不得超过144㎡（限制改善型住宅的发挥）。

宗地分析

金水科教园区位于北龙湖、龙子湖片区的北部，西至中州大道，东至金水边界，南至连霍高速，北至贾鲁河及郑州北部边界。

园区规划“一横四纵”的快速路网格局：“一横”为S312；“四纵”为中州大道、东三环、大河路东延伸线、京港澳高速辅道。

“两横五纵一半环”主干路网格局：“两横”为慧城大道、鸿宝路；“五纵”为龙津路、龙源路、观礼路、博学路、鸿苑路；“一半环”为明哲路—明政路—明理路。

宗地所在区域的对外交通连接，主要依靠金城大道、杨金路、东三环、鸿宝路、东四环、连霍高速等主干道，待区域内规划的交通路网落位后，将与龙子湖、北龙湖等城市主要功能区无缝衔接。

金水科教园区定位：“中原经济区创新服务核心，郑州都市区生态宜居精品区域”，围绕“中原智慧核、郑州生态城”的核心目标，规划区的主体功能定位为生态智慧新都。

金水科教园区与北龙湖中原科技城、龙子湖云湖智慧城、白沙科学谷空间距离近，产业格局相呼应，具备充足的高端产业人群导入基础，有巨大潜力发展成为高端产业区、改善型居住区。

宗地紧邻贾鲁河，拥有丰富的景观资源，现有教育资源主要集中在龙子湖北部和杨金西部片区，医疗和商业配套匮乏。现阶段逛街购物主要依赖龙子湖的大型商业，比如太格茂。

从整体规划上讲，宗地所在区域的教育资源非常丰富，南侧规划有医疗用地，将弥补现有配套资源的不足，但落地仍需要时间。

宗地为净地，内部平整无附着物，北侧杨金路、西侧博学路、东侧黄古路尚未修建，南侧鸿业路正在铺设。

以贾鲁河为界，我们将金水科教园区划分为东片区和西片区。

金水科教园区西部片区有马头岗机场、污水处理厂、金水区垃圾分拣中心、大片的安置房等种种不利因素。

金水科教园区东片区安置房较少，贾鲁河穿过，景观资源丰富，远离区域内的主要不利因素，鸿园、清水苑、瀚海尔湾等项目的产品规划和销售去化也用实际证明了片区的改善属性。

竞拍简析

据不完全统计，参拍企业有中海、华润、远洋、保利、金茂、万科、华发、碧桂园、华侨城、平安不动产、金科、正荣、美的、旭辉、雅居乐、中梁、融信、禹洲、阳光城、金地、新城、华宇、敏捷、奥克斯、建业、绿都、正商、锦艺、亚新、大桥、招商等30余家房企，动用的壳公司达到近70个。

参拍企业之多，近两年罕见。竞拍前，多家房企在外寻找复垦券资源，以增加壳子数量，加大中标概率。

23号地为什么这么香？

1、宗地自身条件优越，适合打造改善社区，有产品溢价；

2、片区价值随着规划落地，将得到不断的提升；

3、地价合适，区域房价和地价匹配度高，大多数房企经济测算均能举牌至熔断价；

4、已进驻的一线房企需要在郑补仓，新进房企需要战略进驻。

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