14.27亿元，连中三元，万科正式接手老鸦陈

磕磕绊绊多年，城改“大块头”老鸦陈终于动了。

11月4日（今天），备受关注的3宗老鸦陈城改用地最终被万科拿下。

经核算，42号地以总价45553万元拍得，接近竞地价最高限价，溢价率达99.99%，折合单位地价2005.56万元/亩，楼面价7163元/㎡；

43号地，起始价44571.0万元被天河万科竞得，折合单位地价1002.23万元/亩，楼面价3579元/㎡

44号地,同样以52625.0万元被天河万科竞得，折合单位地价2005.70万元/亩，楼面价7163元/㎡。

这就是传说中郑州占地面积最大、安置费用最高、拆迁难度最大的城改项目，也正因如此，老鸦陈的改造过程极尽坎坷，终于等来的这次土拍，也许会成为老鸦陈城中村改造的一次历史性转折。

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老鸦陈的“颠沛流离”

老鸦陈村位于惠济区江山路两侧，作为一座有着1800多年历史的古村庄，这里历来是郑州市的北部入口。

从区位交通上看，这里是金水北、惠济区、中原区的交接地带，周边不仅有京广快速路、连霍高速、江山路、三全路等城市主干道，预计今年年底开通的4号线始发站也设置在了老鸦陈，交通优势非常明显。

在周边的生活配套上，老鸦陈西有贾鲁河流经，东临郑大体育学院、省体育中心，南侧是成熟的普罗旺世生活区，各项配套都相对成熟。

老鸦陈区位简图

然而，老鸦陈的命运却远不及想象中那样一帆风顺。

故事开始于2003年9月，郑州市政府出台《城中村改造规定（试行）》，郑州城改从这里正式启动，当时老鸦陈就入选了第一批城改名单。

2006年，老鸦陈城中村改造项目正式批准。然而，直到2015年4月份，郑州城改巨头升龙签约下老鸦陈，才正式拆迁动工。

据了解，当时涉及的总建筑面积达600万㎡，总投资达300亿元，面对这样的开发难度，升龙投入几千万后为了及时止损，不得不选择退出。

在后来的几年间，香港南益集团、利海集团、永威置业等多家房企曾有意愿介入老鸦陈城改项目，但在调查人口结构、土地控规后，这些开发商又知难而退，先后撤出。

2018年，传出江山路沿线与远洋集团签订工作协议的消息，但又因远洋不愿引进太古里商业，老鸦陈城改的希望再次破灭。

就算在当年开发商们为一些“城改地”争得如火如荼时，老鸦陈村都鲜有人问津。这背后的原因，恐怕只能用复杂的利益纠葛来解释。

直到今天，万科成功拿下老鸦陈首批开发用地，兜兜转转17年后，老鸦陈的蝶变或许将由此开启。

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旧改之王——万科

老鸦陈城改的复杂程度可以说是有目共睹，但是，当其他房企都对老鸦陈望而生畏时，万科又为何以如此大的魄力接手呢？

其实，仔细想想也是意料之外、情理之中。

毕竟，由万科主导的城改项目早已在主城区落地开花，惠济区毛庄的城改项目万科民安云城、王寨村城改项目万科民安江山府、岳砦的城改项目万科美景世曦等等，以及与之类似的郑纺机改造项目——万科美景世玠……

不仅仅在郑州，就算是放眼全国，万科的城改经验都非常丰富。

早在1988年，万科正式进军房地产领域时，便通过公开竞标的方式拿下深圳市罗湖区红桂路旧城改造项目，这也是万科获得的第一宗地。

因此，从某种程度上说，万科正是以旧改起家。经过这么多年的发展与优化，时至今日，万科仍在不间断地参与城市更新。

而在后期的规划及呈现效果上，万科主导的这些旧改项目也一直为大众津津乐道。

在郑州，最好的例子莫过于万科美景世玠。

2016年，万科以25亿元的地价、折合约13411.23元/㎡的楼面价成为郑州双料地王，一举轰动全城。

改造过程中，老郑纺机厂区内，两排树龄60多年的法国梧桐得以保留，郑纺机武装部、苏式洋楼都在保留老建筑的基础上，融合了现代风格，充满着浓厚的人文气息，也成为区域内的新名片。

万科对于旧改项目的情怀，也许正如美景世玠售楼中心的雕塑上所写：

城市精神并不仅存在于场所空间中，而是存在于制造场所的人那里，在可见和不可见的城市当中建立一种平衡，这样才能既活在当下又联系着未来。

——诺伯格 舒尔茨

凭这一点，我们也足以对万科接手老鸦陈抱有十足的期待。

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老鸦陈X万科 = ？

一个是有故事的老鸦陈，一个是会讲故事的万科，两者结合将会有怎样的呈现，万科对此保持神秘。

但是可以确定的是，有了万科的实力加持，老鸦陈的城改之路势必会迎来新的转机。

而且，根据此前的规划，老鸦陈将成为郑州市北部片区重要的集休闲、购物、娱乐为一体的休闲商业综合服务区、生态宜居区。

按照去年公布的《郑州市惠济区老鸦陈村城中村改造（二期）控制性详细规划》。很显然，三全路两侧打造的是商业中心。

此外，紧邻贾鲁河板块也有大面积的绿地规划，可以想象的是，政府的规划加上万科的介入，老鸦陈的改造并非是拆掉一个城中村再造一个城中村，而是决心打造一个全新的老鸦陈。

未来，随着地铁4号线的开通、贾鲁河改造工程的进一步推进，老鸦陈的面貌也会焕然一新。

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