跌宕起伏！2020下半年郑州土地市场成交总结

兵马未动，粮草先行。

土地之于房地产的重要性，我们都清楚。

然而，魔幻的2020年，让郑州土拍也陷入了从未有过的跌宕起伏，疫情、调控、“三道红线”多重压力下，土拍市场有惨淡也有回暖。

在即将过去的2020年年末，中原楼市也统计了下半年郑州土地市场成交情况，在风云变幻中，哪些区域在供地，又是哪些房企在布局？

七月

经历了上半年的“低迷”，下半年郑州土拍市场的开局很是火热，一宗土地30+房企血拼，限时竞拍前就直接熔断，这宗地就是碧桂园杨金片区新地块郑政出（2020）23号地。

1、对于郑州土拍市场来说，一宗地能够掀起“血雨腥风”无非两个原因：一是，郑州主城区净地稀缺；二是，地段好。

23号地两个条件都满足，而且还有溢价资源，比如稀缺的河景资源，一路之隔就是贾鲁河，稍微远一点就是鼎鼎大名的郑州龙湖湿地公园。当然，配套是目前杨金片区的硬伤，目前还尚待完善中。

2、而说到杨金片区，不得不说一下片区楼市。对于业内来说，杨金片区一般以东三环为界，分为东三环西的北龙湖北片区和东三环东的龙子湖北片区。而本月土拍最亮眼的就是龙子湖北片区，不止熔断成交的碧桂园新地块地处该片区，在鸿园、天伦、泰禾、瀚海之后，又将诞生一个新项目广汇25号地。地块位置也很不错，紧邻贾鲁河，紧邻东三环，环境好、交通好。

3、国际物流园区作为经开区的新区，这两年存在感逐渐增加，去年更是中建、保利、金茂、和昌、英地、路劲、星联芒果等房企集中进驻，当然由于今年市场惨淡，入市项目并未取得理想成绩。不过，从长远来看，快速发展的郑州，国际物流园区的潜力同样不可小觑，这也是为什么，还有更多的房企愿意选择这里，比如建业就拿下区域两宗商业用地，折合面积近50亩。

4、管南康桥柴郭项目——康桥未来公元项目启动。6月项目首批地块出让，7月份后续用地再次出让，节奏也是挺快。如今，这个打着智慧化社区标签的千亩大盘已经首开入市，在同片区的竞争中，也有着一定的价格优势。

八月

1、要说今年的郑州楼市，市场虽然说惨淡，但新入市项目却不减反增，市场竞争依旧激烈。而常西湖片区就是其中之一。

8月，中原区期待已久的金科中原项目首批地块29号、31号土地开拍，不出意料金科顺利拿下。对于这个占地超6000亩的超级大盘，以贾鲁河为核心，拥有贾鲁河、南水北调运河、常庄水库三大水系，金科运动公园（在建中）、金科体育公园（规划中）、花海公园（规划中）等5大公园环抱的金科中原终于启动了，如今首批产品也已低价入市。

2、众所周知，今年楼市有两大趋势：一、主城价值回归；二、改善产品受关注。

而8月，最受关注的还有管城区老城的土拍，33号地，石化路南城东路西，周边配套非常完善，地段优势明显。也正是因为优越的地段，虽说项目是旧改，但当时也引起了不少房企的竞价，最终还是被龙湖和雅宝联合竞得，如今项目已经开始亮相，案名龙湖·雅宝 天钜。

3、8月，土拍的小高潮在高新区，最大的赢家是恒大，恒大高新区两个项目均有所斩获，14号、15号是恒大赵村项目；16号地是恒大与新合鑫合作的关庄、葛寨合村并城项目后续开发住宅用地。

4、郑州，作为一个上升中的城市，这两年对外来房企的吸引我们有目共睹。8月，上街区再次迎来一个新房企龙记泰信，据其官方显示的信息，该房企一家成立于陕西的房企，目前已经发展15年，是以房地产开发为核心业务，集地产集团、建设集团、商业集团、金融集团、物管集团和供应链集团为一体、跨地区、跨行业、专业规范的企业，布局全国26个省市，累计开发项目八十余个，总开发面积超千万平方米。

九月

1、上面我们提到，今年是主城价值回归的一年。主城入市项目频繁，对于金水老城来说，还有本月首次拿地的西韩砦城中村改造项目——申泰中原印象，该项目规划的是城市综合体项目，产品有公寓有住宅有商业，11月份营销中心开放邀请了相声界的大腕冯巩，目前推出的产品是117-149㎡的住宅。

2、本月除了金水老城有土地供应外，经开老城也有土地供应，经开第六大街经北二路交汇，妥妥的经开老城核心区位，而且是纯净地，以熔断价被保利拿下，案名保利天珺，这也是保利继保利天汇后在经开老城开发的又一个项目，据说将打造一个主城改善盘。

3、从成交的情况可以看出，本月的供应主力在近郊片区。其中，新郑万科进驻南龙湖的首个项目——万科星图成功拿地，如今首批已经开盘，作为改善区域人居的标杆之作，精装交付，9000元/㎡左右的价格，在鱼龙混杂的南龙湖给了追求品质的购房者一次上车的机会；

而本月值得一提的是，资金断裂的名门，竟然以60%多的溢价再次重仓绿博组团，对此业内褒贬不一，购房者也是喜忧参半。此外，备受争议的绿博组团虽然在今年屡次锤爆区域房价底线，但是央字头房企又添一员，中交溢价24.9%拿下该板块的31号地。

十月

本月土拍，除了经开区国际物流园区供应了三宗仓储用地和一宗加油加气站用地外，主城区无新地供应，成交还是主要集中在近郊片区。

不过土拍结果也是相当惨淡，上街区唯一一宗地终止拍卖；中牟汽车产业集聚区两宗住宅用地流拍；荥阳五宗地，也是三宗商服用地终止。总体来看，10月郑州土拍市场“怎一个惨字了得”。

十一月

相较10月，11月郑州土拍市场有所回暖。

1、继6、7月，管南的康桥未来公元陆续拿地之后，11月再次补仓该项目。

2、本月不仅土地供应量有所上升，热度也很高。尤其是期待已久的老鸦陈项目终于启动，一次性拍出三宗地，均被万科拿下，其中42号和44号地更是溢价率达到100%。不过万科的入驻，终于让传言颇多的城改老大难老鸦陈尘埃落定，同时也期待万科能够为区域带来更好的产品。

3、中原科技城的产业地块开始启动，郑新人工智能竞得区域27号地，这也标志着以中原科技城为首的郑州新产业开始进入新局面，这对于郑州来说，是改变郑州产业困局的一次新尝试，也是郑州提升全国站位的新机会。

4、11月，最大的“地主”是兴港，一次性拿下港区13宗地，有溢价成交也有底价成交。其中值得一提的是，27号地被兴港和中绘联合竞得，从位置来看应该是去年中绘落子港区的地王项目后续用地，据悉案名中绘·集云筑，这也是清华园改名中绘集团后首次落地的一个项目，联名国际大师设计，定位轻奢豪宅，将打造旗下TOP系的1.0产品。

5、荥阳板块的土拍主要集中在洞林湖片区，在今年年初洞林湖片区可以说是在郑州楼市“停摆”的时候第一个掀起市场热潮的，片区新田、恒大、碧桂园、世茂福晟、万科、东原、远洋、中丞、康桥等房企大咖风云云集，夜话洞林新篇。如今，洞林湖片区再添新成员——新城。

而除了洞林湖片区再添新成员外，荥阳也迎来了美的置业，联合新东润一举拿下四宗土地。

十二月

2020年的最后一个月，郑州土拍市场迎来了全年土拍高潮，惠济区、中原区、管城区、高新区、二七区、郑东新区、上街、中牟、港区、荥阳、新郑等多个区域都有土地供应，尤其是近郊片区供应更是激增。具体来看有以下几大看点：

1、高新双湖科技城，保利再次落子拿下17号地，就位于保利上次拿的9号地西侧，目前该项目已经开始亮相案名保利和光屿湖。而对于该区域来说，这里已经集中了中海、美的、正商、金辉、龙湖等多家房企，区域依托天健湖、天德湖以及须水河，有着优美的居住环境，区域内规划8号线和9号线两条地铁线，也规划有产业、学校、商业等市政配套，只是目前配套尚不完善，区域价格也多集中在11000元/㎡左右。

2、还是高新，只不过是在生活氛围已经成熟的高新老城，碧桂园拿下高新区19号地，该地块西侧临近西三环快速路，南侧临近农业快速路，路网发达，交通十分通达。周边配套也很成熟，地块东侧为高新区五龙口小学，西侧临近北侧有河南省大学科技园、郑州华强城市广场，南侧有郑州市秦岭中学；此外，紧邻西流湖公园，日后散步休闲比较方便。

3、在本月的土拍中，保利和碧桂园可以说是表现最亮眼的。12月23日，同一天，保利拿下溢价19%拿下二七区罗沟合村并城的两宗城镇住宅用地；碧桂园也拿下了管城区的56号地和新郑的44、45、47号地。

最后，黑暗的2020即将过去，恭喜我们都挺了过来，也恭喜那些在市场惨淡下依旧能够拿地的房企，未来2021年，让我们继续一起启航，向新而行！

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