房企冷对地方推地热情 土地市场跌至五年"冰点"

土地市场传来的阵阵“寒意”,令楼市小阳春显得有些单薄。“现在去库存仍是第一要务,我们对二线城市很慎重,三四线城市我们已经全部撤出来了,未来基本不会再在这些地方拿地。”

国家统计局公布的最新数据显示,今年1-4月份,房地产开发企业土地购置面积5469万平方米,同比下降32.7%,降幅比1-3月份扩大0.3个百分点;土地成交价款1571亿元,下降29.1%,降幅扩大1.3个百分点。

“现在去库存仍是第一要务,我们对二线城市很慎重,三四线城市我们已经全部撤出来了,未来基本不会再在这些地方拿地。”一家全国性房企总裁对记者表示。

两成议价空间

5月19日,当记者见到李伟(化名)时,他刚从上海出差回来。作为北京一家中型房地产集团总部负责前期投资的副总,每当集团关注的区域有土地推介会时,他都会赶过去看看。

“从4月底到现在这接近一个月的时间里,基本都在外地参加土地推介会,”李伟告诉记者,“江苏苏南六市、余杭、重庆、武汉、上海,这些地方是我们亲自去的,还有四川、湖南、广西的几个三四线城市的土推会也都给我们发了邀请,但因为我们没有购地计划,所以没去。”

按照李伟的经验,各地土地供应高峰一般是在下半年,地方土地推介会一般为春季会和秋季会两次,春季会上往往展示的成分更多一点,价格上的弹性也较小。但让李伟感到意外的是,今年不只是三四线城市着急卖地,一些二线热点城市的卖地意愿也非常迫切,议价空间很大。

“现在总价定价较高的地块一般至少可以谈下两成,有一些位置不是特别好的地块还可以再低,”李伟告诉记者,“除了价格,还有一些附加条件也可以谈,比如说付款方式和规划方面的具体细节。”

“其实今年年初到3月中旬,已经有几个重点城市的土地部门私下找过我们,希望今年土推会我们能多少支持一下,”北京一家全国大型房企副总告诉记者,“现在又赶上3·30新政初见成效,4、5月份的成交有点起色,地方都希望能趁热打铁。”

实际上,楼市销售回暖与土地市场惨淡的对比确实让政府部门有点“头疼”。上述全国大型房企副总告诉记者,今年4月份,不少城市都调整了推地计划,新推出多幅“雪藏”已久的“靓地”,但效果却并不明显。

“好地块出来我们也动心,但轻易不敢动,”李伟向记者透露,“今年年初制定总体开发计划的时候,集团就设置了土地红线,计划竞标地块都必须详细上报研究,超出价格上限,无论多好的地块都不能拿。”

而在往年,李伟告诉记者,集团都是给地方分公司一定的资金额度,对地块的选择由地方做主,全年拿地金额只要不超过总额度即可。

“以前我们在土地竞拍中最注重的是地,如果地好,钱的问题咬牙也会拼一拼,”上述全国大型房企则表示,“而现在,我们最关心的是钱,只要超出预设上限,立马收手。”

一东部省会城市的国土局官员则对记者表示,“从现在的情况来看,今年的供地计划恐怕很难完成,开发商都握紧钱袋子,我们也无计可施。”

据CRIC统计,20家典型房企4月拿地总额142亿元,同比、环比分别下降40%和39%;总建筑面积446万平方米,同环比分别下降34%和20%。而从1-4月的累计数据来看,20家房企新增土地规模同比亦下跌,其中新增土地建筑面积仅为去年同期半数。

“现在反而更紧张了”

实际上,政府部门的担心并非多余,今年前4个月,全国土地市场滑至“冰点”。

土地市场遇冷导致房地产开发投资增速连续14个月的下降。国家统计局数据显示,今年1-4月房地产开发投资比上年同期增长6.0%,相比1-3月下降2.5个百分点,降至5年以来的最低水平。

“虽然早在去年便有业内人士预测房地产投资增速可能跌至个位数,但现在突然掉到6%,还是让人感觉吓一跳。”上海易居研究员严跃进表示,这反映了目前房企对于后续市场仍保持比较犹豫的态度。

“现在对房企来说,现金就是王道,尤其是在前两年已有部分土地储备的房企,现在大多在土地市场上按兵不动。暂时放慢开发节奏,判断清楚楼市走向再做选择也不迟。”严跃进表示。

“尽管4、5两月的成交表现不错,但我们一点也不敢大意,大家可能只关注了成交上涨、价格上涨,但实际上库存也是在上涨的,所以现在根本不是我们可以拍手欢呼的时候。”北京一家房企销售总监告诉记者。

正如他所言,数据显示,截至4月末,全国商品房待售面积比3月末增加了682万平方米,其中,住宅待售面积增加330万平方米。

“现在反而更紧张了,因为大家都要抓住出货跑量的机会,谁知道这种放量能持续到什么时候呢。”上述销售总监如是说。

“目前的市场形势尚未明朗,要判断市场是否回暖,仅看两个月的销售数据是不够的,要综合各种指标来判断,”北京万科高端市场部销售总监对记者表示,虽然现在市场稍见起色,但到底是受政策影响的短期利好,还是市场整体走向好转仍未可知。

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