2015郑州商业年终盘点暨郑州商业白皮书发布

    2015年12月23日，中国领先商业地产全程服务商RET睿意德在郑州举行了“2015郑州商业年终盘点发布会暨《2015郑州商业白皮书》发布仪式。

    RET睿意德华中大区 董事总经理李雪鹏、中购联购物中心发展委员会主任郭增利先后发表了精彩的主题演讲。华润置地、保利地产、海亮地产、中建七局集团、中铁七局集团等RET睿意德合作伙伴、东方今报、大河报、中原楼市网等二十余家省内媒体悉数到场。

    本次发布会对2015年郑州房地产市场的发展做回顾，并重点针对城市发展、焦点区域、商业地产市场概述、零售市场及商铺销售市场做解析。并先后发布了《2015郑州商业白皮书》、《酒店商业空间研究报告》。

RET睿意德华中大区董事总经理 李雪鹏

中购联购物中心委员会主任 郭增利

    稳步增速，郑州成为中部地区最具潜力的零售市场之一

    郑州零售物业总建筑面积超过300万平方米，未来随着二七商圈、花园路商圈的崛起，以及新区商业的集中放量，这一数字还将持续上升。二七商圈是郑州最为核心的零售商圈，同时也是城市中心地带，地铁1号线、3号线（规划）均在此交汇，将在现有基础上进一步导入更多的消费客流。

    因临近火车站，二七商圈天然形成了以批发业带动零售业发展的格局。位于二七商圈的丹尼斯大卫城，总建筑面积达40万平方米，是商圈崛起的象征。而距离大卫城不远、开业刚满一年的华润万象城除商业外，还配套了5A甲级写字楼华润大厦、精品豪宅华润悦府、五星级酒店君悦（筹建）、以及规划中的万象城二期，算得上是郑州首个国际标准化城市综合体项目。

    郑州其它次级零售商圈包括北边的花园路商圈、东边的CBD商圈、南边的二七万达商圈以及西边的秦岭路/棉纺路商圈。

    在过去的五年里,郑州的零售市场发展迅猛,社会消费品零售总额从 2010年的1,678亿元翻了一番,于2015年10月末达到2711.32亿元。 与中部地区其它城市相比,郑州的零售总额与武汉、长沙虽仍有一定差距，但正在逐步缩小,并在过去的五年内保持了11.6%的高复合年均增长率(CAGR)。零售总额增长也得益于稳定增长的人均可支配收入，至2014年末，郑州市年人均可支配收入达到29,095 元，五年复合年增长率保持在10%以上，为中部地区增速最快城市之一。虽然郑州居民的消费能力相较武汉和长沙两座中部地区龙头城市略低,但它仍然是一个庞大且重要的消费市场。 

    谈及当前的商铺市场，RET睿意德华中大区董事总经理李雪鹏认为：“作为适于中长期投资的资产，郑州的商铺仍然是一个不错的投资品，而那些热点区域的商铺将会作为回报预期更好的中长期优质资产，在大家的投资组合中发挥更加重要的作用。”

    商铺价值的不断增长，是基于经济的良好发展，促进了人们收入和消费的提升，进而支撑商家良好的经营收益，收益又支撑起持续租赁经营的需求，最终推动租金、物业价值的提升。因此，GDP作为整体经济发展的核心指标，它的好与坏、增长快与慢，在基础层面构成了商业、商铺市场发展的动力。

    截至目前,尽管传统的百货商场、正在兴起的购物中心仍将在郑州零售市场占据主导地位,但奥特莱斯也正不断涌现。该类物业的开发商往往不仅仅着眼于单个城市消费者，而是旨在辐射与郑州相邻的多个城市。一个最为突出的例子是位于郑州与开封之间郑开大道沿线的杉杉奥特莱斯，该物业建成后总经营面积将达到9万平方米,并计划复制宁波、哈尔滨杉杉奥特莱斯的成功运营模式，计划于2016年4月试营业、5月正式开业。这些商场的建成将进一步巩固郑州作为中部地区最具潜力零售市场的地位。 

    文旅地产逐步升温

    2015年春节期间，全省累计接待游客1379.47万人次，同比增长15.2%，实现旅游总收入57.55亿元，同比增长16.8%。全省无论是文化景区还是自然山水景区的游客接待量及旅游收入同比均有较大增长。

    受全国众多文化旅游项目启发，郑州也在逐渐向文化旅游地产方向发展，之前炒得沸沸扬扬的建业华谊电影小镇、周星驰影视创意奇幻世界和华特迪士尼也都在绿博板块落户。文化旅游地产将会成为未来的重要发展方向之一。

    2016郑州商业市场展望

    即将到来的2016年，对于郑州商业的发展而言将是至关重要的一年。 尽管明年将有十余个商业项目开业，其中不乏郑州第三座万达广场、第二座王府井百货以及郑州首个真正意义上的奥特莱斯项目，但与北、上、广、深等一线商业城市已经步入更加细分的社区化商业及小而美商业阶段相比，郑州商业仍处于购物中心初级阶段。即便近两年接连开出华润万象城、丹尼斯大卫城，但仍需一个养商阶段。

    此外，随着餐饮业转型调整，中高端餐饮品牌陆续推出大众新品牌，人均价格在百元以下的中餐品牌日渐增多，快时尚餐饮的低价竞争优势将被逐步削弱。面临被分流的局面，郑州的快时尚餐饮也将在2016年开始寻求新的转型。

    回首2015，展望2016. 郑州的商业地产未来仍会面临供大于求、缺乏专业化运营团队操盘及同质化严重等问题。传统商业无论是在人气提升亦或营收增长上，都难称理想。

    未来的商业地产，必然是围绕满足消费者全方位的体验和感受来建造规划的。

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