写字楼租金甲级降至乙级 乙级写字楼临老旧“危机”

部分乙级写字楼租客搬至住宅楼 写字楼未来入市租金或被持续拉低

近日，刘先生所在的企业考虑到租金成本问题，打算把一半的部门从“大热地段”的甲级写字楼“转移”到位置稍微偏远的乙级写字楼。记者发现，随着东塔和雅居乐中心、越秀金融大厦等多个尚未交付的超甲级写字楼等待入市，写字楼市场竞争已现“白热化”。甲级写字楼为了“抢企业”纷纷暗降租金，而即使如此，部分企业仍然因为租金问题自动“降级”，从甲级写字楼搬进乙级，甚至从乙级写字楼搬进居民住宅。

现象一：租金下调 甲级写字楼空置率下降

多个房地产顾问公司数据显示，由于供应量过大及经济形势不甚明朗，广州的甲级写字楼在未来两年内会延续相对过剩状态，业内人士分析称，目前甲级写字楼租金已现下降，而未来由于东塔等多个超甲级写字楼交付，可能进一步激化“恶战”，拉低整体租金。而乙级写字楼方面，由于大都老旧，未来也面临大规模改造的需求，其租金水平同样堪忧。

高纬环球发布的三季度广州写字楼市场报告中表明，广州全市甲级写字楼空置率持续下降。珠江新城写字楼空置率下降幅度冠四商圈之首，由上一季度19.9%下降至15.1%。

空置率下降，是以租金下降为代价的。第一太平戴维斯发布的第三季度房地产研究报告显示，三季度，全市甲级写字楼租金环比下降0.9%至每平方米每月人民币153元。

满堂红写字楼部简光广表示，甲级写字楼为了招租，价格降至乙级写字楼水平。“天河区的一些甲级写字楼的租价几乎跟乙级差不多。”比如珠江新城的高德四期，价格为130~140元／平方米／月，刚交楼时候价格为120~130元／平方米／月。

“很多现在表面上价格为140~150元／平方米／月的写字楼，因为提供3到6个月的免租期，算下来也就是120~130元／平方米／月。”简光广说，由于价格“暗调”，一些租客离开了体育东路的南方证券大厦、羊城国际贸易大厦等租金水平为110~120元／平方米／月的写字楼，搬到珠江新城。

现象二

为省租金 写字楼租客换便宜房

即使是降租，也拦不住在实体经济不景气的时间段里，部分甲级写字楼的租客转向乙级写字楼的趋势，而乙级写字楼一部分原本的租客为省租金，甚至直接搬进了住宅楼。

“甲级写字楼租客转入乙级写字楼的现象，在今年下半年情况比较明显。”中原地产工商铺写字楼部刘伟伦告诉记者，宏观经济对大企业受到影响，他们或者是整个公司，或者是某些部门会搬到乙级写字楼。

“一些小企业本来是租乙级写字楼的，因为经济影响可能会搬入住宅楼，以求节省1/3甚至是2/3的租金成本。”刘伟伦说，在越秀区这些表现最为突出，因为这个片区集中比较多的乙级写字楼。

满堂红写字楼部简光广也表示，目前已出现部分企业从甲级写字楼搬迁到乙级写字楼。

后市

甲级写字楼：未来入市体量巨大

为完成近9成的出租率，西塔从2010年试运营至今已经努力了四年，在此前的数年里，西塔多次被媒体爆出为“广州市空置率最高写字楼”。而日前，东塔作为广州市新的第一高楼，超甲级写字楼的标杆成功封顶，带来的是更大体量的供应。

同时，珠江新城超甲级写字楼的“战队”里，还有雅居乐中心、越秀金融大厦等多个尚未交付的超甲级写字楼正在等待交付。

在租金方面，业内普遍认为甲级写字楼的租金还有下调的压力。“目前广州市的甲级写字楼供应量太大了，出租价格方面确实有一定压力。”一位国际房地产顾问公司高层表示。

戴德梁行企业服务部高级助理董事邱晓瑜也认为，在目前的甲级写字楼租户里面，大部分客户都考虑节省办公面积、缩减成本。“开发商应该调整策略，降低租价，才可能消化存货。”

戴德梁行华中区写字楼及企业服务部主管及董事梁学森也直言，东塔等超甲级写字楼蜂拥入市，“整体上肯定会对广州超甲级写字楼的租金有拉低的情况。”

乙级写字楼：面临老旧“危机”

简光广认为，不管甲级还是乙级写字楼都很“个体”，是否受市场接受都有自己必然的原因。比如中泰广场虽然是甲级写字楼，交通方便，但周边环境、中央空调收费标准都令一些客户有意见，所以消化比较慢。而保利中心周边都是170~200元／平方米／月的写字楼，它却只能租出120~130元／平方米／月，主要原因是天花板太矮、使用率低、空调系统不够好、车位配套没那么齐全。不过因为最近给予租客一些免租期，所以租赁情况比起以往好转。

他预期，主要集中环市路一带的第一代乙级写字楼未来发展没那么好，除非管理、外观、配套服务跟上还能基本保持水平。第二代天河北写字楼也会继续走第一代的路，第三代、第四代的写字楼如果不变革、改造，也会步其后尘。目前，广州乙级写字楼租价有下滑的趋势，不过幅度仅为5~10元／平方米／月不等。

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