破解中介花招：二手房一房三卖背后的猫腻

同一套房源报出多种价格，中介人员从中操作的本质是房源独家代理制度的缺失，尽管早在2013年北京市就出台了相关规定，“同一套房屋只能委托一家中介机构申请核验，未经房主书面授权委托的中介机构不得对外发布该房源信息，不得居间、代理销售该房屋”，但是在执行过程中该“规定”早已流于形式。

2013年2月19日，北京市住建委、央行营管部当日联合印发《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》（以下简称《通知》）。《通知》要求，自2013年4月1日起，此前在海淀试点的北京市存量房交易服务平台将扩大到西城、海淀、丰台、石景山、房山、门头沟、平谷、怀柔、延庆、密云、经济技术开发区等11个区县。

针对这个《通知》，北京市住建委相关负责人介绍，近年来市住建委投诉平台不断接到关于二手房交易环节的投诉，如中介机构公布虚假房源信息、冒充个人骗取房源、不按约定办理房屋过户手续、所购房屋产权不明确等等。而《通知》的发布与实施将对确保二手房交易的房屋真实性和交易资金安全，规范房地产经纪行为，促进二手房交易市场健康发展起到重要作用。

这一规定开始执行时的确引起了市场的一些变化，当时不少中介门店几乎把橱窗里的所有房源信息全部摘了下来，并让中介人员全力跟业主签订独家委托协议书，一时间整个行业认为洗牌在即，没有实力的中介很难生存，因为业主卖房更加看重实力企业，不过在过去的两年间这一规定成为了一纸空文，跟一些入行较短中介人员提起这一规定他们基本不知道。

“一般情况业主只会走进一家中介门店，也只会跟一家中介公司签约，但是只要这一信息贴出去或是发布到网络上，立刻各家中介公司基本上全会有这套房子的信息，其中一些不乏是内鬼透露的。”一位资深中介人士向记者表示。这就是导致为何一套房源出现不同报价的原因，即使某经纪公司的报价比业主签订的独家代理协议的价格低，也可以通过游说业主达到成交的目的。

有业内人士告诉记者，推行房源独家代理，对二手房买卖双方及中介方都有不同意义。这其中最大的受益者无疑是购房者，一方面此类规定能避免市场上大量虚假或重复房源信息的出现，另一方面更重要的是，它可避免房源在多家中介挂牌后出现不同客户抢房抬价的情况。但对卖方而言，由于只能选择一家中介代理机构，在二手房买卖中将缺少部分选择权和议价主动权。

·专家点评·

中介乱象仍将长期存在

房屋中介作为一个最接地气的行业，与千千万万的家庭生活紧密相关，而随着楼市逐渐进入存量房时代，地产中介对人们生活的影响也正在日益加大。

春节长假刚过，北京房地产市场就迅速出现了成交量反弹，和去年同期相比，网签量上涨了近六成。2月期间，春节后的新房、二手房市场成交量都迅速回弹。一些二手房门店看房人激增，甚至还出现了几十人争抢一套房源的局面而3月或将迎来一个理性的“小阳春”。

专家指出，房地产行业以往普遍认知的新房是楼市风向标，二手房是楼市晴雨表的观点正在发生变化。过去一手房的价格波动、成交情况会对二手房市场起到领涨或引跌的作用，且一般新盘价格有浮动，其周边的二手房市场一定会相应有所调整。而如今的北京楼市，二手房已经成为市场的主导，即楼市的风向标。

专家分析，2008年开始，北京二手房住房交易总量就超过了新房交易量，目前北京二手房交易占全部交易量比重将超过60%；同时，四环内几乎已经无地可供，城区没有多少项目，一手房多在郊区，且项目分布分散，很难代表整个北京楼市走向，而二手房覆盖所有的城区和板块，二手房的市场份额以及影响力将越来越大。由此，地产中介作为二手房平台的服务商，其服务水平将对行业发展起到举足轻重的作用。

同时，在企业定位上，与新房市场上开发商处于强势地位有差别，理论上二手房交易双方是相对平等的个体，是买卖双方博弈的结果。因此，中介公司应将其定位于服务者的角色上，应该通过高品质的服务、专业的水平和大信息量的数据为消费者提供最优质的服务，取得消费者的信任，从而在行业竞争中取得优势。而绝不是像目前一些中介公司利用信息不对称来赚取消费者的不义之财。

伴随着互联网企业不断渗入二手中介行业，让此前掌握市场话语权的中介公司正在面临冲击。去年以来，各大中介公司全在进行大规模变革，但是就自身的诚信服务方面改观不太。未来伴随着行业大规模的降价以及新企业的进入，行业不规范引发的矛盾可能会越来越多。

从制度层面不断进行规范提高行业从业门槛，以及建立健全诚信经营档案，同时在房地产中介行业大变革的背景下，中介公司应该以提高服务为本质。不过专家认为，在很长一段时间里地产中介乱象仍将长期存在。

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