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房子沙盘大不同 你看错了还是开发商没告诉你?

[摘要]编者按:每年的3月15日是“国际消费者权益日”。作为房地产领域的消费者们,在购房过程中亦不乏与开发商之间的“消费者权益保卫战”。在今年“3.15国际消费者权益日”来临之际,新华房产“3.15故事会”为您讲述追逐安居梦中的消费者故事。 2014年的刘强一直...

编者按:每年的3月15日是“国际消费者权益日”。作为房地产领域的消费者们,在购房过程中亦不乏与开发商之间的“消费者权益保卫战”。在今年“3.15国际消费者权益日”来临之际,新华房产“3.15故事会”为您讲述追逐安居梦中的消费者故事。

2014年的刘强一直生活在焦灼之中,2013年5月刚选好房屋准备安家时的喜悦已经在漫长的诉讼中消磨殆尽。2014年底,刘强终于等到了所购房屋合同纠纷的终审判决,这一次,他告赢了开发商。

然而,虽然法院判决开发商返还刘强的购房定金,但对于他来说却只能算守住了底线。“这只是又回到了买房的起点,还损耗了时间和精力。”他说,“如果没有这个买房的纠纷,现在说不定都住上新房了”。

购房过程遇信息不透明

原来,2013年5月,刘强在某大型开发商新推楼盘看房,当场看中一套位于1楼的复式房屋。房屋总价约130万,刘强当场预付定金1万元。按照约定,刘强需要在2013年5月12日前再交4万元定金,并在8月缴纳剩余款项,办理按揭手续,否则开发商将不退还定金,房源另售。

本该顺利进行下去的购房,却在刘强给清5万元定金后发生了偏转。

“一开始我到售楼处,看到大厅内的沙盘模型后,觉得房子可以,我就想买一套。”刘强说,“在签了购房协议后,我多次到现场看才发现楼房实物与沙盘模型及开发商宣传的不一致,工作人员带我去看的样板间与我购的房屋也不一致。”

“工作人员告诉我所购买的楼房是二层,复式结构,与正规的复式楼一致。但没有告诉我该楼房的二层结构中有一层在地下。”刘强补充说道。

对此,在刘强与开发商的对峙中并未获得开发商的认可。开发商认为,他们的房屋分上下两层,一层属于半地下状态,对客户购买的房屋做了介绍,但没有书面证据提供。同时表示,公司所提供的样板间与刘强所购房屋格局的确不一样,样板间为单层,不是复式,但该单层结构与刘强所购买的房屋每层是一样的。

鉴于此,开发商一直拒绝退还刘强的购房定金。

沟通未果依法维权

在多次希望退还定金未果的情况下,刘强将开发商诉诸法庭。而诉讼的关键点则在于,开发商到底有没有明确告知刘强房屋的真实情况。

由于开发商无法给出证据证明已告知刘强房屋的实际情况是半地下结构,法院因此判定刘强不构成违约。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”。

最终,法院判决依法解除刘强与开发商签订的“定购协议书”,开发商需在判决生效后十日内返还刘强的5万元购房定金。

一审判决后开发商进行了上诉,但二审维持了原判。

律师支招:法律维权“证据”是关键

刘强无疑是幸运的,在这场“纠结”的购房中并未蒙受经济损失。另一方面,开发商是否涉及“擦边球”营销还不得而知。但对于商品房买卖过程中,消费者如何辨别开发商的各类宣传资料与实际物品间的“差别”,又该如何在整个消费过程中做好对自己的权益保护?对此,广东省房地产研究会研究院廖建勋律师有着如下建议:

一、关于如何辨别宣传资料与实际房屋间的“差别”

1、注重实际查勘比较:对于开发商的宣传,购房消费者要保持一个理性的心态。如果是现楼销售则要对所准备购买的楼盘做一个详细的了解,并对照开发商相应的宣传资料进行比较,比如看配套设施是否一致,装修标准是否相符等。

2、对一些重要事项进行必要的调查:很多消费者买房是为了学位,这时就需要消费者切实到相关部门了解楼盘学位的真实状况,避免到时小孩无法就读耽误上学。因此对诸如此类特别重要的事项,消费者一定要进行实际的调查,切不可听信开发商的单方面承诺。

二、消费者在此类购房消费过程中如何保护自己的权利

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

1、购房消费者在收楼前应该妥善保管开发商的相关宣传资料,也可对相关沙盘模型进行拍照留存,当收楼验房发现货不对板时,这些资料就可能成为你维护自己权利的有利证据;

2、合理利用行政投诉和举报手段。如果消费者发现开发商提供的商品房与宣传资料上的宣传存在较大差别或开发商有其它虚假宣传时,消费者可以向房屋管理部门或工商行政管理部门进行投诉或举报,利用行政部门的监察手段维护消费者的权益。

3、如果开发商对侵害消费者的违法行为拒绝改正,消费者还可以向人民法院提起诉讼,要求开发商承担相应的违约责任。(新华房产调查记者 张筱姝)


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