38个大中城市二套房贷月供风险排名

3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（下称《通知》），宣布将二套房首付比例最低降至四成（条件是购买普通住宅）。此外，30日财政部、税务总局也联合出台新政，宣布二手房满2年交易免征营业税。史称上述政策为“330新政”。那么，“330新政”对改善型需求产生影响？新政之后改善型需求在不同城市的表现会怎么样？

根据同策咨询研究部《3.30新政对改善需求的影响研究》报告，“3.30新政”的核心是降低二套房首付（营业税免征年限降低可视为降低首次支付压力），支持置换型改善性住房需求，但“降首付”在降低准入门槛的同时，增加了购房者的月供压力。《3.30新政对改善需求的影响研究-》报告将通过测算“3.30新政”后的各个城市的二套房贷的“月供风险”（月供风险=月供/家庭月均可支配收入）来判断“3.30新政”对不同城市改善需求的影响。

月供风险判断标准

为了便于比较不同城市的二套房贷还款压力风险，我们以38个大中城市2014年一手房商品住宅成交的套均总价来测算二套房贷的月供风险，风险大的城市二套房需求释放放缓，甚至难以快速释放；一般来讲，“3.30新政”中涉及的改善型普通住宅的总价高于城市套均总价，也就是说，二套房贷月供风险越大的城市，改善型普通住宅需求释放受压抑越大，“3.30新政”的效果越不明显。

报告结论一：“3.30新政”的核心：支持置换型改善性住房需求

对于有改善需求的购房者而言，“3.30新政”之前二套房首付高达六七成，令人望而却步。“3.30新政”将购买普通住房的二套房首付降至四成，大大降低了二套房准入门槛，但同时月供压力大大增加，工薪阶层在拥有一套住房的情况下继续买进二套房，首付门槛或还贷压力让大多数改善型需求显得不太现实，而将现有住房卖出后进行置换的“卖小买大”形式成为多数人的选择。同时，3.30在降低二套房首付的同时，将营业税免征时限由五年改为两年，迎合了这种需求。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，营业税免征门槛5年变2年，从二手房市场角度来看，符合这样条件的房源比例将大幅增加，尤其是对于置换型的改善型需求来讲，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换，从政策的市场效果来看，有助于这部分需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷（普通住宅）首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。

换一句话讲，“3.30新政”优惠主要是针对普通住房（140平米以下），因此，政策主力支持的是卖小（100平米以下）买大（100-140平米），在普通住房范围内的置换改善。100平米以下小户型置换为100-140平米的大户型改善住房是本次新政影响的主流。

那么，“3.30新政”的影响范围来看，同策咨询研究部数据显示，过去三年（2012年-2014年），全国重点城市套均100-140平米的住房套数成交约占总成交的28.9%，其中一线、二线和三四线城市的平均比例分别为22.2%，29.9%和33.7%，因此，此次政策的影响在此范围之内。

注：不同城市对普通住房的定义不同，此处定义为140平米以下

从一手房市场库存的角度来讲，由于置换型的改善型需求的积极入市，有助于改善大多数城市库存结构比例，降低中大户型库存市场占比，有助于加速去库存，降低市场的去化压力。

报告结论二：38个大中城市二套房贷月供风险报告(20年期等额本息)结论：“降首付”在降低二套房首付门槛的同时，增加了购房者的月供还款压力；供求关系基本面影响需求释放的速度；拉长还款周期有助于降低月供的还款压力。

同策咨询研究部数据显示，38个大中城市二套房贷月供风险(20年期等额本息)排名当中，“月供风险”最高的10个城市依次是福州99.9%、厦门92.9%、深圳88.9%、温州80.6%、北京79.4%、上海76%、广州71%、海口70.6%、南京66.2%、宁波62.1%。也就是说，如果一个普通工薪家庭没有薪资以外其他收入，要购买二套房改善居住条件，至少一半以上的家庭收入要交给房贷了。最苦逼的莫过于福州、厦门这两个城市，几乎所有的家庭收入都要被房贷侵蚀了。当然，这也说明了如果一个城市二套房贷月供风险越大，这个城市的改善型普通住宅需求释放受影响越大，“3.30新政”的效果就越不明显。

38个大中城市二套房贷月供风险排名(20年期等额本息)

数据来源：同策咨询研究部

同策咨询研究部总监张宏伟认为，按照城市的二套房贷的“月供风险”（月供风险=月供/家庭月均可支配收入）标准，如果一个城市“月供风险”超过50%，那么，这个城市二套房贷显得有些“压力山大”，月供风险也就较高，这些城市的改善型需求就难以快速释放。

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