政策效果渐显楼市成交回暖 跑量仍是主题

国家统计局13日发布的前4月全国房地产开发和销售情况显示，1-4月份，全国商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8%，降幅比一季度收窄4.4个百分点；销售额17739亿元，下降3.1%，降幅较一季度收窄6.2个百分点，均连续两个月收窄。4月份当月，全国商品房销售面积8130万平方米，同比增长7.0%，为2014年年初以来首次正增长；销售额5716亿元，增长13.3%。国家统计局投资司高级统计师王宝滨表示，我国的投资结构在调整中改善，商品房销售降幅收窄，商品房销售市场出现回暖迹象，近期出台的多项房地产新政对改善性需求的拉动作用在逐步显现。

反弹格局延续

“随着多项调控政策效果逐渐显现，房地产市场呈现出一些新的变化，商品房销售面积和销售额降幅收窄。”王宝滨表示，一线城市收窄幅度最大。1-4月份，4个一线城市商品房销售面积下降2.6%，降幅比一季度收窄9.4个百分点；销售额由一季度下降10.1%转为增长5.3%。其他36个重点城市商品房销售面积总体下降3.8%，销售额下降4.5%，降幅分别比一季度收窄4.5个和4.4个百分点。非重点城市商品房销售面积下降5.5%，销售额下降4.4%，降幅分别收窄4个和5.1个百分点。

受益于政策的持续放松，5月以来楼市延续了4月份的趋势，继续企稳回升。据中指院日前发布的报告显示，5月4日-5月10日重点监测的36个城市成交面积环比上涨10.0%。其中28个城市环比上涨，占监测城市的近八成；与去年同期相比，本周代表城市成交量整体上涨34.6%，其中30个城市同比上涨。分城市来看，本周各线代表城市同环比均上涨。环比来看，一线城市涨幅为14.4%，二线城市为4.9%，三线城市涨幅最大为21.3%；同比来看，一线城市同比涨幅超六成，二线城市同比涨幅为24.4%，三线代表城市涨幅为46%。其中，上海、武汉和重庆累计成交面积居前三。

王宝滨表示，商品房销售市场出现回暖迹象，主要受三方面因素影响。一是近期出台的多项房地产新政对改善性需求的拉动作用在逐步显现；二是一线城市和一些二线城市政策敏感度高，市场回升明显；三是一些房地产开发企业适时增加推盘规模，加大促销力度。

业内人士认为，目前地产成交已进入季节性回暖通道，重点城市一、二手商品住宅交易均呈现加速回暖态势。此前处于观望的需求有望在降息促进下加快入市步伐，开发商也将在到来的销售旺季加大推盘力度，市场成交在5、6月份供需两旺中持续复苏将是大概率事件。

跑量仍是主题

虽然市场有所回暖，但继续回落的房地产开发投资和土地购置面积，以及高库存现象仍是亟需关注的问题。

数据显示，2015年1-4月份，全国房地产开发投资23669亿元，同比名义增长6.0%，增速比1-3月份回落2.5个百分点。其中，住宅投资15870亿元，增长3.7%，增速回落2.2个百分点。

1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5469万平方米，同比下降32.7%，降幅比1-3月份扩大0.3个百分点；土地成交价款1571亿元，下降29.1%，降幅扩大1.3个百分点。1-4月份，房地产开发企业到位资金36279亿元，同比下降2.5%，降幅比1-3月份收窄0.4个百分点。4月末，商品房待售面积65681万平方米，比3月末增加682万平方米。其中，住宅待售面积增加330万平方米。4月份，房地产开发景气指数为92.56，比上月回落0.55点。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，总体来看，各个城市未来的走势将进一步“分化”。在两次降准、三次降息等政策刺激之下，一线城市部分区域房价步入上涨通道，甚至下半年有可能再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低；而大多数三四线城市，由于库存量大去化周期长，设法跑量仍是主题。

张宏伟称，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好两次降准、三次降息之后跑量去库存的“窗口期”，增加上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面；其次，调整并优化库存结构，积极去库存，尽快实现销售业绩回升；三是通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。对于购房者来说，应该把握好政策红利带来的购房“窗口期”。

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