多家房企跨界玩产业地产 转型需迈过多个坎

    “我们现在要做的是产业地产。”近期参加某论坛时候，几位房企老总纷纷表示，公司现在拿到地块时，已经开始考虑做产业地产，而并非普通的住宅商业。显然，产业地产已经成为房企转型热门风向之一。在房地产市场未来扑朔迷离的同时，“产业地产黄金时期”等观点却屡见不鲜。是正当红，还是概念炒作？真实的产业地产行业究竟是什么样？对于当前不少住宅地产开发商要涉足产业地产，从传统的住宅开发转向产业空间运营，究竟还有哪些坎要过？

    避免长线运营中的资金断链最重要

    即便配套有销售部分，但是鉴于产业地产通常所处的地段以及可售部分的比例，资金回笼周期要比住宅开发长4-5倍，对于习惯了短平快的住宅开发商，资金规划对于公司来说是极大挑战，对于需要数字报告的上市房企而言，如何配比产业地产的体量尤为重要。

    “除了原有的资金规划之外，实际上产业地产的受众很窄，能够应用的推广和招商的手段也很有限，怎样在逼仄方法论下保持资金链的健康，对于产业地产开发而言无疑是重中之重。”

    万科产业地产发展分为重资产模式和轻资产管理。重资产模式下，有“基金+持有”模式、股权投融资、以产业园区为核心的办公、研发等。该模式赚取租金、管理费和未来土地升值收益。万科的优势在于较强的地产开发能力和较好的现金流，重资产开发正是为轻资产运营提供支撑和载体。轻资产管理，主要在于中介代理服务、物业管理服务、星商汇品牌开发。

    不是你以为是什么样是市场告诉你该如何

    “目前产业园是一个蓝海市场，过三五年再进入，竞争会更激烈。”有房企老总认为，住宅地产已经进入白银时代，开发商需要布局一个新的盈利点，转型开发产业地产是一个大趋势，必须转。

    产业空间本身就是跨界而来，从地产到产业，本就是两个大不相同的领域，如果再到更细分的产业，之前的区隔就更是十万八千里。近两年来，陆续有传统住宅开发商涉足产业空间，如何定位和运营，成为入场新兵们最头痛的问题。

    似乎定位对于产业园而言，是决定生死存亡的头等大事，然而浸淫产业地产超过17年的余安定却说，天安如今只做大的方向定位，比如科技、文化、旅游这样大的方向，早已经不再做细分的诸如生物医疗、电子信息等更为细分的主题定位，“住宅可以很清晰地做出客群定位，但产业很难个性化，最好的方法是定位通用的东西，让市场慢慢沉淀出一个定位。”有人表示，初入产业地产的开发商往往太想做一个定位了，但是最终会发现其中80%和你最初想要的不一样。余安定也曾研究过很多其他国家的园区，对于单一产业定位的园区，当这个产业兴起的时候它便快速崛起，当这个产业没落，园区也一同沉没。

    经过时间的检验，更有效的办法是做生态圈的定位，比如做科技方向，可能其中70%的元素是科技大类的，其余30%则是包罗万象的企业，“跨界的碰撞更有可能产生创新。”企业的跨界多元还不够，还需要园区不断引入新鲜事物来刺激。

    产业地产不同于传统商住地产，产业地产涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素，因此商业模式不同于传统商住地产的传统房地产模式。产业地产是生活和产业的载体，业务定位要以营造产业空间和生活方式为核心。交易对象不再是过去单纯的开发商和购房者，服务客群包括了住宅客户、一般商业客户、企业客户，具有大客群、小客户特征。客群范围的扩大意味着客群之间会形成多频次、多类型的交易，这样就形成了互动循环的生态圈体系，生态体系中服务的重要性凸显。而产业地产金融属性的特征，决定了投资基金化、资产证券化将成为趋势，轻资产化趋势成为行业大概率事件。在盈利渠道上，应该改变过去单纯依靠产权销售的方式，向产业链上下游延伸获取收入，如上游的土地出让分成、地产金融，下游的服务运营、投资管理等，形成多元化的收入渠道。

    别拿卖房子的思维来做产业

    住宅服务的逻辑和产业完全不同，除了热情和诚意还要再多点产业思维。一位正在尝试做产业地产的负责人表示，“曾经以为住宅和产业地产的不同在于，前者更倾向于交易那个短暂环节，而后者则需是服务的长期阶段，然而伴随着越来越多的房企在物管板块发力，很多延展性的长期服务的能力也在进一步提升，然而，在产业地产的从业者看来，依然还是不够”。

    产业地产除了要从企业家、员工的生活入手之外，还需要考虑产业链的打通、圈层的交流、创业资源的聚集、资源人才的配置以及政府政策的导入，这都是产业地产需要的。在他的印象里，住宅销售如果有热情和诚意，有一定的服务意识，再有一定的培训，就可以成长为优秀的销售人才，但是产业地产往往还需要对企业和产业的深入理解，有时候还需要更多一点的悟性和灵气。

    产业地产不仅仅是园区的建设，更为关键的是企业的聚集和产业集群的形成，继而推动区域经济高质量、可持续发展。还有一个也最为重要，就是，每一代产品用户的需求都不同，迭代产品的同时还需要升级服务。产业地产服务的对象和服务的方式更加复杂，产业有自身的行业规律，企业有它的成长规律，所以建筑产品和服务如何能够适应这两种规律，这对开发者和运营者提出的能力要求更高。

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