绿地首次募资逾300亿元 背后有何商业逻辑？

    12月8日晚，绿地控股（600606.SH，下称“绿地”）发布公告披露其定增预案。绿地在公告中提到，公司拟以不低于14.51元/股非公开发行不超过20.78亿股，募集资金总额不超过301.5亿元，拟分别用于房地产投资、金融投资及偿还银行贷款。发行完成后公司仍不存在控股股东和实际控制人，总股本最高将增加至142.46亿股。

    记者注意到，绿地此次定增将在房地产项目中拟投入募集资金110亿元（项目总投资182.75亿元），用于武汉、合肥地区的三个项目。据绿地控股测算，上述项目预计实现销售收入合计212.54亿元，利润总额合计40.63亿元。

    而在金融投资项目方面，拟投入募集资金101.5亿元，包括65亿元分别与中金公司、长城资管设立投资基金（前者定位为PE投资、后者定位并购投资）；15亿元设立互联网创新金融公司；12亿元增资绿地融资租赁有限公司；9.5亿元收购杭州工商信托股权并增资，交易后绿地金控将进入金融信托业务领域。

    同时，上述定增募集资金中另外不超过90亿元将拟用于偿还银行贷款。截至2015年9月30日，绿地合并口径一年内到期的短期借款为295.32亿元，非流动负债为401.65亿元，长期借款为1389.53亿元。

    亿翰智库研究总监张化东分析，绿地上市后首次定增规模就达300亿，对于公司而言意义重大，是其充分利用上市平台进行资本运作的表现，绿地案例同时说明整个资本市场对开发商的支持。

    绿地的300亿中房地产投资和金融投资大概分别都会花费绿地100亿左右的资金，而这一点也恰好符合绿地“大金融”战略布局。事实上，自绿地提出“大金融”战略以后其金融业务一直保持快速发展，绿地金融为绿地旗下独立子公司，一直保持着独立发展。

    相比于其他房地产公司万达、恒大等布局金融，绿地在之前已经抢先一步，在绿地此前公布的三季度报告中，其金融领域前三季度累计实现利润总额同比增长219%。克而瑞分析认为，绿地金融业务对主业的促进主要有两方面：一是成立了企业服务平台，通过在各地设立小额贷款公司，以及对接银行等金融机构，为入驻绿地商办楼以及产业地产的中小企业提供授信服务，并以此提高商办产品的溢价；另外一个目的主要是为了企业自身的融资，成立了“房地产基金投资”的平台，主要业务是将一些优质资产打包出售。

    同时，绿地在本次定增的金额也有100亿投资到自己的超高层写字楼建设中去，武汉、合肥也是目前中国二线城市中楼市非常稳定的城市。目前看来绿地在这些城市的超高层投资还是以重资产为主，记者多方了解，未来这些资产绿地也会考虑如何进行轻资产运营。

    绿地做轻资产运营早已经有所端倪，近期和SOHO中国进行合作，绿地将开放自己的写字楼资源和SOHO中国一起合作SOHO中国的联合办公产品SHOH3Q。SOHO中国董事长潘石屹向记者透露，其希望通过绿地的地标性写字楼快速将SOHO3Q布局到中国的二线城市，比如西安、武汉，两者的合作无疑可以减少绿地自己运营写字楼的压力。

    在12月5日，绿地已经将旗下六家持有商办物业的公司各自99.999%股权，作价16.97亿元授予一家私募机构上海彤熹投资合伙企业（下称“上海彤熹”），加上向其中5家公司提供合计38.46亿元资金，上海彤熹一共将交予绿地55.43亿元。

    克而瑞研究中心分析师傅一辰认为，此笔交易将对绿地带来两方面影响：打包出售办公楼属大宗交易，较高的销售金额能帮助绿地冲击年底2800亿元的业绩；交易能带来大量现金流入、降低负债，并试水轻资产运营。

    显然绿地正在不断通过金融化手段改变自己的业务结构，绿地方面表示，通过此次定增一方面将加快形成以房地产为核心的城市综合开发产业集群，做强做优房地产主营业务；另一方面将加快金融投资产业集群，加快金融投资业务的发展，促进业务协同发展等。

    同策咨询研究总监张宏伟分析，绿地利用年底增加重点核心城市的投资储备与存货量，对业绩提升会有一定帮助。

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