业内观点：鼓励农民买房既非入局也非解局

     鼓励农民进城买房，我国已有多个省的部分市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策，河南和安徽等地已经开始了政策层面的引导和尝试。安徽宿州市泗县、砀山县、铜陵市以及河南的18个地市推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。云南省、四川省、浙江省、江苏省也有个别市在试点。
    一度有这样的解读：鼓励农民进城购房，不仅是积极稳妥推进新型城镇化的需要，也是改善农民居住环境、消化商品房库存的有效措施。
    这样的观点应该成为房地产界认识的主流，而不应该被过分解读，“农民买房”也不应该被赋予过重、过高的期望和压力。
    分析人士指出，农民买房可以对年度楼市热词“去库存”带来边际效应，却不是专门针对去库存而来。
    国家统计局公布的今年1~11月房地产数据显示，截至11月底，全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米，再创历史新高。其中，住宅待售面积增加439万平方米，办公楼待售面积增加90万平方米，商业营业用房待售面积增加318万平方米。
    临近年底，年度流行语开始盘点，“去库存”也注定要贯穿即将画上句号的这一年。
    近日，中央政治局召开会议，再次针对“农民”与“买房”问题发声。会议称，明年要坚持稳中求进总基调，坚持稳增长、调结构、惠民生、防风险，保持经济运行在合理区间。会议强调，2016年经济社会发展要抓住关键点、打好歼灭战。政府计划推出房地产去库存措施，包括鼓励中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免。
    其中“歼灭战”和“去库存”被金融界和房地产界集中关注。
    而对于房地产的表述，中央政治局表示：要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。要扩大有效供给，保持有效投资力度，着力补齐短板。
    “新市民”的提法一出，吸引了众多的目光。有人将其解读为“解救房地产市场的一根粗粗的稻草”，也有人称“这是要转移消费者的注意力，让农民为房地产市场埋单”。当然也有人从新型城镇化发展的角度认同其积极作用。
    我们是不是可以这样看待这个问题：
    首先，政府层面对于房地产库存的界定是“非短期”、“可以积极化解的”。其次，对于“新市民”群体的进化是鼓励的和积极引导的。
    在这样的认知基础上，我们可以发现这样的政策是宏观导向性的，具备长期引导性意义的，意在建立长效、可控的“发展机制”——求“化解”而不求“解决”。
    农民买房、农民工市民化，政策的出发点是好的，若能落到实处，引导到位、保障到位、配套到位，无疑将是一个多方利好、多面共赢的局面。作为主体方的“农民”和“农民工”，进城的意愿和意义毋庸置疑，然而其经济承受能力及后续的社会风险也不得不重视。
    对于楼市库存高企问题，中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁近日曾表示，“要消化过度放大的库存，恐怕就不是简单的我们想象的一两年、两三年，有的地方恐怕要花5~10年的时间。”
    “新市民”效应的显现和对房地产市场的拉动会有一个发酵期，房地产企业还是要在产品上多下功夫，积极期待、主动应对。农民工购买力低加上现阶段政策不完善，所以，在有效政策完善之前，可以依靠的去库存手段预计仍将集中在金融领域。楼市各方应该达成这样的共识：楼市之局，还需谨慎，分化和转型在所难免。农民买房的政策提法，既不是为了入局，也不是为了解局。

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