临近年关项目进行年底冲刺，二七区领跑全市

    1、商品房市场——成交高位回落，依然保持高水平

    图3-1  2013-2015.11郑州市商品房供销价走势图

    11月份临近年底，郑州市商品房市场经历了3个月销量大增之后本�鲁山宦杂邢陆担廊槐３指呶唬钅炕剖鄢宕倘暌导ǎぜ�12月份成交量依然保持较高水平。

    本月郑州市商品房供应139.78万㎡，环比上升7.3%，同比增长35.7%；与此同时，商品房销量达93.56万㎡，较上月有所下滑，环比下降19.1%，同比上升37.5%；月内商品房销售均价9765元/㎡，环比上升2.2%，同比上涨0.8%。

    1.1、商品房库存——供应大增，库存继续增加

    图3-2  郑州市商品房库存走势图

    数据来源：郑州市房管局

    （注：以2011年初为基底，2013年之前为郑州市6大区数据，之后为8大区数据）

    11月份，商品房供应139.78万㎡，去化93.56万㎡，月内供求比1.49，供求比上升，月内库存46.22万㎡，严重供过于求。

    累计至本月，郑州市商品房市场库存量达1571万㎡，库存量呈现继续增加态势，按照近3个月月均102.75万㎡的去化速度计算，需要15.3个月的去化周期。

    从各区域库存来看，依然是经开区供不应求，区域存在库存缺口增大至27.56万㎡；其余各区域均供过于求，在供过于求的区域中，二七区依然维持最高库存，目前库存量为350.56万㎡，金水区紧随其后277.45万㎡，管城区241.29万㎡，高新区210.81万㎡，郑东新区205.13万㎡，中原区162.43万㎡，惠济区126.24万㎡。

    1.2、商品房各物业成交面积——商品住宅量降占比升

    图3-3  郑州市2015年11月份商品房各物业成交面积比例图 

    数据来源：郑州市房管局

    11月份，郑州市商品房销量虽然保持较高销量，但环比有所下滑，具体分物业形态来看，月度销量占比最高的商品住宅下滑最为严重，较上月下滑了16.8万㎡，但销量占比上升了3个百分点；办公用房环比下滑3.55万㎡，占比下滑2个百分点；商业用房销量环比下滑0.73万㎡，销量占比与上月持平。本月依然无其他用房销售。

    2、商品住宅——供应微涨，成交下跌，价格小幅攀升

    图3-4  2013-2015.11月郑州商品住宅供销价走势图 

    数据来源：郑州市房管局

    11月份，临近年关，郑州市商品住宅成交量依然保持高位运行，月度供应84万㎡，供应量较上月的82.96万㎡略有上升，同比上升32%；月度成交81.93万㎡，成交量大幅下滑，环比下滑17%，但同比上升57%；成交均价9489元/㎡，较上月的9322元/㎡的成交价格环比上升2%，同比上升7%，价格有小幅攀升。

    2.1、商品住宅库存——整体库存小幅上升，区域库存阶梯分化

    图3-5  郑州市商品住宅库存走势图

    数据来源：郑州市房管局

    （注：以2011年初为基底，2013年之前为郑州市6大区数据，之后为8大区数据）

    郑州市商品住宅市场自2014年中以后库存量急剧增加，进入2015年，库存量在跌宕起伏中呈现上涨之势，截止到11月底，郑州市商品住宅市场库存量456.5万㎡，按照近3个月月均87万㎡的去化速度计算，库存去化完毕需要5.2个月，去化压力较小。

    分区域来看，月内区域库存呈现分化状态，本月惠济区、郑东新区、中原区、经开区供不应求，月度库存存在缺口，其余四个区域则供过于求。

    从整体库存来看，商品住宅市场区域库存和商品房市场保持一致，依然是经开区存在库存缺口，截止到11月底，库存缺口为22.29万㎡，供过于求区域中二七区最高为179.43万㎡，金水区85.5万㎡，管城区77.93万㎡，高新区56.75万㎡，惠济区46.23万㎡，郑东新区24.58万㎡，中原区12.9万㎡。

    2.2、各住宅类型成交量价——高层成交占比上升，类洋房价格下滑

    11月份，郑州市商品住宅共计去化82.17万㎡，从物业类型来看，各建筑形态产品销量均有所下滑。

    具体来看，高层产品为市场主力产品，本月共计去化67.26万㎡，销量占比82%，销量占比上升3个百分点；

    别墅洋房去化5.04万㎡，较上月下降了0.87万㎡，销量占比6%，销量占比和上月持平；

    类洋房产品本月去化1.32万㎡，较上月减少0.34万㎡，但占比依然为2%；

    小高层产品去化8.32万㎡，较上月增长了4.77万㎡，占比10%，较上月下滑了3个百分点。 

    图3-6  郑州市11月份商品住宅各类型成交占比

    数据来源：郑州市房管局

   （注：≤8层为别墅洋房，9-11层为类洋房，12-18层为小高层，18层以上为高层）

    商品住宅各物业形态中，除类洋房外，其余各类产品价格均有所上升。

    具体来看，类洋房成交均价13281元/㎡，环比下降1.5%，主要缘于本月备案的类洋房产品高价项目较少主要为正弘澜庭叙、正商林语溪岸的备案。

    图3-7  郑州市11月份商品住宅各类型成交量价

    数据来源：郑州市房管局

   （注：≤8层为别墅洋房，9-11层为类洋房，12-18层为小高层，18层以上为高层）

    2.3、成交面积段——主力面积段跌幅大

    图3-8  2015.10-2015.11月郑州市商品住宅市场成交面积段细分

    数据来源：郑州市房管局

    从月度销量来看，住宅市场主力产品依然为80-90㎡和120-144㎡产品，但同比下跌也是最大的。就本月来看，60㎡以下小面积产品共成交264套，较上月增长了23套；而100-120㎡产品本月共成交955套，较上月增长了38套，是月度增量最高的产品；180㎡以上的大户型产品本月成交则增加了13套，其余各面积段产品成交量均有所下滑。

    2.4、成交价格段——9000-10000价格段成交上升明显

    图3-9  2015.10-2015.11月郑州市商品住宅市场成交价格段细分

    数据来源：郑州市房管局

    11月份，郑州市商品住宅主流价格段依然是8000-9000元/㎡，但9000-10000元/㎡价格段和6000以下价格段成交量有所上升，其余各价格段成交量下滑。

    8000-9000元/㎡产品本月共成交2366套，较10月份下滑了1147套，也是月度成交下滑最严重的产品类型。

    6000元/㎡以下产品本月共成交262套，较上月增加了63套，代表项目锦绣山河、宏光合园等；9000-10000元/㎡价格段产品共成交1833套，较上月增加339套，代表项目普罗旺世、上品新天地、五龙新城、恒大翡翠华庭等项目。

    3、商业市场——供需双降，价格攀升

    图3-10  2013-2015.11月郑州商业市场供销价走势图 

    数据来源：郑州市房管局

    郑州市商业用房供应量在经过9月份的回落之后，10月份大幅反弹，11月份虽然有所回落，但供应量依然高位运行，供应19.61万㎡，环比下滑47%，同比增长80%。

     从销量来看，和供应有较大差距，月内仅去化3.8万㎡，成交量有所下降，环比下降16%，同比下降38%。商业物业月内成交均价18556元/㎡，较上月增长1419元/㎡，环比同比均上涨8%。

    3.1、商业物业库存——库存继续攀升

    图3-11  郑州市商业市场库存走势图

    数据来源：郑州市房管局

   （注：以2011年初为基底，2013年之前为郑州市6大区数据，之后为8大区数据）

    郑州市商业用房11月份供应有所下滑，但依然较高，截止本月累积库存达361.91万㎡。按照近3个月月均4.08万㎡的去化速度计算，去化周期需要88.7个月，去化压力巨大。未来商业的生存状态会异常艰巨，商业市场的风险和泡沫也是巨大的。

    分区域来看，各区域均有库存，但区域分化明显，二七区以94.89万㎡的库存量位居第一，其次是金水区，达69.73万㎡，中原区、管城区、郑东新区、高新区的库存量分别为49.46、49.23、44.92、37.06万㎡，在所有区域中，惠济区和经开区的区域库存量最小，仅有12.41、4.37万㎡。

    3.2、成交面积段——30㎡以下小面积产品大幅下滑

    图3-12  2015.8-2015.11月郑州市商业用房成交面积段细分

    数据来源：郑州市房管局

    11月份，郑州市商品房去化依然低迷，月度去化仅3.8万㎡，分面积段来看，30㎡以下成交最好，依然为成交主力军，但本月共去化258套，较上月下降了84套，去化面积0.58万㎡，全部为大观国贸、金成时代中心、郑东商业中心和盛润锦绣城4个项目的备案，其中大观国贸中心一个项目就去化0.52万㎡，成交均价32470元/㎡，价格较上月的26800元/㎡的价格环比上升21%，但成交依然非常良好，一是因为项目所处地理位置，二是因为产品面积小、总价低，投资门槛较低。

    其次是50-100㎡产品，本月去化63套，较上月下降了42套，成交面积0.44万㎡，成交均价19322元/㎡，价格环比下滑2%，此类产品也是本月下滑较为明显的产品之一。

    而30-50㎡产品和200-300㎡产品本月销量则有所上升，分别成交85套、43套，均价22636元/㎡和18862元/㎡。

    4、办公市场——供应达新高，销量三连跌

    11月份，郑州市办公用房供应19.83万㎡，达年内新高，环比大增567%，同比上涨75%；

    去化6.37万㎡，环比下滑36%，同比下滑32%，成交价格9391元/㎡，环比下滑5%，同比下滑7%。

    主要缘于目前办公产品已经不再局限于郑东新区，二七区、高新区也有较多办公项目销售，拉低了均价；另一方面在办公产品去化困难的背景下，有大量的办公用地规划为可住可投资的小公寓面向市场，再次拉低了销售均价，比如正弘高新数码港的公寓产品、新芒果春天等。

    图3-13  2013-2015.11月郑州办公市场供销价走势图

    数据来源：郑州市房管局

    4.1、办公物业库存——月内库存攀升

    图3-14  郑州市办公市场库存量走势

    数据来源：郑州市房管局

   （注：以2011年初为基底，2013年之前为郑州市6大区数据，之后为8大区数据）

    11月份，郑州市办公用房供应大增，达19.83万㎡，但仅去化6.37万㎡，月内库存13.46万㎡，整体上库存攀升。截止到11月底，郑州市办公用房库存量185.4万㎡，库存量在2012年后半年开始急剧加大，到2014年底达到顶峰，进入2015年之后，库存量逐渐下滑，库存压力有所减小，按照近3个月月均去化11.6万㎡的速度计算，办公用房的去化需要16个月，有一定的去化压力，但压力不大。诸多的办公产品以小公寓形式入市，这类产品低总价投资门槛低去化较快，是库存减少的重要原因。

    分区域来看，各区域的库存也存在较大分化，仅有经开区办公用房处于供不应求状态，库存缺口为1.33万㎡，其余各区域均有不同程度的库存量，其中郑东新区最高为80.6万㎡，管城区48.9万㎡，二七区26.22万㎡，中原区17.17万㎡，高新区15.34万㎡，金水区和惠济区库存量最小，仅有1.31、1.93万㎡。

    4.2、成交面积段——各面积段销量均下滑

    图3-15  2015.8-2015.11月郑州市办公用房成交面积段细分

    数据来源：郑州市房管局

    11月份，郑州市办公用房共计去化6.37万㎡，成交量环比下滑36%，具体到各面积段来看，各个面积段销量均有所下滑，但50㎡以下小面积产品下滑较为严重，总体来看，郑州市场上的办公产品依然以100㎡以下的小面积产品为市场主流，其中不乏大量的小面积公寓产品。

    5、区域市场——二七区领跑郑州

    图3-16  2015年11月郑州市各区域各物业销售面积

    数据来源：郑州市房管局（住宅数据不包含经济适用房、补差商品房等）

    本月二七区以18.32万㎡的销量领跑郑州，主要缘于二七新城片区以及南三环沿线大量项目的备案，其次是高新区，月度销量15.06万㎡，管城区以12.66万㎡的销量位居第三，金水区11.53㎡紧随其后，这四个区域月度销量高于10万㎡，其余各区域销量均在10万㎡以下。

    住宅市场方面，依然是二七、管城、金水、高新区销量在10万㎡以上，其余各区在5-9万㎡。

    办公市场方面，高新区和郑东新区分别以1.82、1.81万㎡的销量位于前两位，高新区主要是公寓产品的大量备案，典型代表项目为正弘高新数码港、新芒果春天的soho和loft产品备案，而郑东新区本月则是由于龙子湖微时代项目的大量备案所致；排名第三的是二七区，月度办公产品去化1.22万㎡，代表项目绿地滨湖国际城、江泰天宇国际。

    商业市场方面，本月各区域销量均在1万㎡以下，销量大幅下滑，在这些区域中又以管城、二七区稍高。

    图3-17  2015年11月郑州各区域各物业销售均价

    数据来源：郑州市房管局（住宅数据不包含经济适用房、补差商品房等）

    商品住宅市场，本月依然是郑东新区和金水区成交均价破万，达到13804元/㎡、11367元/㎡，但成交均价较上月均有所上涨；其次是惠济区，成交均价9915元/㎡，代表项目怡丰森林湖、建业运河上院等，其余各区域均价在8000-9000元/㎡之间，而值得一提的是，本月高新区成交均价8556元/㎡，主要是缘于五龙新城、恒大翡翠华庭等装修项目的成交价格较高，拉升了整体成交均价，而其余多数项目均价依然不足8000元/㎡。

    办公市场，和住宅市场保持了同样走势，金水区和郑东新区领跑，均价分别为13583元/㎡和12231元/㎡，其余各区域成交价格均在9000元/㎡以下，其中经开区以6700元/㎡的成交价格保持末位，备案项目全部为兴华七二广场的房源，面积较大，均价较低。

    商业市场方面，区域价差明显，其中管城区近两个月表现较为突出，本月又以30050元/㎡的价格再次位居第一，备案项目有4个，分别是大观国贸、鸿佳商业中心、通凯鼎盛商业广场、正商华钻，其中大观国贸项目在近2个月有大量备案，成交价格较高，拉升了整体的成交均价；其次是金水区，成交均价23012元/㎡，成交价格较上月也有所上升，本月备案项目除建业凯旋广场外，其余多为一些社区底商的备案；惠济区本月以9422元/㎡的成交价格位居末位，主要缘于昌建誉峰项目本月备案价格较低，均价为6783元/㎡，拉低了整体区域成交价格，其余各区域成交价格在10000-20000元/㎡之间。

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