2016楼市迷雾 哪些库存才是楼市的重灾区？

    2015年作为郑州城中村改造的收官之年，随着多个改造项目的进一步推进，众多综合体项目逐步入市将带来更大的商办物业体量，推高市场供应量，2016年增加库存压力的同时将进一步加剧竞争。而哪些才是郑州楼市库存的重灾区？

    郑州商业地产去化周期将达88个月

    “去库存”已成为楼市最热的词。它是衡量楼市、楼价走向的重要因素，也是房企销售目标中最重要的一个。

    查一查关于郑州楼市去化周期的数据，就会发现有多种说法。关于住宅，有的说7个月，有的却说10个月。甚至一份最新数据统计，郑州商业去化周期将达88个月。

    数据上看，郑州商业地产近年来饱受“去库存”之苦，高铁商圈集中爆发式供应，加之如今商铺量暴增。郑州商业地产进入长期寒冬？

    而要判断郑州2016年楼市走向，首先得搞清楚郑州楼市究竟库存几何？

    商业库存去化周期长难因“救市”好转

    商业地产确实是实打实的压力山大，商业地产成交速度本就比住宅慢，申领预售证时又是整幢申请套数较多，因而存量一直高企。再加上商业物业费较高，泡沫化出现，后期商业物业开发存在较大风险。

    1月15日，郑州高新区四宗商业用地同一天集中拍卖，三宗起始价成交，一宗无人竞拍。在商业物业库存去化周期高达88个月的背景下，郑州商业用地供应也面临一定的市场压力。而去年12月25日高新区一商务金融用地也遭遇流拍现象。

    “目前，郑州商业市场还处于相对初级的水平，各个层面都存在急功近利、没有统一考虑及前瞻性不足等问题，导致了很多商业没有形成明显的差异化。商业运营难成为一个较为普遍的问题。”

    事实上，一方面由于整体库存高企，商业同质化严重，另一方面，受电商对商业地产运营的冲击，今年以来，郑州多个商城运营艰难。

    在大环境下，商业地产正处于高速发展阶段，同质化、体量大等众多的阴影正在逐步地笼罩郑州商业地产的上空。但对于郑州商业地产未来的发展，很多业内人士依旧看好郑州市场。“郑州商业地产的发展正处于消化阶段，主要是因商业地产的发展会比住宅起步晚，但是发展过程中提速很快，提速过快可能产生体量过剩的问题，只要能够逐步消化即可。”

    144㎡以上大户型是库存“重灾区”

    住宅销售形势好于非住宅，商住好于纯商业，中小户型销售好于大户型，多层小高层销售好于高层住宅。

    有专家指出，郑州楼市目前存在的一大难题是大户型仍需去库存。因为，2015年成交回暖，去货速度快的几乎全是“刚需”户型。统计显示，2015年郑州商品住宅成交面积段依然集中在80-90㎡，该价格段产品共成交32936套，占比35%，这当中，144平方米以上大户型更是占了库存一半以上。有中介人士指出，目前库存的大户型，有些是因为产品本身素质不高，但更多的是因为面积大，入市门槛高，若没有积极的刺激政策难以快速消化。

    业界指出，对这些大户型而言，所面临的“利空”是郑州二套房贷门槛的“拒降”。日前，郑州市场利率定价自律机制给多家银行下发通知，明确规定“二套房贷首付降至四成”的房贷新政在郑州不执行，这表明改善型购买力入场的门槛仍无法降低。

    对于今年楼市走势，中国指数研究院认为，春节期间，楼市进入传统淡季，房企推盘动力不足，市场表现将较平稳。预计春节假期过后，房企将加大供应，市场需求也将逐步释放。

    杨红旭认为，2016年全国房地产行业在政策面仍保持宽松基本已成定局。在中央化解房地产库存的方针指导下，房贷新政只是配套政策之一，未来一段时间，其他部委和地方政府或陆续出台配套政策。在这样的政策背景下，二、三线城市的市场很可能出现弱复苏。而一线城市和部分二线城市，受宽松的货币政策驱动和市场本身的“正反馈效应”影响，楼市总体仍保持较强态势。

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