利海郑州三项目烂尾资金断裂监管不严谁之责

    核心提示：利海作为郑州市重点引进的投资企业，在享受各种政府优惠政策的同时，并没有为郑州市GDP做出一个企业应该的贡献，反而因为不断的维权活动，为郑州投资形象抹黑，最近两年利海财富广场业主围堵郑州市委;利海托斯卡纳业主围堵郑州房管局四天四夜，导致郑州房管局四天不能办公;利海雁鸣湖业主围堵河南省委。利海在郑州三项目全部沦陷，不但引发公众热议，也引来了中国房地产报、凤凰网等全国媒体的报道，造成恶劣的负面影响。

    2016年1月11日，记者在郑州市房管局大厦看到利海郑州项目业主再一次在维权，天寒寒于外，心寒寒透心。2013年、2014年、2015年……业主在维权这条路上已经苦苦挣扎了三年。回顾其维权之路跌宕起伏，几次峰回路转，却最终没有结果。谁来给这些满心苦涩、泣血跪求解决之路的业主们指一条明路?

    维权之路漫漫，何时迎来他们的曙光?谁导演了利海融资危局?谁是最终的受害者?参与各方又该为此做出哪些补救措施与深刻反思?是什么原因造成今天的后果?各级政府相关监管部门是否存在渎职行为?大量的购房款是否存在股东恶意抽逃资金行为?记者对此展开了调查。

    图为已经停工的雁鸣湖项目

    几亿资金，去哪了？

    早在2013年初，已经有关于利海资金链已经断裂的各种传闻，直至2014年4月2日，利海雁鸣湖项目，突然同一天在河南各大主流媒体刊登多个版面，广告铺天盖地而来，那一刻起，大众的眼光都聚焦到这个“起死回生”的企业上。

    空荡荡的售楼部，灰尘遍地

    好景不长，半年之后，利海三个项目几乎同时停工，相继被曝开发商“蒸发”，售楼部人去楼空，上千名购房者更是面临钱房两空的境地。

    “现在利海在郑州的所有项目账户里一分钱都没有，资金都被集团财务中心直接划走了。”一位利海内部老总表示，之前雁鸣湖和财富广场认筹的时候，雁鸣湖收了2.7个亿，财富广场收了1.05个亿，除了少部分的钱用在项目工程上以外，都被总部直接划走了，郑州项目上都不知道这个情况。

    记者深入调查发现，2014年6月--2015年6月，利海雁鸣湖壹号1000亩土地被抵押给郑州市招商银行九如路支行，而后又抵押给其他银行融资6个亿。除此之外，尚有1.3个亿元短期拆借款。

    土地的所有权从最初的河南集富置业有限公司变成河南雁鸣湖农业开发有限公司，后于2013年9月将名称变更为河南广利房地产开发有限公司，法人代表王建虎，王建虎出资500万，广东方盛实业发展有限公司出资9500万。有业内相关人士认为，房地产土地所有权一系列变更的背后，实则是控股权之争。

    据内部人士透露，2010年4月28日中牟县人民政府与广东利海集团有限公司签订《郑州中牟县雁鸣湖生态文明示范区土地一级开发合同》，协议约定由县政府指定公司与广东利海指定公司共同出资成立土地一级开发项目公司，县政府指定公司占股40%，河南利海占股60%。

    随后由河南利海房地产开发有限公司出资6000万，郑州雁鸣湖风景区管理委员会出资4000万，于2010年6月28日正式成立郑州雁鸣湖城市开发投资有限公司。2012年5月27日郑州雁鸣湖城市开发投资有限公司召开股东会议，变更股东为：郑州工银利海雁鸣湖投资有限公司出资6000万，中牟县国有资产经营有限公司出资4000万。

雁鸣湖项目（内资）公司及法人信息汇总表

    截至目前，光雁鸣湖项目所欠工程、设计及营销欠款约1.2亿元，所欠员工工资约900万元。收缴房产预付款3.1亿元。

    说到这里，我们不禁会产生一个疑问：利海雁鸣湖项目经过土地抵押、收取预付款等融资过后，资金问题应该能够得到解决，为什么到最后还会欠下一屁股债呢?而且成立这么多的关联公司，唯一可能的解释就是：雁鸣湖项目融资的资金被转移了。而这么一大笔资金到底钱归何处?

    雁鸣湖项目工地空空如也

    对赌之约赔了郑州项目工程款

    在利海控股董事局主席谢海榆看来，将总资产逾600亿元的广东利海在香港上市，不仅意味着拥有了一条迅捷通畅的融资渠道。更重要的，让自己企业的名字在股市电子屏幕板上翻滚时，其放大的品牌效应，将带给企业难以估量的好处。

    然而借壳上市并非是万无一失，一本万利的捷径，巨大利益的背后也潜藏着风险的暗流。在运作上市这个过程中，谢海榆把黑石集团、摩根大通等金融机构引进为战略投资伙伴。其中，黑石集团、摩根大通作为风险投资者，为利海集团融资8亿美元，并与谢海榆签署了对赌协议，该协议约定，若广东利海集团最终未能上市，则谢海榆在相关企业的股权归对方。

    结果，对赌失败。一度的风生水起，终究是一场梦。谢海榆经过多方努力，最终还是没能完成广东利海集团的整体上市。谢海榆所持有的香港成报、香港纪海、利海资源等全部股权就此变更为黑石集团、摩根大通所有。

    “对赌失败后，谢海榆丧失了对香港纪海的控股权，黑石集团、摩根大通委托陈浩然负责香港纪海所有事宜，并委托陈浩然追缴广东利海及其旗下公司的所属资产。在此之前，为了使得广东利海享有外商投资优惠政策，谢海榆在海外成立了香港纪海，香港纪海认缴出资1亿元成为广东利海集团100%控股股东。”业内知情人士表示，自此，谢海榆无视香港纪海的决议，将河南利海100%的股权完全转移至广州利海，完全置于自己名下。

    紧接着，一系列关于股权之争开始，2012年香港纪海向广东利海集团发函表示在未经控股股东董事会批准的前提下暂停办理河南利海任何审批、变更或备案;同年11月，香港纪海做出书面决议和任免书，免去广东利海原总经理兼法定代表人及全部董事，委派来自香港纪海的陈浩然担任广东利海和河南利海的法定代表人。

    2013年3月，谢海榆以专注其他个人业务为由辞任利海集团旗下上市公司利海资源国际执行董事及主席职务。直至2014年9月，香港纪海公司提出撤销对谢海榆的控诉后，谢海榆再次以利海控股董事局主席的身份出现。有人猜测，谢海榆此次回归的背后则是雄厚的资本，才有了跟香港纪海谈判的砝码。

在郑州市房管局维权的消费者

    股权之争背后，资金链备受考验

    资金压力，或许真的是一把高悬在房地产开发商头上的达摩克利斯之剑。尽管在这一系列股权之争以谢海榆胜利收场，但也不能阻止利海集团走向资本寒冬的严峻形势。

    在谢海榆以利海控股董事局主席的身份回归公众视野的同时，广东利海集团正在启动一项投资近百亿的旅游地产扩张计划，目前利海已签约城镇运营项目6个,计划至2018年实施城镇运营项目23个。而郑州雁鸣湖壹号项目可能正是利海旅游扩张计划中的重要一步棋。

    谢海榆的理想很美好，他重任利海董事职务后，一直野心勃勃想要把广东利海上市从而获得融资，来实现他做旅游地产的雄心，可是现实太残酷，在严峻的经济形势下，很多开发商的资金链都受到了重重考验，利海没熬过资本的寒冬，留下一片残局等待收场。

    高负债、高杠杆运作，一直是房企们心照不宣的运营逻辑。在前两年，这样的逻辑的确使得不少房企由此快速走上扩张道路，跻身销售额百亿元房企。然而，经历过前两年房地产市场持续下行、销售不力、高周转无法继续又难以借新还旧的环境下，这一逻辑极可能出现足以致命的断层。

    自2014年年初以来，坊间就在不断上演房企资金链断裂、并购、房地产信托兑付危机、民间借贷区域性分崩离析的大戏。

    长达几年的维权，迟迟未有任何回应

    幸福的故事总是相似，不幸的人却各有各的不幸。

    2016年1月11日，记者走进郑州市房管局一楼大厅，放眼望去，举着白布条的有年轻的男孩女孩、年富力强的中年男女、抱着小孩的妈妈，还有满头银发的老爷爷老奶奶。

    记者采访了其中几位，“我2012年买的托斯卡纳三期的房子，当时买的时候五证齐全，合同上说2014年6月底交房，但是交房时间到了，开发商却停工了。从2013年我们业主都开始维权，这几年时间过去了，还是一点问题都没解决。我们家上有老下有小，现在每个月租房子都要2000多，还要还着3000多块钱的月供，你说我们这普通家庭吃得消吗?”

    “但凡我们有一点点办法，我们也不会在房管局维权啊!”一位大姐说着说着，就红了眼眶。

    利海业主曾将利海告上法院，捍卫自己的权益，然而法院的一纸判决书却丝毫没有解决任何问题，该退的钱仍然没有退、房子依然烂尾在那里。若不是走投无路，谁会放着好好的班不上，带着嗷嗷待哺的孩子在政府门前低声下气?谁又愿意一次又一次走上维权这条不归路?!回顾利海维权的历史，这一路走来可谓是跌宕起伏、一波未平一波又起。

    三个项目相继沦陷，接连引发群体事件

    首先出现问题的是利海·托斯卡纳项目，这是利海在郑州市场唯一一个纯住宅项目。而出事的原因则是，三期的交房日期一推再推。虽然项目已经接近收尾，但据项目内部人士透露，资金问题导致项目收尾工作迟迟未能完成。

    遍地落叶，一片破败

    按照合同约定，利海托斯卡纳三期将于2013年12月31日交房，然而就在准业主们满心欢喜等待的同时，利海三期项目竟然停工数月之久，延迟交房400多天。

    2013年7月，利海托斯卡纳三期的业主在河南人民会堂维权，维权起因是托斯卡纳三期项目停工数月，按期交房无望；

    2014年4月，托斯卡纳的业主围堵郑州北环交通咽喉彩虹桥，造成交通瘫痪；

    2015年2月，200位利海托斯卡纳三期业主在郑州市政府门前拉白条幅维权；

    3月，托斯卡纳三期业主相约聚集在利海财富广场售楼部外，欲就此前项目一系列问题再度讨要说法；

    4月，业主来到托斯卡纳一期2号楼2楼办公室，再次进行维权；9月，业主在郑州市房管局维权；

    10月，冲突升级，利海托斯卡纳业主围堵郑州房管局四天四夜，导致郑州房管局四天不能办公。

    其次失陷的是利海财富广场项目。2014年11月15日，财富广场项目首次进行认筹，首批1042套房源当日售出828套，据核算，前期收取认筹金累计1.05亿元。然而就在这次认筹之后，项目就悄无声息的停止施工。售楼部大门紧锁，没有人，就连保安、建筑工人也未见到，围挡中的项目工地只见一大坑，多栋安置房高楼也已停工，小区的绿化、道路建设、外墙装饰工程没有任何完工迹象，不少升降机仍停在半空中。2015年2月，郑州利海财富广场业主围堵郑州市委;10月，利海财富广场业主围堵售楼部。

    与此同时，占据片区“最好资源”和“最大面积土地”的雁鸣湖壹号项目，如今已大面积停工，施工现场杂草丛生，只剩下主体已完成的别墅项目以及施工一半未拆的钢筋脚手架，整个区域一地鸡毛。据资料显示，雁鸣湖壹号项目在2013年9月15日一期已开盘，按照约定，2016年3月31日交房。

    空留广告牌仍在

    而如今项目大面积停工，300多套别墅业主交钱之后被通知项目不建了，两年多了没有消息，利海的人也避之不见。2015年10月，利海雁鸣湖业主无奈围堵河南省委。同时，利海还拖欠员工工资，有一位前利海员工称，利海已经8个月没有发工资了。为此，利海雁鸣湖员工更是到劳动局讨薪。

    购房者基本的权益能否保障?济南案例可借鉴

    在这几年，被曝光的房企资金链断裂的新闻已经见怪不怪。浙江、江苏、四川、南京等地，宣布破产的房企不断出现。

    被称为济南“第一烂尾楼”的彩石山庄，殃及2000多名购房者，引发长达8年多的群体性上访维。

    2006年6月，项目占地约2400亩,规划为高档景观洋房和双拼、联排别墅的济南市“三联彩石山庄”，开始向内部人员收取权益保证金，虽然两个项目“五证不全”，但仍有人通过三联员工认购。

    2007年开始对外销售；

    2008年9月，三联集团向施工单位发出暂停施工通知，自此再没有复工；

    2010年三联集团对外宣称资金链断裂；

    2012年5月，省委省政府、济南市委市政府成立领导小组研究项目解决方案；

    2014年10月，法院拍卖三联集团涉案979亩土地的使用权以及地上建筑物，拍得16.296亿元；

    同年11月，首批购房户得到执行款，是购房款本息。

    对于解决彩石山庄案件问题，济南法院形成“购房户债权优先赔偿”意见，三联集团涉案资产将进行拍卖，所得现金将优先补偿购房者，并经最高人民法院答复认可才最终得以打开“死结”。

    如果严格地依照现行的法律规定来看,购房者在三联集团众多的债权人群体中只是其中的一部分,而且购房者并没有像债权银行那样持有对三联集团的抵押权,因此在主张权利追索债权时并不占优势,甚至在清偿顺位上处于不利地位。但是此案例一出，购房者被认定为消费者，与牵涉其中的金融机构、施工单位等相比，属于弱势群体，其合理合法的权益，尤其是涉及到生存的基本权益，应当得到尊重和保护。

    昔日游艇，今日搁浅

    监管不严，谁之责?

    房地产开发资金来源主要依赖银行融资和商品房预售资金，其中预售资金占了很大比重。由于国家加强房地产宏观调控，央行不断提高房贷门槛，造成房地产开发企业资金短缺。由于监管环节的缺位，导致很多开发商，特别是中小型开发商并没有完全将预售资金用于开发楼盘的建设，而是挪作他用，管理不善，最终深陷资金漩涡。

    一般房地产项目的资金运作模式为：首先开发商用原始资金获得土地的使用权，再用土地作为抵押向银行借款，拿到开发贷。同时，利用工程建筑公司出资垫款，用这两方的资金动工修建，之后根据开发情况开始预售以便尽快回款，这部分回款则用于还银行贷款和建安费用。假如没有新的资金注入，就没有缓和的余地。

    预售资金管理，是项目建设的最后保障。监管预售资金的目的显而易见就是为了防止烂尾楼的蔓延。 而这次利海资金链断裂，三项目商品房烂尾现象相继发生，很显然，预售款的监管存在漏洞。

    而根据郑州市出台的《郑州市商品房预售款监管办法》来看，房地产开发企业将其开发建设的商品房在竣工验收备案前预售给购房人，购房人依照合同约定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部购房款项为商品房预售资金，应当全部存入专用账户，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。

    在资金使用申请过程中，《办法》为确保不会被企业偷梁换柱，规定开发商须向监管部门提交相关申请文件，并需要开发商、施工单位、监理单位等出具意见，并加盖单位公章。此外，监管银行在账户账单把控方面也同步强化，且在首次用款后，每次申请用款时还应当提交上一次申请的用款划款凭证，多部门多单位认可才能实现资金放行。

    所谓商品房预售款监管，就是开发商将老百姓购买期房的钱存进银行账户里，由银行进行监督管理，专款专用，不能挪作他用。现实的情况却是，按照目前商品房预售资金监管的规定，预售款监管是由政府、银行、监理单位进行多方监管。存在的问题是，开发商的商品房预售是一个动态操作，政府和银行很难做到天天盯着，开发商在拿到首付款之后是否及时交给银行，更多的是靠自觉，这其中有转移腾挪销售款的空间和漏洞。

    有专家认为，出现烂尾楼的开发商，政府应该要查封和冻结法人及股东关联人的资产，核查银行流水和各种资金的去向，让开发商不能违约，不敢违约，现在很多问题就是缺乏这种惩罚机制，而且惩罚力度太低，这是造成烂尾楼最根本的、最深层次的原因。

    利海集团各地项目烂尾，引发全国媒体关注

一：各地烂尾项目

    1.郑州利海托斯卡纳：停工 涉及三期1500多名业主

    2.郑州北环财富广场：停工，涉及内部认筹(团购)1000于套

    3.郑州雁鸣湖一号　停工，涉及近300套别墅业主

    4.青岛紫檀山，停工

    青岛金海荣春置业有限公司和广东利海集团有限公司各占50%股份，金海荣春置业负责人李爱霞公开表示，项目之所以拖欠工程款、停工，是因为合作方广东利海集团出现了问题

    5.长沙利海米兰春天，停工。拖欠施工单位工程款达1.28亿，其资产已被冻结。涉及业主1088户及认筹客户。

    6.南宁利海亚洲国际，被查封。

    利海总公司欠东方资本公司17亿债务被南宁市中院查封，还有青秀区法院两件民间借贷案件轮候查封 305间商铺。

    7.贵阳利海米兰春天，停工。

    合同原定2014年3月30日交房，拖欠工程款上亿元，停工涉及二三期的业主约3000户左右

    8.包头利海米兰春天，停工。合同约定2014年6月30日交房，停工涉及二期的1000多户

二：媒体关注

    1.谢海榆与他的隐秘利海帝国

    发布时间：2015年11月09日；来源：中房报记者 周翔宇

    2. 广东利海“折戟”长沙米兰春天凋于夏日?

    发布时间：2015年06月12日 08:20；来源：凤凰房产长沙站

    深耕七年之久的成熟大盘，突然间，售楼部人去楼空。项目停工，业主维权，开发商深陷资金链断裂，传闻四起……广东利海集团在长沙开发的首个项目——利海米兰春天。自今年上半年开始，就有新闻报道，米兰春天工地无限期停工、交房问题重重、业主维权接二连三，6月初，事件再次升级——湖南利海房地产开发有限公司疑似跑路。

    3. 上百亿资金转投旅游地产 利海陷豪宅“烂尾门”

    发布时间：2014/12/8  来源 ：地产中国网综合 

    有青岛“西海岸第一豪宅”之称的紫檀山项目，如今获得预售证已经3年。然而，据青岛网上房地产统计数据，3年以来，该项目仅销售出42套住宅。

    据接触该项目的多位人士描述，因拖欠施工方数千万工程款，项目建筑方早已撤场，项目如今陷入停工状态，几近烂尾。

    4.青岛豪宅紫檀山突然停摆 利海集团陷纠纷泥潭

    发布时间：2015-11-30 07:21:24 来源：中房报作者：贾俊杰

    5.与“门口野蛮人”擦身而过利海集团纠纷始末

    发布时间：2015年12月01日 17:45；来源：中国房地产网 作者：贾俊杰

    http://hz.house.ifeng.com/detail/2015_12_01/50637036_0.shtml

    6.利海集团深陷豪宅“烂尾门” 上百亿资金转投旅游地产

    发布时间：2014年12月06日 06:44；来源：华夏时报 作者：刘力图

    调查后记：利海郑州项目烂尾后，该公司一直和国内大的开发商联系并购重组事宜，先后和恒大地产、保利地产、富力地产等上市公司谈判，郑州本土企业也有多家参与谈判，终因要价过高，负债过多，无奈失之交臂。在调查结束之际，终于看到曙光，记者从相关部门得知，绿地集团和利海财富广场项目达成初步意向合作协议，郑州市政府已召开协调会，但是托斯卡纳三期，雁鸣湖一号，不再此轮合作之列，是否绿地接手尚在两可之间。

    利海托斯卡纳已经拿到预售证，雁鸣湖项目一期一批次35套(65栋)已取得预售证。

    这其中历经土地局、规划局、建委、房管局等多个部门，多层手续和批件，是谁一路绿灯，是否存在渎职行为。业主维权无人问，上访无门，开发商违规、违法相关司法机构无人调查，利海郑州的各种违法行为是显而易见的，不但造成恶略的社会影响，也损害了郑州的投资形象，这其中的利害关系发人深思。

    在中央领导要带头整肃党风政风，带头践行群众路线的今天，解决利海烂尾工程无疑正是“群众路线”的最好实践。只有去解决利海问题，才能切实维护群众切身利益。才能不失信于民，才能维护好郑州的投资形象。

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