非一线城市楼市如何去库存 5大类30条杠杠

    “两会”期间，住房和城乡建设部长陈政高5日在经过人民大会堂部长通道时说：当前房地产形势呈现几大特点，一是总体看去年销售企稳回升，去年8月起房地产销售由负转正，年底销售面积和销售额分别增长6.5%和14.4%，今年年初两个月仍保持上涨；二是城市间分化越来越严重，一线二线三线城市大不一样；三是待售面积太大，库存量很大，待售商品房面积约有7.18亿平方米，库存增速为15.6%。

    同时，我们看到，非一线城市尤其是二线城市的沈阳、长春、大连、青岛、西安等，还有大部分三四线城市仍然面临较大的市场“去库存”压力，起码在2016年不可能出现大规模涨价。因此，当务之急，2016年上述地方政府仍然需要继续出台去库存措施。同策咨询研究部总监张宏伟认为，回顾过去几轮市场发展周期，每当市场低谷期，楼市去库存压力较大的阶段，地方政府都会采取一些“去库存”措施刺激房地产市场复苏和回升，当前也不例外。那么，“去库存”措施有哪些？对于地方政府房管部门来讲，需要什么样的“去库存”措施？ 

    一、金融类“去库存”措施

    1、降准降息：虽然已经有6次降息6次全面降准，但由于国内外经济形势及货币政策变化走向等因素，预计2016年仍然有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右，这有助于去化楼市库存。

    2、降首付：首套房首付降至两成，本项政策非一线城市已执行，对于去库存压力较大的城市，如果必要可以选择一定时期内（比如一年内）首套房首付可以降低至1成或1.5成，以尽快去库存； 对于二套房来讲，同样最低可以降至3成，鼓励改善性需求入市，去化大面积库存。

    3、降低首套房贷利率，鼓励首套自住需求。除了央行降息导致房贷利率下降之外，政府也可以利用政府性基金补贴首套房贷利率，使首套房贷利率更加优惠，支持首套房贷，进一步去库存。 

    4、鼓励和规范使用“首付贷”业务，使购房者可以提前购房，以达到楼市去库存的目的。

    5、打破地区壁垒，深化落实“公积金新政”，如推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等。 

    一直以来，住房公积金提取条件过于严格、程序繁杂等问题，的确应该改革，想法深化落实。比如福建省采取的做法，在全省全面开展住房公积金异地个人住房贷款工作，把符合条件的农民工、个体工商户逐步纳入住房公积金制度覆盖范围。这样做既可以优化公积金制度，又可给弱势群体以实惠，从而有助于缩小收入差距的措施。

    6、加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助（货币补贴），而非异地分配住房（实物补贴）。被拆迁居民通过获得的货币补贴购买市场中的商品住宅，达到楼市去库存的目的。 

    7、住房抵押贷款资产证券化（MBS）和公积金资产证券化进一步推进：通过MBS和公积金资产证券化进一步推进，盘活存量房贷资源，增加房贷市场流动性，对于当前楼市去库存来讲也是一件有利的消息。

    8、加大金融支持力度，利用金融手段支持行业并购，利用品牌房企能力消化过剩库存。对经营和销售正常的房企，金融机构进一步提高房地产开发贷款审批效率，保持房地产开发贷款合理增长，同时，对出现滞销和资金困难的房地产企业，推动商业银行通过政府、房企、银行、承建商的合作协调机制化解风险，甚至推动房地产企业间的并购，实现市场优胜劣汰，共同维护市场稳定，在这个过程中，利用大型品牌房企的品牌影响力、开发定位能力有效消化过剩库存。

    二、税费补贴类“去库存”措施

    9、税费补贴创新:在税费补贴方面做出创新，除了一般性的财政补贴购房者之外，将同时出现如农民工购房补贴、大学生购房补贴、房贷利息抵扣个税等减税尝试。

    10、鼓励人才购房的税费补贴政策：针对人才类的购房落户政策已不再新鲜，2015年以来，不少城市出台鼓励人才购房的相关措施，另外，针对人才类购房也可以制定相关的税费补贴规定，以达到楼市去库存的目的。

    11、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免：通过对特定产品类型楼盘，比如精装修的项目、绿色建筑项目、住宅产业化的项目、90平方米以下户型的成交给予相关税费减免的优惠或相关的税费补贴，这样也激活一部分市场成交量。  

    12、加紧研究实施出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策。鉴于目前住房市场结构分化趋势严重，应实施差别化的利息抵扣个人所得税政策，对于三、四线城市居民，对于工资性收入居民应给予更多的抵扣。

    13、对于存在较大去库存压力的城市，针对多套房的购房者，如果是全款支付的给与补贴和优惠，以达到去库存的目的。

    三、市场化的“去库存”措施

    14、供地节奏：在土地政策方面，按照土地与人口挂钩的要求，合理调整不同城市供地数量、类型、节奏，针对有库存压力的城市，暂停或放缓供地节奏，以此调节市场供求关系。

    15、改进地级以下城市的基础设施与公共服务去库存。造成一、二线城市住房需求持续高涨与三、四线及以下城市需求乏力的根本原因是：基础设施及公共服务在不同行政级别的城市存在巨大的落差，导致人口向行政级别高的城市流动，小城镇缺乏吸引力。因此，对于存在去库存压力的城市，应该加快完善城市新区配套设施，优化房地产项目规划布局，合理规划选址；加快城市新区和开发区尤其是城区道路、水、电、气等基础设施以及周边学校、医院、商场、养老、文体等配套设施建设，确保同步规划、同步建设、同步投入使用；加快新老城区公共交通的对接，为群众工作生活提供便捷条件等等，通过上述措施激励更多的市民购房，并且在购房项目居住。

    16、鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营，去化楼市库存。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

    17、积极培育租赁市场。鼓励有条件的房地产开发企业将其持有的存量房源向社会出租，建立开发与租赁一体化的运作模式。鼓励规模化租赁企业在不影响房屋结构安全前提下对房源套型结构进行调整，满足中小户型租赁需求。建立租赁市场房源信息平台，规范、管理租赁行为，维护租赁双方的合法权益。

    18、进一步激活二手房市场。各地根据当地市场情况，适时调低存量房交易基准价格，降低交易成本。房管部门进一步简化交易手续，提供优质服务，进一步激活存量房交易，带动商品房销售。

    19、鼓励居民进行住房团购，比如鼓励教师团购、公务员团购、大型企业员工团购等，以团体购房的方式尽快去库存。

    20、要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，达到去库存的目的。

    21、鼓励开发商“先租后售”，租赁房屋的租金可抵房款，或者地方政府允许租金抵房贷利息等，以达到后期销售去化楼市库存的目的。

    四、政策面的创新与改革“去库存”措施

    22、探索实施商品房共有产权制度，实施住房产权分割出售。一方面，开发商资金紧张，亟待去库存；另一方面，部分农民工购买资金有缺口，要解决扭结，实现多赢。可探索实行住房产权开发商部分持有和部分出售的制度办法。开发商与购房者共同到银行办理并获得抵押贷款。开发商与购房者可按3∶7、5∶5、7∶3不同的比例持有，开发商将持有产权部分租给业主，并商定未来若干年以合理的价格全部出售给购房家庭。

    23、将户籍制度与购买房产直接结合：尽管当前农业户口与非农业户口已经取消，但对于大中城市而言，尤其是省会城市而言，要想在这个城市落户，还有一定条件限制，这些城市极有可能在此时出台将户籍制度与购买房产直接结合的相关政策，以适度刺激当地房地产市场需求，带动市场成交量回升。

    24、允许和鼓励农民工转让土地承包权，出售和出租住房。农民工在农村的财产权保护制度和市场化交易，不仅有助于资源合理利用，农民在城镇里乐业，而且有助于其在城镇安居。但是在这些方面还存在不少法律和制度性障碍。为此，总结试点经验，加快推进农村土地制度改革，全面推开土地承包权流转、宅基地使用权转让和集体收益分配权落实。

    25、改变对于首套、二套房的认定标准，比如有的城市按照行政区为单位，此前只要在这个行政区没有购房就算首套房；居民家庭购买住房时，不再以家庭拥有的房屋数量来认定，只要还清住房贷款，再次贷款按照首套房认定。二套住房也可以采取类似的标准，以降低如入市门槛，消化楼市库存。

    26、推动建立租购并举的住房制度，引导房地产企业转型发展，消化过剩库存。

中央经济工作会议及“两会”报告也对租赁市场予以了重点关注。要求“以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”，以及“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。”这样，也可以达到楼市去库存的目的。

    27、全面放开二孩后，对于拥有二孩的家庭给与购房补贴，或者给与二孩的家庭首付比例的降低，以鼓励二孩家庭改善住房条件，同时，达到去库存的目的。

    28、制定去库存目标，按照“一市一策”“一县一策”“一盘一策”的原则，鼓励各市、县根据实际制定政策，落实到具体楼盘的房地产去库存措施。

    五、购买商品房冲抵保障房的“去库存”措施

    29、增加住房保障的财政预算支出。中央加大保障房的财政转移支持力度，地方政府也应加大预算支出比例，用于直接购买商品住房或者用于购房补贴，以尽管消化较大的商品房库存。同时，按照政府建设保障房的税费减免标准，在保障对象购买商品房时，给予税费的减免。

    30、加快建立政策住房银行和政策性担保机构。保障对象家庭因收入等原因，申请贷款购房多受限制，建议相关机构专司中低收入住房保障对象的住房抵押贷款和抵押担保。将住房公积金的覆盖面扩大到中低收入的保障家庭。

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