500强房企销售提速 三四线城市去库存压力大

     中国房地产协会等组织的“2016中国房地产500强测评成果”将于3月22日举行，同时发布《2016中国房地产开发企业500强测评研究报告》，中国证券报记者获得的报告显示，2015年房地产市场量价齐升，一线城市受益匪浅，二、三线城市出现结构性回暖，而四线城市整体下滑。目前商品房待售面积占销售面积的比重仍处于历史高位，去化压力依然较大。
    去库存压力较大
    数据显示，2015年商品房销售回升迅速。全年全国商品房销售面积为12.85亿平方米，比上年增长6.5%；商品房销售额为8.73万亿元，同比增长14.4%。商品房销售额创历史新高，销售面积仅次于2013年高点。
    该测评研究报告显示，500强房地产开发企业销售明显加速，2015年商品房销售面积达3.4亿平方米，同比增长11.6%；销售金额创下4.0万亿元的新高，同比增长17.5%。
    由于销售表现出色，多家房企在2015年11月就宣布提前达到年度销售目标。恒大、中海和龙光等则上调销售目标，并最终完成目标。百强企业销售额增长达20.14%，大幅领先于全国整体水平。其中恒大全年销售金额2013.4亿元，增长率高达53.1%。融信和华夏幸福表现突出，销售金额同比分别增长了76.8%和41.2%。
    2015年，500强房地产开发企业总资产均值为289.26亿元，同比增长13.04%，增速较2014年回升7.27个百分点；净资产均值为72.68亿元，同比增长12.50%，增速较2014年回升5.18个百分点。
    土地市场方面，2015年，房地产开发企业土地购置面积为22811万平方米，比上年下降31.70%，降幅较上年明显扩大；土地成交价款为7622亿元，同比下降23.9%。全年土地市场整体偏弱。但随着销售业绩好转，二至四季度土地购置面积降幅逐步小幅收窄，企业在土地投资方面呈现出前低后高的走势。
    值得注意的是，2015年土地市场两极分化的格局依然明显。500强企业整体布局依然聚焦一线核心城市，热点城市地块竞争激烈，高溢价地频现，部分热点地块溢价率甚至可高达200%以上。少数热点二线城市成交活跃，南京、武汉、杭州等地均有地王产生。大量三四线城市土地市场整体惨淡，南宁、成都、西安等城市甚至出现大量土地流拍现象。
    由于热点城市土地成本不断攀升，百强企业积极通过灵活的拿地策略审慎补充土地资源。2015年，500强房地产开发企业存货均值增长率为8.59%，基本与上年持平；与2009年以来20%以上的存货增长率相比，房企近两年的存货增幅保持低位。但整体而言，商品房待售面积占销售面积的比重仍处于历史高位，市场去化压力依然较大。
    融资环境改善
    中房协人士表示，2015年以来，房地产企业融资环境明显改善，银行贷款利率经多次降息明显下调，债券市场也有利好。同时，上市房企中票、再融资等多元融资渠道畅通。企业纷纷加大融资力度，500强房地产开发企业2015年资产负债率均值为66.34%，较上年小幅提升0.47个百分点；净负债率均值为72.23%，较2014年的93.77%下降21.55个百分点。
    另外，再融资开闸、公司债获准、中票放开都意味着房企融资渠道重归市场化。2015年至今上市房企定增规模超过3000亿元，公司债发行规模也达千亿元，中票融资规模创近年新高。
    《测评研究报告》认为，融资成本下移通道打开，融资渠道的回归，使得上市房企和尚未搭建资本平台的房企之间差距进一步拉开。领先企业融资成本有效下降，特别是20强企业资金成本大多能控制在不超过5%的水平。由于银行对于开发贷的风险偏好没有改变，且三四线城市市场疲软，非上市企业资金面仍旧匮乏。

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