营改增通知正式下发 个人卖二手房税负略降

     3月24日，财政部、国家税务总局终于正式下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，包含《营业税改征增值税试点实施办法》等文件。
    相关文件给出的营改增措施，基本回答了营改增企业和全社会的关切，对可能造成建筑业等行业税负增加的，也给出过渡性安排，基本上可做到“确保所有行业税负只减不增”。
    个人转让二手住房税负将略降
    《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条明确：对于北、上、广、深之外的地区，“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。”
    也就是说，这既延续了目前营业税的优惠政策，又略微降低了税负。比如个人将购买未满2年的住房对外销售，收到价款100万元，5月1日前应缴纳营业税就是100万元×5%=5万元；5月1日后，应缴纳增值税就是100万元/(1+5%)×5%=4.76万元，税负降低2400元。
    此外，在《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中可以看到，个体工商户销售购买的住房，按照个人的上述办法执行，只是需要在不动产所在地预缴税款，然后向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。如果是个人销售住房之外的其他不动产，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
    月入3万元以内的免征增值税
    和目前正在执行的营业税优惠政策以及已经纳入增值税的其他行业一样，月入3万元以内的小规模纳税人，将免征增值税。
    《营业税改征增值税试点实施办法》规定，增值税起征点幅度如下：按期纳税的，为月销售额5000~20000元（含本数）；按次纳税的，为每次（日）销售额300~500元（含本数）。起征点的调整由财政部和国家税务总局规定，省、自治区、直辖市财政厅（局）和国家税务总局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部和国家税务总局备案。
    与此同时，该办法又对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。2017年12月31日前，对月销售额2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。
    建筑企业可以把心放肚里了
    此次营改增，建筑业一般纳税人的增值税税率仍然被定为11%，于是很多企业都忐忑不安。但随着这次通知下发，建筑企业可以把心放肚里了。
    因为《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中，即便你将来被认定为增值税一般纳税人，你只要是以“清包工方式”、“为甲供工程”或“为建筑工程老项目”提供的建筑服务，都可选择简易计算方式缴税，即按照3%的征收率缴纳增值税，这也将使建筑企业的税负有所降低而不是增加。
    允许房企缴税前从销售额中扣除土地价款
    按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。也就是说，在你缴纳增值税前，可以先把这笔土地价款给减掉，也就减轻了税负。

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