马光远：高烧后的中国房地产格局悄然巨变

     近日，独立经济学家马光远在其公众号“光远看经济”中表示，本来可以延续一年的一线城市房地产的涨势，在恐惧和调控中只用了差不多一个季度就基本接近尾声。
　　马光远表示，上海楼市在遭遇史上最为严厉的调控之后已经明显退烧。调控措施出台后的第一周(3月28日B4月3日)上海市新建商品住宅成交面积为28.36万平方米，环比前周下跌60.44%；全市新建商品住宅成交均价为32916元/平方米，环比前周下跌3.42%。在供应方面，新建商品住宅新增供应面积为43.12万平方米，环比前周上涨了45.43%。
　　在成交明显下滑的同时，关于未来房价的预期很显然在买卖双方之间发生了很大的变化，一些二手房的价格也出现了下滑的态势。
　　去年疯涨一年的深圳楼市在调控预期的影响下，3月份的成交量也出现了下滑。但2月份的成交均价已经达到了惊人的4.8万元，远高于北京和上海。在本轮调控过程中，深圳楼市被指投资气氛浓厚，投资购房的比例高达25%以上，再加上大量使用首付贷、众筹等工具，因而导致政策打压的预期强烈。尽管深圳调控政策和上海比，被视为温柔一刀，但未来政策对于投资性购房和各种金融工具的使用明显不支持的情况下，疯狂了一年的深圳楼市的前景并不乐观。
　　北京3月北京二手住宅网签量为32009套，环比上涨111.3%，同比上涨193.3%。成交均价39286元，环比上涨4.3%，同比上涨14.5%。尽管价格上涨的幅度低于上海和深圳，但在一线集体高烧的恐慌因素下，北京市场“补疯”的意愿强烈。但是，北京监管部门表示要严查购房者的资格和整顿市场的信号给整个市场的震慑力也很明显。继一些中介下架了高价学区房等明显具有误导性质的房源之后，整个市场进入高潮释放之后的平台期，观望情绪极为明显。
　　马光远认为，一季度城市的疯涨态势仍然远远超越了他的预期。但是，他在此前也明确指出，上涨、大涨正常，但疯涨绝对不正常。疯涨必然导致需求的过早释放，以及调控政策的严厉打压，从而导致预期逆转。从目前一线城市的情况看，上海、深圳的房价涨幅早于透支了全年的上涨，而在调控的周期下，整个市场的预期已经出现了明显的逆转。更重要的是，过去深圳、上海和北京房价上涨，成交量的猛增，其实建立在监管部门对购房资格睁一只眼闭一只眼的基础上，如果真的严格执行限购，将使很多具有购买能力但没有购房资格的人退出市场。就此而言，他认为，除了广州，一线城市今年房价的高烧提前结束。深圳、上海的房价不排除下跌调整的可能。
　　“一个显而易见又被我多次强调的事实是，2016年将是中国房地产最后一次丰盛的晚宴，吃完就得赶快拍腿走人，而不是留恋。”马光远表示。

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