中原楼市实地探访龙湖副CBD，开发现状如何？

     站在中州大道晨旭路的一栋32层高楼上，越过川流不息的中州大道向东眺望，你可以欣赏到整个郑东新区的全景，已经建好的郑东CBD，还有正在开发、面积40平方公里的龙湖副CBD。
    视线聚焦龙湖副CBD，被一条条道路分割成一块一块的龙湖副CBD全景尽收眼底：波光粼粼的龙湖，水域面积相当于2.5个西湖；湖心岛上首批封顶的60米高写字楼；龙湖副CBD西南方向是区域首批开发地块，也是目前“地王”项目的聚集地，林立的塔吊、机器的轰鸣，让整个区域的建设看起来如火如荼。
东风渠北侧的龙湖区域
    如火如荼建设中的龙湖副CBD
    2016年4月1日，历时4个多小时，147轮竞价的郑政东出【2016】5号地以总价22.31亿元，地价2049万元/亩，楼面价12293.75元/㎡被恒大收入囊中，显然龙湖区域已经成为本地顶级玩家和全国知名玩家共同竞争的“产品竞技场”。而谈起龙湖地区的规划，业界一致认为这里将是郑州最壮观的区域，纵观郑州各大区域，无出其右者。如此高标准、高档次的区域规划，建设现状如何？
    在龙湖副CBD的建设中，除了已经蓄水的龙湖，区域建设基本上是以基础设施先行，同时，用重点项目带动，以及房地产项目跟进的节奏进行。
    从实际走访的情况来看，龙湖南部区域的龙湖外环西路、龙湖内环西路、众意路、如意西路、如意东路、九如路、龙湖中环、朝阳路、北环东延龙湖南路、龙湖下穿隧道等几大主干道已基本建成，九如路、龙湖中环道路绿化已完成，龙湖外环西路、龙湖南路等正在做道路绿化。
    从地图上我们可以看到，龙湖南部区域有三条运河，从西至东分别是西运河、如意河、东运河三条河流。从实际探访来看，西运河西岸景观已建成，配套的篮球场、网球场等体育健身以及供市民旅游观光、休闲娱乐的设施都已投入使用；如意河就是连接龙湖和如意湖的3.7公里的人工运河，目前龙湖中环北已经注水、以南还未注水。作为连接CBD与副CBD的“柄”，如意河两岸规划的是40米高的建筑，建筑外侧依次为18米、24米高的多层居住区；东运河是龙湖连接东风渠最东侧的一条运河，西侧是已经开建的龙湖东运河公园，北接北三环，南到东风渠，西接龙翔三街，总面积达到51.3公顷，相当于两个碧沙岗的面积。
    除了政府的基础设施建设外，龙湖湖心岛以及龙湖东南部住宅片区的建设也如火如荼；龙湖湖心岛首批6栋写字楼已经封顶，众意路、如意西路、如意东路的跨桥工程正在施工。建成后的湖心岛，上班一可以通过岛上专用的公共交通和自行车等交通工具，二专供联络龙湖周边地区和湖心地区的水上渡轮、游艇等水上交通。而汽车等只能地下行驶。
    说到龙湖副CBD项目的开发，虽然区域从2011年开始供应土地，但从目前的情况来看，除了已经交房的普罗旺世龙之梦、写字楼项目龙湖壹号总部中心，其余项目则迟迟未进入实质性动工阶段。而今年建业海马九如府、豫农金领九如意、轨道龙湖上第、正弘瓴筑、永威上和院、龙湖里等项目集中进入动工阶段。
    而3月31日，龙湖区域集中动工的还有东港龙湖费尔蒙酒店、郑州威斯汀酒店、黄河龙珠酒店、黄河明珠广场、中原银行、方正（郑州）金融中心、农投国际、航空经济服务中心、天语智能终端研发园、天语蓝城兰园、正商善水上境等11个项目，未来龙湖副CBD将迎来真正的开发热潮。
    不可复制的土地上，以什么样的心态打造产品？
    湖，对于郑州来讲本就是稀缺资源，更何况围绕水域面积相当于2.5个西湖的龙湖而建，定位金融服务、休闲娱乐和高档居住区的龙湖副CBD。而从住宅用地供应量上来看，40平方公里的总面积，除去龙湖水域用地、湖心岛用地、森林公园、龙湖东运河公园等公园用地、道路及生态廊道用地、商务办公用地外，真正用于可开发的住宅用地已经屈指可数，这种土地的稀缺性、不可复制性也让区域地王纪录轮番被刷新。
    从现状来看，建业海马九如府和亚新茉莉公馆是目前最先接触市场的：
    建业海马九如府
    是建业集团董事长胡葆森、海马集团董事长景柱的倾力之作。就企业而言，一、建业有着一定的品牌影响力；二、建业有高端项目的开发经验。就项目本身而言，无论从产品规划、景观设计，还是硬件配套等每个细节都对品质有极高的要求。
    产品有170-290㎡的花园洋房、260-290㎡的复式洋房、370-425㎡的联排别墅，总户数428户；景观设计单位是上海北斗星景观设计机构，建筑上采用新中式风，园林上将“九如”融入景观之中；而对于项目的硬件配套，建业也在每个细节上做到最好，比如项目的地下停车库，能够做到自然采光，柱距、层高都会充分考虑到购房者的停车需求。
    亚新茉莉公馆
    亚新集团的产品总体上可以分为橄榄系、美好系和公馆系，其中公馆系又分为茉莉公馆（中高端）、牡丹公馆（高端），亚新的这些产品系列是由一整套成熟的执行方案，项目在拿地的时候就可以确定好做什么样的产品系列。这也是为什么亚新拿地当天，项目案名就已经对外释放。而项目从2015年10月拿地，2016年1月便已经入市也是缘于集团已经确定好的执行方案。
    亚新是目前龙湖区域内唯一一个双盘联动的项目。龙湖壹号总部中心是一个纯商业写字楼产品，亚新茉莉公馆则是亚新打造的一个新中式国风住宅。产品是  128-180㎡的精装小高层，精装标准5000元/㎡；还有180-220㎡的洋房产品，一二层和六七层为复式洋房、三四五为平层洋房。从产品规划上来看，亚新茉莉公馆主打新奢概念，购买人群并非终极置业人群。
    区域内的其他项目：
    永威上和院
    对于永威来讲，精细化产品线让永威无论在业界还是在购房者心中都赢得了无数赞誉。永威上和院作为永威十周年的生日礼物，对于永威来说具有很大的意义，再加上永威本身对品质的追求，项目必将成为永威的又一代表之作。
    目前，前期咨询阶段，户外广告等已经出街。2015年11月27日奠基。虽然，项目具体规划等尚未出来，不过从项目设计团队是北京万柳书院的原班团队，一线建筑大师李玮珉、TOPO建筑环境设计公司创始人庄镇光、设艺之间先行者谭精忠、奢侈品中国御用设计师吕永中等参与设计，就能看出永威在该项目的用心程度。
    蓝城兰园
    蓝城的前身为绿城，成立于2014年，其实无论是绿城还是蓝城，对于购房者来说，大家看重的还是宋卫平这个人对产品品质的执着，为购房者带来的好产品。
    目前，蓝城在郑州除了蓝城兰园，后期还将开发蓝城桃花源、蓝城桃源春晓等高端中式别墅项目，以及中牟的蓝城玫瑰园项目。现蓝城兰园项目推出的是155-420㎡的定制平墅。
    国投九栋
    开发商郑州国投置业有限公司具有国企背景，项目紧邻的是东风渠，位于郑东CBD进入龙湖副CBD的门户位置，新中式风格，共9栋楼，面积210-460㎡，总户数125户。
    龙湖上第
    开发商是轨道交通置业，国企背景，这块地是龙湖区域最早出让的一宗住宅土地，中间规划几经更改，案名也有原来的“颐嘉园”换成了现在的“龙湖上第”，与区域项目主打新中式建筑风格不同的是，项目规划为法式建筑风格，面积为185-210㎡的叠墅，目前还未正式入市。
    豫农金领九如意
    豫农置业为河南省农业综合开发公司的全资子公司，其前身为河南省经发房地产开发公司，2014年4月变更为现名。开发过“金色年华”、“金领时代”等小区。对于该产品的打造，豫农也比较用心，设计方案经历了几十次的反复修改，也考察了很多国内一线城市以及国外的众多高端项目，目前项目已经开始动工，总户数248户。
    正商善水上境
    在业内，正商一直做得是流量盘，很少有能够代表集团品质的项目。2013年，正商在规模化之后，提出了“品质提升年”。因此，集团对于项目龙湖地块的开发也比较重视。按照正商以往的开发经验来看，正商项目从拿地到入市一般都很迅速。而此次的龙湖地块，正商就经历了多轮的专家座谈会和业主座谈会讨论规划。目前，项目案名定为正商善水上境，预计6月份面世。
    恒大地王项目
    4月1日，恒大拿下的地王项目，位置龙湖外环路东、龙湖八街北，1.0＜容积率＜2.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜80米，绿地率＞35%，总价22.31亿元，地价2049万元/亩，楼面价12293.75元/㎡，成为新晋总价和单价地王。
按照业内的推测，以恒大华府为代表的产品系将落地龙湖，据了解，恒大华府系列是恒大产品系列中最高档次、最豪华的豪宅项目，一半位于城市中心地段，拥有丰富的水景和植被资源，以大户型为主、超豪华装修等。
    正弘瓴筑
    2009年，成功接收思达系的正弘一路高歌猛进，加快在郑州的开发速度。如今，正弘虽已失去了曾经的辉煌，但在郑州的房地产市场中仍有着不可小觑的地位。2015年，正弘为重塑其在高端住宅产品系的地位，在6月9日以总价16.54亿元竞得，折合楼面价为15077元/㎡的纪录成为当时的地王。也就是正弘即将推出的高端项目正弘瓴筑。
    万众如意府
    万众房地产开发有限公司隶属于河南万众集团有限公司，集团是一家集能源开发、能源分销、能源综合利用为一体的综合性企业集团。公司在郑州、洛阳、信阳、濮阳设有4家分（子）公司，服务遍及河南全省，目前已开发有万众大厦、信阳万众e家、洛阳万众e家等项目。
    在郑州龙湖即将开发的项目万众如意府在如意路与龙湖中环交汇处，分为两个地块，北地块已经取得，南地块暂未取得。按照规划，该地块的容积率为1.5，不过在产品设计时容积率改为了1.3，将打造万众在龙湖的豪宅标杆，预计六月份形象面世。
    龙湖里
    龙湖区目前唯一的一个纯商业项目，规划打造成社交型体验式漫步街区的超高段商业街区，为周边的高端项目提供了商业配套，预计7月面世。
    广州晋辉
    2014年广州市晋辉置业发展有限公司竞得了郑东新区朝阳路南、龙腾一街东一宗土地，使用权面积17242.63㎡，约合25.863945 亩，容积率大于1、小于1.7，以起始价17860万元成交，折合楼面价 6092.9697806元/平米，单价690.536575143万元/亩。目前，项目仍未动工。
据了解，该公司为合景泰富地产控股有限公司子公司，成立于1995年，于2007年7月正式登陆香港联合证券交易所，完成主板上市。以房地产开发为主，2015年与恒大、碧桂园、雅居乐、富力并称为“新华南五虎”。
    结语：
    现在的龙湖已然成为了郑州的明星区域，在恒大、合景泰富、蓝城相继落子郑东龙湖后，这里不再只是本土房企的战场，也成为了外来房企的“产品竞技场”。而区域内每亩单价1500万元以上，楼面价平均1万5左右，也注定区域只能是极少数人的目标，而这类人群对于生活更高层次的追求，也要求区域开发商拿出更用心的产品来满足他们。

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