现状调查:商铺越来越多 租金咋“高烧不退”

     1月5日，郑州商城路上的唐人街文化广场的商户们抗议市场方执意上涨房租。
    4月14日，郑州百脑汇的商户也要求降房租。同一天，一家地产公司发出通告，声称大商嵩山路店拖欠房租，据说此事由大商嵩山路店请求业主方降房租而起，逐步发酵。
    在市场和电商的夹击下，持续不景气之后，商业实体可能走到了新的路口。从批发市场到商场超市，从商业巨头到外资企业，从小商户到上市公司，不管你身份如何，无不“为房租而折腰”，“求求你，降房租”已呈蔓延之势。
    此时，过惯了连年上涨房租好日子的房东们，该如何面对商户们的诉求？
    现状：商铺租金之重不可承受
    降低商铺租金，正在成为商业实体想要抓住的最后一根“救命稻草”。
    2015年下半年开始，在郑州的火车站商圈，已经开始有批发市场爆出消息：商户要求集体降租金。进入2016年，这种现象呈蔓延之势。
    记者近期走访河南科技市场发现，百脑汇、创新大厦、赛博数码广场等，都有空铺，个别卖场还有大面积商铺无人租用。尽管商户流失越来越严重，但房租却呈上涨趋势。有的商场，今年房租又上涨了10%左右。官方的数据也显示了批零行业之艰难。
    郑州市2015年度的统计结果显示，郑州市全市的零售业零售额增长10%，增速回落2.4个百分点。
    据郑州市内某家大型超市的内部统计，其部分店面客流量下降5%~10%，而另一家新开业的大型商业综合体自称除餐饮较为火爆外，其他商品销售均不如预期。
    据郑州市官方的测算，郑州网上购物的买卖比是3比1，也就是说，随着商贸向电子商务分流，郑州的商业是吃亏的，因为郑州是属于“卖出少，买入多”的城市，在电商里，郑州消费者买3块钱的东西，郑州经营者只卖了1块钱的东西——三分之二的生意都没抓住。
     而且，网络零售已占郑州市社会消费品零售额的16.4%。实体店显然受冲击很大。
    应对：房东们这样应对“降租”请求
    1月初，唐人街茶城商户提出要求降低新一年的租金时，市场方给出了这样的解决办法：额外赠送2个月租期并免除宣传费。也就是市场方和商户最初签订的每年涨租金的协议不变，但通过延长租赁时间的方式，使得租金上涨幅度比合同约定的幅度有所减小。
    无独有偶，被商户要求降房租的百脑汇郑州店，也是一边继续涨房租，一边降低了宣传费。
    深圳同致行物业顾问有限公司郑州分公司总经理曹庆伟说，这是一种应对方式，比较普遍。对于商户提出的降租要求，除了不得已降低租金和其他费用外，也可以更积极地应对，比如调整业态，改善商场、市场的环境，积极运用互联网技术发展电子商务。
    最近，郑州一家房地产公司也收到其租户——某商业企业的降租请求。在这家房地产公司的负责人看来，降房租是可以商量的，绝对不能降太多，要保证一定程度的资金回报。
    预测：尽管郑州商铺越来越多 但租金还是会继续涨？
    采访中，一家房地产公司的老板不无感慨地说：“现在郑州市到处都在进行城中村改造，未来会增加大量的商铺，这些商铺谁来经营？”
    与商铺不断增加相对应的，是商业用房销量的不景气。然而，即便商铺在不断投建、增加，零售生意越来越差，空租率越来越高，但看上去商铺租金却有增无减。
    根据RET睿意德监测的数据，郑州主要商圈典型项目的租金一直稳定上涨，每年涨幅5%~8%。以花园路商圈为例，在2015年，最具代表性的国贸360购物中心首层套内面积租金已达260元/㎡/月。因与租户签订了每年的租金上涨协议，预计2016年首层租金还会有5%~8%的涨幅。
    RET睿意德策略顾问部高级经理王天翼说，不同的商业类型的租金承受能力不同，目前郑州二七、花园路等城市级商圈的租金还是具有上涨空间的，但是一些社区商业的租金会遇到明显的天花板。
    曹庆伟说，考虑到通胀等因素，未来的商铺租金，还会继续上涨。“尤其是一些大型连锁商业、上市公司，他们需要规模，虽然有些企业不赚钱，但他还会继续扩张，因为上市公司需要规模作支撑，非上市的连锁商业也需要规模来支持他的融资能力。”
    分析：大型商业自建物业是否更能抵御风寒
    在郑州，先后爆出“请房东降租金”的，多数是专业市场的小商户，同时也出现了大商这样的大型商超企业。
    这引起了业界的讨论：大型商业企业“自建物业”经营和“租赁物业”经营孰优孰劣？
    丹尼斯是为业界所熟知的“自建物业”的典范，其经营的绝大部分物业都是自建的。这种方式，被认为可以降低租金成本和管理成本，同时也不受物业方的制约。
    大商集团显然选择了另外一种路径。据大商集团郑州地区集团相关人士介绍，他们在河南管理的21处店面，都不是自建物业，全是租赁的。但该人士并不认为自建物业和租赁物业这两种形式可以作比较。他认为，在目前经济形势不好、商业用房租售压力大的情况下，对于商业企业遴选物业、开展谈判合作反而是好事。
    就连丹尼斯也在2014年一改过去10多年的风格，签约绿地·新都会，在郑州首次以“租房客”身份开商场。其目的就是抓住机会，抢占市场份额。
    曹庆伟认为，讨论自建物业还是租赁物业，对当下的商业企业来说，意义其实已经不大。他说，未来的商业，物理空间概念逐渐弱化，逐渐向虚拟空间转移，一些竞争力弱的零售购物型商场、业态逐步被淘汰，一些在虚拟空间无法实现的业态会增加，比如餐饮。

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