生态体验式商业地产将成郑州商业未来的主流

    郑州东区住宅价格高企已不是新鲜事，北龙湖更是盘未见、价已远。自2016年楼市回温后，有二手中介表示，商铺难售难租情况愈加严重，写字楼空置更是让投资客望而却步。业内人士表示，大多数投资者更青睐于住宅物业，因为容易出手的原因大多会优先选择住宅项目，更有业内人士预测2017年将是迷你型商用公寓井喷期，保守估计会推出100万套，容纳150万年轻人。

    如何吸引年轻投资客关注商用物业？专家高重恒向记者表示，造成目前商用物业困境，主要是两个方面的原因，“一是外部环境，企业效益受经济下滑影响，目前考虑的都是生存问题，写字楼的出租或售卖就更加困难。第二是投资客的问题，投资选择的风向变化，尤其是当下受到电商的冲击，部分实体零售业举步维艰，那么商铺的毛利率被电商剃掉了，以往动辄七八万的租金，如今被严重压制，无人问津，投资自然就保守了”。看似严峻的商业地产环境，出路在哪里？专家称“时空一体”的生态体验式商业地产势必成为未来主流。

    商铺  商用物业租金出现“白菜价”？

    2010年住宅限购之后的2011、2012、2013年，是郑州商业地产的狂野时代。三年过后，商业地产的高潮早已退去。记者在调查中发现，这种情况更多出现在郑州新开发的街区内，郑东新区三年前炒得火热的金水万达以及地王蓝堡湾周边，从农科路文博东路交叉口向北开始，“大道珠宝”、“八马茶业”在2015年关闭，起拍价是3.2万/平方米，但一直无人问津。顺着文博东路往北，临街的商铺空了很多，目前上下两层租金每平方米在110元~140元，但求租者甚少。租金从最早的每平方米280元降至120元，但依然不见有商户入驻。这些纯一楼商铺在2013年的售价高达6万元/平方米，按一间60平方米商铺计算，售价是360万；而当下租金是7200元，大约是40年收回成本，这中间还没计算空租期，明显这是一笔亏钱的生意。

    这一带的建业凯旋广场、金水万达、英地置业、鑫苑置业、恒大名都、正弘等都是三年前商铺泡沫的受益者，其中恒大名都的商铺售价曾达到7万/平方米。商铺开售时，店铺门头曾暗示某大牌入驻，如今却是“羊肉汤”、“重庆小面”等中低档小馆子。

    某项目业主刘女士向记者透露，2013年11月，她以每平方米5.88万的价格买下了金水万达临科源路上下两层72平方米商铺，总价423万。今年3月底，商铺即将交付，在对附近商铺了解后，她觉得自己商铺“目前租金也就是每月200元/每平方米左右”。

    资深投资客赵先生与记者聊天时透露，建业内部曾多次暗自庆幸：“建业凯旋广场幸好早卖了半年，动辄4万-5万/平方米的商铺都会被抢购；要是放到目前的市场环境里非砸手里不可”。

    “的确存在这一现象。”华强新芒果集团营销中心总经理潘锐向记者表示，目前出现这类住宅与商业价格倒挂情况的区域，主要是在住宅上涨速度过快、商铺位置过于集中的地方。“虽郑州商铺租金大体量下降，黄金地段依然一铺难求。”

    此外，还有业内人士指出，目前郑州所面临的去库存任务中，商用物业是主要的去库存指标，而此前郑州不少楼盘一窝蜂选择开发商用物业来避开住宅的恶性竞争，但由于缺乏足够的需求支撑，不少商铺的销售并不尽如人意，同时即便顺利销售出去，出租率也偏低。

    写字楼   与住宅价格倒挂十年空置难翻身

    若说商铺只是空置或出租难问题，郑州写字楼的问题已经是老生常谈了。高铁站商圈内写字楼大半为空，记者踩盘时，明显发现东风东路与金水路交会处以南，不少写字楼早已开盘，日前依然处于在售状态，标价仅为万元左右。而周边的海马公园单价已接近2万，建业天筑单价已突破2.5万。

    郑东新区大概就有40多个写字楼项目，若按照每个项目有1~4栋写字楼，保守估计共有100栋新晋写字楼，如此巨大的供应量可能已超出市场的承接能力和消化能力。同时，高重恒指出，目前高铁站商圈属于第四代写字楼，具备目标客户明确、景观优美、商务共享空间、高智能化、提倡绿色环保的特征，但离第五代写字楼“定制时代”还有很大距离，生态化、科技化、艺术化、交流化、共享化、平台化将是客户对未来写字楼的需求。

    “供给侧也是问题，郑州目前由开发商提供的产品也较弱，供过于求又同质化严重，真正做到和国际化接轨的甲级写字楼寥寥无几。”高重恒幽默地称郑州大量写字楼有五大特色，上电梯像打仗、卫生间臭气熏天、无处吃饭、停车难于上天、楼内空气质量差劲，“郑州的写字楼就像一双鞋，男女老少春夏秋冬都能穿，你说是好鞋还是赖鞋？”

    资深投资客赵先生亦提出，郑州写字楼未来可能十年都很难翻身，“目前政府也看到此类问题的严重性，如果能够将写字楼占用地性质作出大的修改，比如将写字楼转化为商业公寓来救市。”赵先生举例说，“蓝堡湾四期正弘城，原定计划建两栋150米的写字楼，因为意识到写字楼的困境，所以将其改为精装修商住公寓卖。”

    对于住宅与写字楼等商用物业出现价格倒挂的情况，有从业者表示，这是因为与郑州投资者认可商用物业投资出租保值的想法相比，来自一线城市或者海归投资者，肯定会更青睐于易转手的轻量型住宅。因此预计在住宅依旧保持上涨的情况下，不排除住宅与商用物业价格继续保持倒挂的可能，甚至未来一段时间内，这种情况或可能成为常态。

    商业地产  综合体验式商业地产将成未来主流

    商铺租金低廉，写字楼空置严重，商业地产目前也是不如人意，宝龙城市广场多年来过半商铺无人问津，曼哈顿步行街惨淡经营，诸如此类境况，让许多商业地产开发商陷入困境。尤其是当下电商的冲击，原有的传统商业体已经举步维艰，但高重恒向记者强调，电商永远打不过实体，应走生态体验式购物中心之路，“比如目前的天津大悦城，五号车库和企鹅公社，是年轻人创新的产品，90后年轻人十分喜爱，争相去之。包括苏州的诚品书店。”所以郑州商业需要进化需要创新，商铺规格设备规划都落后很多，但百姓需要生态化、体验性的商业业态出现，“为何现在近郊随便建个古风小镇，人山人海，国贸360步行街，人山人海，人们是去消费时间、空间，并非只为买东西。这个空间一定要是独特的，可体验式的。”高重恒说。“时空一体”是高重恒提出的商业新定义，街区主题化、购物场景化、电商体验化、消费综合化、科技潮流化五大要素，“不能模仿雷同，要走出郑州商业特色，是对开发商更高的要求，也是商业自救。”高重恒说。

    星联置地副总经理李涛认为，国家出台的“营改增”政策，对于商业开发商也是利好消息。李涛表示，目前商业地产存量只是“阶段性相对过剩”而非“绝对过剩”。空间上，部分区域过热和部分区域惨淡形成矛盾；定位上，同质化现象太过突出。“尤其在增量上，开发商需要注意与消费能力增长匹配、与零售商开店强度匹配、与人口增长匹配。”

    高重恒更深入地分析认为，郑州具备持续增长的消费能力和继续放大的大中型城市人口聚合效应，以及产业发展和生活方式升级推动对未来购物中心的增量力度仍客观存在。

    依托产业的聚集效应以及市区办公需求外溢，东区办公楼需求猛增，郑东新区商业办公产品迎来投资好时机；同样，按商业规律，一个30万人的社区，至少应配套一个50万平方米的商业区，而随着人口今后大量入住聚集，当下郑州市场环境与时机都使得住宅小区内商铺投资成为明智之选。

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