楼市下一个风口 不是“每头猪都能飞起来”

    去年12月底，中央经济工作会议上提出“去库存”为我国主要经济任务之一。半年时间过去了，各个城市去库存的效果究竟如何?

    据记者了解，苏州、南京、合肥等地演绎出一场“库存危机”；而太原、西宁、贵阳等城市却是库存越“去”越多。

    一线城市和二线城市房地产市场在遭遇各种调控的背景下，次热点二线城市和部分三线城市或将成为楼市的下一个风口，但是，风来了，不是“每一头猪都能飞起来”。

    去库存：有人欢喜有人忧

    为了去库存，各地政府出台了花样繁多的政策。

    为了解库存难题，山西奖励降房价的开发商。6月，山西省下发《关于加快化解房地产库存的若干意见》(以下简称《意见》)，推出11条去库存措施。《意见》鼓励开发商适当降价，政府将对带头降低房价的开发商给予奖励，同时协调相关融资和金融机构也给予一定的支持。

    无独有偶，位于东北的沈阳，在去库存问题上一直比较积极，一度提出大学生买房零首付。3月1日，沈阳市政府下发22条房产新政，在降低首付、减免税费和购房补贴等政策中，第14条规定格外引人注意，“对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，首付比例实行‘零首付’政策”，“零首付”在存活了不足8小时后即被匆忙撤回。

    降房价、降低首付款、税费减免、财政补贴，甚至是“零首付”，高库存城市千方百计去库存，但是有些城市却面临越“去”越多的困境。

    去年12月底，中央经济工作会议提出“去库存”为我国主要经济任务之一。沈阳、西安、长沙和天津4城库存量仍超1500万平方米，分别需要18、19、16和11个月才能去库存。

    易居研究院统计的35城库存数据中，有12个城市的库存量较年初出现上涨，主要分布在西部和中部，包括二线省会城市太原、西宁、济南、贵阳等。

    买房变抢房，可谓是南京、苏州、合肥、厦门等热点二线城市今年房价的真实写照。

    6月18日，国家统计局公布的《2016年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，5月，厦门、合肥、南京房价涨幅位居前三名;较去年同期，其房价分别上涨28.3%、12.9%和27.1%。

    苏州暂未列入该统计口径，但其涨幅毫不逊色。中国指数研究院数据显示，苏州商品住宅已连续上涨9个月;5月，苏州商品住宅均价19255元/平方米，同比上涨57.32%。

    房价飙升背后是库存告急。易居研究院数据显示，截至5月，南京、合肥、苏州商品住宅仅能够维持2~4个月的销售;厦门库存量可维持7个月。

    不同于中西部城市，位于长三角城市群的苏州、南京、合肥先后出台政策给房地产市场降温，并加大市场供给。在这些城市，降库存最终演变成库存告急。

    以苏州为例，3月，苏州市政府审议通过了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》，试图通过增加市场供应、限制房价涨幅、加强市场监管措施缓解苏州楼市热度。

    但事实是，3月苏州房价环比上涨6%。此后，苏州市政府储备限购政策、通过限制土地拍卖最高价格限制高价地，同时，为限制房价，控制高价房源网签节奏等手段，试图给苏州楼市降温。

    为给降库存引发的楼市热潮降温，南京祭出土地限价令，严控新房预售价等手段。合肥在控制房价涨幅之后，严格预售制度，加大土地供给的的同时，收紧房贷政策。分化的楼市，该去哪儿买房?

    一场去库存的战役，演变出截然不同的楼市场景。有专家认为，热点城市、区域经济基础好的次热点城市及一线城市辐射的三线城市将吸引更多投资。

    北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，楼市分化背后是区域经济和人口流动因素共同作用的结果。从整体来看，企业投资还是应该选择需求旺盛的热点城市。

    中国指数研究院上海研究总监陈延彬持有类似观点，其认为楼市分化背后是区域经济、产业和市场自发行为调节所致。西北和东北区域处在经济转型中，房地产市场整体处于低位;但有一部分二线城市产业基础较好，由于最近几年土地供应量大，导致房地产库存大，从而影响了楼市的发展。

    楼市分化，投资机会何在？

    东兴证券在一份行业研究报告中提出，城市轮动效应，即前期上涨较快的城市已经表现出“高点盘整，价升量缩”的趋势，而处在价值低谷的部分二线城市或将面临补涨机遇，并认为成都、重庆有望实现补涨。

    对于投资机会，陈延彬同样认为，部分二线城市的热度并不如南京、合肥、苏州，但产业基础良好，去化任务处于尾声的城市将会有更多的投资机会。

    以成都为例。记者据公开数据整理发现，2015年末，成都全部金融机构人民币存款余额29475亿元，比上年末增长8.2%。总量上看要优于南京、天津、苏州等楼市热门城市。

    另外一个反映城市真实经济增长状况的是政府财政收入，2011~2015年，成都一般性财政收入增长率为50.51%，超出了中部热点城市武汉、苏州;与南京、青岛、武汉处在同一个量级。

    成都楼市表现并不出色，跑输热点城市。过去17个月，成都新建商品住宅均价上涨12.8%，同期，南京的房价涨幅为53.63%;2016年，全国楼市整体走热，成都房价上涨仅3%。

    土地供给导致的库存量高企是成都楼市热不起来的主要原因。陈延彬介绍，成都楼市库存大主要是前几年土地供应量大所致，经历今年的去库存战役，已处于去库存的尾声，未来或有更多机会。

    房地产的兴衰无疑伴随着区域经济的走势，有些城市可以暂时凭借外部力量实现房地产市场的发展。陈延彬介绍，一线城市辐射范围内的三线城市也将成为企业重点布局区域。

    这些三线城市自身库存压力一定不大;也有一部分城市发展条件更好，有自己的产业和经济，虽和一线城市有差距，但在未来的几年有发展起来的可能，如上海周边的昆山、太仓。35城库存规模

    截至2016年年5月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅个城市新建商品住宅库存总量为库存总量为2487924879万平方米万平方米，，环比减少0.9%，同比减少4.6%。

    库存增长：15个城市。其中太原、茂名和济宁3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到84.7%、76.9%和68.2%。

    库存下滑：20个城市。其中合肥、南京和苏州的同比跌幅较大，跌幅分别为64.9%、54.5%和49.7%。

    库存总量：一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3071、17542和4266万平方米，环比增幅分别为0.8%、-0.8%和-1.3%，同比增幅分别为15.0%、-3.9%和1.0%。

    新增供应：35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2305万平方米，环比减少25.0%，同比增长24.7%。35个城市月度新增供应量小于新增成交量。新增供应小于新增成交，所以促使5月份的库存出现了下降。

    存销比：2016年5月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为8.4、10.2和16.0个月。相比4月份8.4、10.5和16.9个月的数值而言，一线城市基本不变，而二三线城市的去化速度均有加快。

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