丁祖昱：去年地王“今安好”，2016谁解套？

    2016年土地市场异常火热，地王频出，在“面粉贵过面包”的同时，也间接的给2015年高价拿地的房企吃了一颗定心丸。今天我们就来看看去年热点城市地王现状如何？
    通过选取上海、北京、深圳、南京、杭州、合肥等热门城市三高（高总价、高溢价、高单价）地块来看，拿地企业基本都是规模较大上市公司和本地龙头房企。从价格来看，尽管当时拿地的价格已经是让市场惊叹，但跟今年相比，几乎不值得一提。例如奉贤南桥地块去年楼板价拍得1.92万元/平方米，而今年周浦的楼板价都已经超过4万/平方米。
    另外，其他热门城市，如合肥、南京、杭州等，去年拍出高价地块所在区域今年热度仍在延续。合肥滨湖区今年最高楼板价已经拍到2万元/平方米，相较于去年区域1.123万元/平方米的，已经翻了一番。而南京的建邺区纯住宅地块楼板价今年已经突破4万元/平方米，去年单价地王仍仅有2万元/平方米左右，其土地市场热度可见一斑。
    从地王本身来看，由于热点城市市场情况不同，因此这些地王目前的现状也不尽相同，总体来看，可以分为三类：
    第一类，市场略有压力，土地仍未动迁，部分地块尚未动工。从热点城市来看，去年高价地块没有开工的占比达到五成。其中北京，去年几块地王至今尚无动工，其中还要配建保障房等，也造成实际拿地成本较高。例如华润华侨城招商联合体83.4亿夺得丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块，需配建5.7万平公租房，折合楼面价5.6万，未来压力不小。另外，南京、深圳几块地王，由于不是净地，地块动迁尚未结束，因此也影响地块开工进度，但从南京、深圳市场走势来看，随着地块开工—销售，未来1年内盈利问题不大。
    第二类，在市场持续火热之下，去年拍出的部分地块不仅动工而且已经开始预售。例如合肥高新区一块纯住宅地块，去年以楼板价7350元/平方米拍出，而今年8月23日已经预售，根据不完全统计，截止到8月末共销售84套，考虑到推出的高层户型较大以及还有5栋洋房，在淡季之下销售成绩还算令人满意。而目前项目整体成交均价为18720元/平方米，也远超出高新区在售新房均价12000元/平方米。
    第三类，经过一年时间仍在精工细琢，而今年区域内地王频出也减轻此前拿地压力。例如南京，去年七月份建邺区拍出的单价地王已经部分动工。一方面是南京市场上半年极其火热，企业加快开发节奏。另一方面，2016年南京土地热度不减，多次拍出地王。另外，得益于房价快速上涨，龙湖上海的嘉定区江桥镇的地块也已经全部动工。
    整体来看，去年热点城市拍出的大部分三高地块基本均无较大风险，一方面是市场火热助推地王解套，另一方面是后续地王频出拉高区域楼板价。但无论哪种原因，至少在今年这个“地王热”的年份，2015年夺得地王的这些企业可以略微松一口气，但是2016年的地王又靠谁来解套呢？

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