郑州“房九条”是调控前奏还是“隔靴搔痒”

    许仙站在雷峰塔前，痛心疾首：“法海，你把我娘子镇在这宝塔之下，让我们夫妻分离！是何道理？”法海还没说话，白素贞在塔内幽幽道：“在这个地方我可以自己住一层楼，你一个药铺的小学徒什么时候能给我买得起房？”虽然是个段子，但总归来源于生活。调侃的话里透露的都是现代人的无奈，房价不断上涨，大部分人的生活也只能是如此。

    【背景】郑州房价短期快速上涨 房九条连夜出台

    从今年3月份郑州楼市出现“小阳春”起，郑州的房价就好像步入了魔鬼的步伐，蹭蹭蹭的上涨。尤其是7月初万科美景以25亿价格拍得郑纺机地块这个双料地王后，郑州的房价就像窜天猴一样飞速上涨。

    面对这种情况，8月底，郑州市代市长首次在公开场合提出：“加大房地产市场调控力度”。 紧接着，郑东新区北龙湖地王窝原定于9月29日出让的15、16号地突然“中止”。终于，9月14日中秋前夜，“经开地王剧”刚刚落幕，传说已久的“郑州版”房地产调控政策便紧随而来。

    【争论】调控前奏还是“隔靴搔痒” 各方争论不休

    消息一出，各类解读文章纷至沓来。有人说“房九条”只是个开始，下一段时间还会出台限贷政策，然后后出台限购政策，然后出台个人所得税和增值税调整政策，对于房产投资来说，一定要认清大势，不要飞蛾扑火，以免引火上身！这是近十年来最佳的变现时机，一旦过了9、10月，政府调控深入，你就不能轻易变现了！

    也有人说，新政其实就是一剂安慰剂，意义不大。把“房九条”成为应付上级的东西，安慰屌丝的没有多少卵用的货色，实际操作起来几乎没有用的东西。地王还会照样产生，只是产生的方式与以往不同而已，这几条政策只是在历练开发商应对政策的能力，指望降房价那是白日梦。

    【分析】短期内难以解决问题 有些措施难以发力

    那么“房九条”究竟是调控前奏还是“隔靴搔痒”呢？我们来仔细分析。

    对于第一条扩大居住用地供应规模，大家分歧不大。房地产市场生产周期长，从土地招拍挂到真正能够形成有效的销售起码需要一年时间。所以这是一个长远来看有效，但短期内暂时对楼市起不到调控效果的政策。

    关键是第二条，此条被称为“网拍熔断机制”。 从理论上看，该方式不仅从土地这个源头摁住了房价的凶猛涨势，还直接限制了未来住房销售价格，能够较好地抑制区域房地产价格的过快上涨。也有人担心，一旦限定了开发商的售价，开发商为了保证利润，就会在小区配套和房屋质量上做文章。

    另一方面，也有人说，竞价后，对销售价格有一定限制，即使这样，价格还是可以有突破方法，比如精装交房（签第三方合同）、高价车位、储藏室等捆绑销售。短期看，能抑制销售均价上涨，但客户实际支付变化不大，会催生一批车位贷、装修贷等金融业务。

    与此同时，未出让土地预计会大规模做一次基准地价调整，毕竟政府自己要求溢价不超50%，但也不能损失土地收益，唯一办法就是提高起拍价。北龙湖15、16号地撤出，一个是不想火上浇油，更多可能是调整出让起始价。土地会进入惜售状态，加剧供需矛盾。

    这个楼市“熔断”机制能够遏制地王出现，能够遏制房价我们不知道。但是我们还记得2016年年初股市的熔断机制，为了股市平稳发展，1月 4日，A股交易实施股指熔断机制。结果作用却让人大跌眼镜，4天4次熔断！为维护市场稳定运行，经证监会同意，自1月8日起暂停实施指数熔断机制。从1月4日始，至1月7日被叫停，一共实施了四天。根据统计，2016年仅仅4个交易日，股民的市值就损失了5.6万亿左右。

    接着是第三条，竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。提高土地保证金和溢价部分的付款节奏，会导致部分小开发商无法参与高总价土地的拍卖，但对于全国性实力强的开发商来讲，影响不大。但是小开发商如果选择进行棚户区改造则影响不大，预计接下来小开发商会将阵地转移到棚户区改造领域。

    第四、五、六条影响不大，不再分析。

    接下来第七条，严格控制无证销售，不得采取垫付、分期等方式降低首付款支付比例。这招貌似合理，但在目前情况下，反而加剧供求关系矛盾，可销售房源更少，有可能引起价格急剧波动。刚需客户本来就没钱，首付分期还有机会上车，现在可能彻底失去进入中产的可能性，眼睁睁看着房价上涨。这招是打击投机，错杀刚需的杀招。刚需会被挤压到荥阳、南龙湖等更偏远地区，因为四环内的不动产一旦金融属性加强，那就不是普通人能买得起。

    第八条，加强对中介机构的监管。在二手房市场，发布虚假房源、隐瞒房屋真实信息诱骗消费者交易、强制代办收费、为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务、侵占或挪用交易资金、违规从事金融业务等问题屡屡发生。这条措施本来是有利于规范二手房市场的，二手房市场在一定程度上也可以提供房源，减轻供求压力。但是最近不动产登记机构和房管局的协调不力，让二手房市场暂时失去调节功能，更给卖家提供绝佳的返价毁约的合理说法，苦了一群买家们，弄的天怒人怨。不动产登记的问题不解决，这条措施等于是摆设。

    综合各方看法，加上对“房九条”逐条分析，我们得出结论：“房九条”短期内不可能取得立竿见影的效果，但其中诸如增加土地供应、加强对金融市场的监督等手段，在长期来看是有利于缓解郑州房地产市场供不应求的矛盾的。参照合肥、杭州、南京等城市的做法，为了保证房地长市场能够平稳发展，政府接下来可能会采取进一步的措施。

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