地铁来了，会给花园路商圈带来新的机遇吗？

     在“二七商圈”的商战结束之后，很长一段时间，郑州的商业市场陷入沉寂。变化发生在2010年前后。这一年，花园路商圈的兴起重新点燃了郑州的商战氛围。
    在花园路农业路口，大商新玛特、国贸360和丹尼斯百货三家大型商场，在相当长一段时间内，维持着“三足鼎立”的局面。
    而随着万达、嘉里、建业、正弘等一批知名房企对花园路商圈的布局，未来花园路商圈商业供应量还将继续增长，拉开“战国时代”的竞争大幕。
    【变迁】曾经黄沙飞扬，如今时尚高地
    2010年前后，伴随着二七商圈逐渐沉寂，在其东北方向，直线距离4公里外，花园路商圈悄然兴起。
    见证了这两个商圈兴荣的大商郑州运营部部长蔡梦翼分析，花园路商圈最红火的时间在2011年到2015年，“二七商圈以前培育的一代消费层消失的同时，二代消费层没有培育起来。也正是二七走向没落的那些年，花园路商圈培育起来自己的客流群体”。
    自古中原是兵家必争之地，这缘于中原独特的地理位置。花园路商圈的兴起也与其地理位置优势密不可分。尤其是花园路农业路口，这是继二七商圈后的又一个交通要塞，附近布局了众多高档居住区。
    资料显示，花园路商圈辐射到的新房包括已售罄、在售和待售的楼盘约为50个，总体量约500万平方米，覆盖高端人群约15万人，这部分人群包括高端居住客户和高端办公客户两类。
    居住人口的快速增长为花园路商圈提供了庞大的消费群，这也成为花园路商圈快速发展的基础。
    历史上花园路一带，是郑州北门外的黄泛道沙区，片片沙窝尽是杂草荆棘，风起黄沙飞满天，人烟稀少，十分荒凉。
    “在‘亚细亚的太阳’陨落之际，丹尼斯扛起了河南商业的大旗。”丹尼斯花园路店总经理程华说，作为花园路商圈第一家入驻的大型百货公司，当时这旁边还是荒地。
    作为新兴的前沿时尚商圈，花园路商圈带来了新鲜的时尚信号，国贸360、大商新玛特、丹尼斯百货、家乐福超市等商业集群逐渐形成，成为时尚高地。
    【商战】花园路商圈也爆发“新商战”
    业内人士常常把花园路商圈比作郑州的“淮海路”，相对应的，二七商圈就可以称为郑州的“南京路”。
    对于一个城市来说，商圈通常会有一个升级演变的过程。上海市最早形成的商业中心是南京路商圈，后来出现了第二代商圈徐家汇商圈，这里的品牌相对要高端一些，顾客以本地人居多。
    花园路商圈从一开始布局就广受关注，也一向被视为挑战二七商圈的“高端商圈”。
    2008年5月份，丹尼斯花园路店低调开业，当时，其17层的身高一面世就受到了业内的关注，这一设计，不仅挑战了国内百货楼层最高的纪录，还挑战着老百姓逛商场的习惯。
    这一年，花园路商圈第一拨“主角”到齐，战火正式点燃。
    没多久，2010年，新田360广场国贸店开业，和前两家商业巨头开业时引起的轩然大波相比，国贸360的开业并未引起太大关注。
    和两位大哥大手笔相比，国贸360开辟了另外一条路。国贸360的运营方、河南郑州国贸商业有限公司营销管理中心总监张琪表示，国贸360的品牌以快时尚为主，很多快时尚品牌在国贸360都是开设的河南首店。
    至此，花园路商圈进入了“三足鼎立”时代，经过近6年的快速成长，花园路商圈已逐步走向成熟。
    【现状】修路、经济下行，影响经营
    在商圈形成之初，花园路农业路口的拥堵问题就成为限制商圈做大的隐患。这两三年，地铁2号线和农业路高架同时动工，这里拥堵更加严重。
    采访时，国贸360、丹尼斯、大商新玛特相关负责人都表达了交通问题对商圈的影响。
    “人流对商圈非常重要，修路让花园路丹尼斯被耽误了两三年。”程华说。
    位于路口东北角的丹尼斯，日子更不好过。农业路高架一修，丹尼斯陷入“围城”之中，国贸360和大商新玛特的客流，很少会再过马路到丹尼斯来。
    这段时间内，百货零售业整个大环境也在发生变化，经济下行、需求不振，导致百货零售消费低迷，零售行业的整体下滑，让几家商业体的生意不那么好做。
    另一方面，局限于商圈目前体量，花园路农业路商圈难有外人进入，也难以进一步做大。
    纵观目前郑州各大蠢蠢欲动中的新生“商业中心”，农业路花园路商圈经过长期的商业培育，已经有了独立且紧密相连的成熟商业体。
    2014年11月，郑州市政府发布《郑州市中心城区总体城市设计》，将福塔、花园路、碧沙岗、东站、龙湖列为城市副中心。
    其中，花园路因被定位为城市商贸文化轴而备受瞩目，这也为花园路商圈带来一份利好。另外的一大利好是，地铁2号线通车了，农业路高架也即将发挥它应有的作用。
    也正因此，往北一两公里， 万达、嘉里、建业、正弘等新商业体纷纷抢滩，将花园路这一商圈继续扩容，并与老商圈连成一片。

    有竞争者 花园路商圈更有活力

    如果说二七商圈的形成和发展缘于一场轰动全国的你死我活的“商战”，那么花园路商圈的发展更倾向于共生共荣才能汇聚起巨大的人流。
    花园路商圈的“开拓者”丹尼斯、大商、国贸360之间错位发展，甚至试图相互融合，对于即将进入花园路商圈的“新人”，他们也持有非常开放的态度。
    【特色】国贸360专做“年轻人的Mall”
    “我们之间应该不是竞争对手。”谈及花园路商圈的几家商场，国贸360的运营方、河南郑州国贸商业有限公司营销管理中心总监张琪说。
    大商新玛特和丹尼斯百货花园店的定位都是百货，而国贸360是一个购物中心，定位客层是18到35岁的年轻人，入驻的品牌以快时尚为主。
    很多快时尚品牌在国贸360开设的是河南首店，诸如H&M、优衣库、无印良品等，此外还有UR、CA、MANGO、SEPHORA等品牌。
    品牌对于年轻人的吸引力只是一部分，张琪说，国贸360的运营团队心态十分年轻，因此，在营销活动方面，也更能摸清年轻人的喜好。
    区别于百货促销、返现的营销模式，张琪说，国贸360用年轻人喜欢的主题展、行为艺术、“黑科技”等来进行营销。
    比如愤怒的小鸟实体版、梦幻圣诞快闪、万圣节狂欢夜、震撼人心的变形金刚展，这些活动以创新、互动为主，每次都能带来最新潮、最好玩的主题活动及独特的购物体验。
    “国贸360本身的设计，就是给城市潮流达人游、乐、购的去处，购物并非唯一选项。”张琪说。
    【互补】大商一直尝试与“邻居”融合
    虽然拥有众多的年轻客户，国贸360也并非没有“短板”。
    “二期还没有建设完成，作为购物中心，国贸360目前的面积太小。”张琪说，虽然国贸360也做了一些调整，缩减了部分品牌的店铺面积，增加了品牌数量，但目前仍然有很多有意向的品牌无法入驻。
    而紧挨着国贸360的大商新玛特，也在为自己的短板苦恼。
    “我们和国贸360的互补做得不好。国贸360客流量大，但是体量小、客单价低；大商新玛特客单价高，品类多，但是国贸360的客流我们没用上。”大商郑州营运部部长蔡梦翼说。
    相较国贸360，大商的体验性消费做得不好。双方正在尝试融合，在国贸360逛得不过瘾？没关系，国贸360和隔壁的大商新玛特在一楼已经打通。虽然定位百货，但商场的采光和空间感非常不错，中厅上端是“巴黎顶”，线条轻快色彩明丽的红黄绿伞状顶，有强烈装饰美感。
    8层近7万平方米的营业面积，拥有百货类优质品牌436个，万宝龙等国际品牌52个，周大福、威可多、马天奴国内一线品牌150个，从国际流行品牌到强调个性的分众消费都有所覆盖。
    “目前大商新玛特一楼已经与国贸360广场打通，未来我们正在考虑更多楼层的打通，让消费者在逛街的时候，不知不觉在两个商场中穿梭。”蔡梦翼说，对两个商场来说品牌、客流的共享应当是双赢。
    【探索】百货尝试与购物中心相融合
    与大商新玛特隔路相望的丹尼斯百货花园路店，在修路、修地铁的两三年时间里，也在尝试百货与购物中心元素的融合。
    “我们这两年也在对自己重新定位，毕竟，有了丹尼斯大卫城，我们不可能做大而全的百货了。”丹尼斯百货花园店总经理程华说。
    大卫城在化妆品、儿童游乐、家居用品等方面比花园店要全，因此，目前花园店的定位是小而精的区域性百货。
    通过对自身客户数据的分析以及花园店靠近动物园的情况，程华认为花园店的客层主要是小白领以及全家性的消费。
    针对年轻小白领的客层需求，他们对百货品牌进行了一些调整，更加符合年轻流行时尚的需求。
    “我们商品较为齐全的优势还要坚持，这是我们在花园路商圈的优势。”她说，但现在他们已经更多地引进了餐饮、休憩业态，适合全家人来消费。
    去年12月，丹尼斯百货花园店对负一层进行了调整，13楼、14楼将调整为餐饮休闲业态，调整后，餐饮占比将达到27%，以满足大家对体验式业态的需求。
    【抢滩】花园路商圈的“新人”不少
    花园路商圈辐射到的老居民区有400个左右，再加上部分政府机关、金融机构的家属院等，所以花园路商圈的消费容积量还是比较可观的。
    已经开业的兰德中心，以及正在建设的郑州万达中心、蓝堡湾4期商业、建业凯旋广场等一批新兴的商业体都在抢滩花园路商圈。
    据RET睿意德中国商业地产研究中心预计，到今年年底，花园路商圈的商业供应量逾100万平方米。届时，花园路商圈将会成为一个集社区型商业中心、邻里中心、开放式购物广场、国际化购物中心、五星级酒店、5A甲级写字楼于一体的超级商圈。
    如今，地铁2号线的开通、农业路高架的通车，为花园路商圈的升级提供了最佳契机。
    面对众多的新入者，花园路商圈的“原住民”都比较淡定。
    “我相信蛋糕是越做越大的，一个花园路商圈并非两三家商场就能撑起，同行的加入将让花园路商圈更有活力。”程华说。
    从目前的规划来看，这些新入者各有特色，兰德中心仍以写字楼为主，餐饮只是作为配套来运作。
    万达中心则由万达文华酒店、5A甲级写字楼、奢华精装大户豪宅组成，其中商业配套为商业街的模式，与百货以及购物中心并不相同。
    建业凯旋广场有办公、住宅以及购物中心，其中5000㎡体验式购物中心是建业在郑州首个独立自主招商运营的商业，目前规划结合精品购物、时尚餐饮、电影娱乐、亲子互动等多元功能。

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