限购下的楼市 两至三成客户取消或延缓换房

     9天21城楼市调控鼓声隆隆 挡住你看房的脚步了吗？
    放松的国庆假期，却迎来了收紧的楼市调控。北京、天津率先鸣枪，济南、武汉、合肥、南京等城市紧随其后。短短9天，先后有21个城市出台了新的楼市调控政策。
    这一出惊心动魄的集体调控大戏之后，房地产市场和市场中的你发生了什么变化？在多位业内人士看来，房价大跌不是政策层希望的场景，调控是为了刹住房价这辆超速的列车。
    两至三成客户取消或延缓换房
    “刚办完网签，担心贷款批不下来。”市民刘女士昨日向记者表示出担心。
    9月30日，北京调整了购房首付款比例，购买首套普通自住房的首付比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付比例不低于40%，对拥有1套住房的居民家庭，首付比例均不低于50%。同日，天津规定在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购房。
    限购限贷政策的出台，直接影响到了楼市成交量。据伟业我爱我家市场研究院统计，10月1日至6日，北京新建商品住宅（不含保障房）网签量仅为204套，与9月同期相比大跌73.7%，比去年同期下跌42.2%；二手住宅网签量仅为152套，与9月同期相比大跌96.5%。
    国庆期间通过我爱我家达成的新增合同签订量、新增客源量、新增房源量、新增带看量等数据全线回落，市场明显降温。受信贷收紧影响，预计将有两至三成的客户取消或延缓换房计划。在天津，从我爱我家国庆假期期间二手住宅的实际交易量看，与9月同期相比减少了50%。
    21城成交量实际跌幅达40%
    在北京、天津之后，各地的楼市调控政策也密集出台，截至10月8日，已有21个城市出台新的房地产政策。总体来看，一线城市限购限贷最为严格；二线城市重启限购限贷，但在社保年限要求、首付比例等方面较一线城市稍弱；三四线城市的调控政策更多聚焦在市场规范以及对普通住宅的限购。
    调控政策出台之后，有的城市楼市一夜变天，成交量速降；有的城市抓住抢购的末班车，进一步推高了成交。
    以南京为例，在相继出台了限购、“宁十三条”、限贷等调控政策之后，南京楼市成交量“速冻”，国庆7天只认购了1307套新房，与去年同期相比下滑超过50%，创下了近5年来的新低。苏州从10月5日开始五大区每日成交量不足百套，而在限购、限贷政策前，苏州楼市日成交量均过千套。
    但是，总体来看，限购末班车推高了国庆期间网签成交量，如济南、东莞、佛山等地出现限购前的集中签约，签约量同比上涨超2倍。中原地产研究中心统计数据显示，国庆7天，全国54个主要城市商品房住宅网签41801套，远高于前两年的2.1万套与2.33万套。
    “网签数据不能反映当下的市场情况，从实际签约看，受到新政影响的21个城市，成交量实际跌幅达到了40%左右。”中原地产首席分析师张大伟表示。
    在一些尚未限购的城市中，国庆期间迎来了购房热，据重庆一家房地产公司签约中心的工作人员透露，国庆期间购房者人数达到平时3倍左右的水平，并且出现在现场给朋友写借条借钱买房的情形。
    释放明确信号：为市场紧急降温
    为什么21城选择此时密集调控房地产？经济学家马光远认为，房地产市场到了今年下半年，投资和投机需求成了主流，大量的炒房资金在热点城市游弋，土地市场高烧不退，房子已经失去真正的居住功能，成了资本玩家的传递游戏。
    按照政策周期与市场周期，本轮房地产周期应该在半年之后进入真正的下行通道，如果市场泡沫过大，下跌引发的风险势必危及实体经济，“各地连夜出台调控措施，是向市场释放明确信号：高层不允许房地产市场的疯狂之火危及中国经济整体，通过限购限贷，为市场紧急降温。”
    对于限购之后的房价走势，大多数业内人士认为，出台调控政策，目的不是为了打压房地产市场，而是为了稳定过快上涨的局面。“未来市场预期是尽快遏制房价过快上涨，努力回归到合理区间。”中原地产首席分析师张大伟表示。
    六问
    1、还会有多少城市加入调控行列？
    中原地产首席分析师张大伟：预期达到20至30个，主要包括两类：房价已经明显上涨的一二线城市包括周围辐射区；房价可能上涨的城市也会跟风出台部分政策表态。
    2、未来房价会下跌吗？
    中原地产首席分析师张大伟：政策的目的不是降房价，而是抑制房价过快上涨。但市场并不理性，很快会出现降价的个案，如果一旦年末央行额度吃紧，房价下调很可能会蔓延到很多城市。
    3、哪类城市更有危险？
    经济学家马光远：一类是本身没有太多概念但经历暴涨和爆炒的城市，比如合肥，过去有点低估，现在则是严重高估；一类是未来的供应仍然很大但经历了大涨的城市，如郑州。
    4、三四线城市房价会涨吗？
    中原地产首席分析师张大伟：可能性不大，三四线城市当下改善需求饱和、刚需不旺盛，所以投资需求不太可能转移。
    5、未来楼市会有什么变化？
    经济学家马光远：本轮房地产牛市结束之后，恐怕很难见到万众抢房的疯狂局面，房子的涨跌将成为市场的常态。
    6、在调控下，买房应该如何选择？
    中原地产首席分析师张大伟：购买优质有价值的区域资产，购买改善型优质楼盘物业，选择现房比期房好。

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