郑州楼市软着陆 ,非限购区谁才是价值洼地？

    国庆前后郑州出台一系列调控新政，新政实施以来，郑州主城区商品住宅成交遇冷；房价在高位逐渐稳定，市场观望情绪渐浓。与此同时，不限购、价格低的郊区盘因其价格优势，闯进更多人的视野，郊区置业成为更多刚需族的选择。

    那么，非限购区是否能成为值得置业的价值洼地？

    郑州楼市软着陆, 刚需外溢，郊区盘成热点

    1.双限之后郑州地产百态

    如今，距离双限政策实施，已一月有余。我们先来看一下市场成交数据。

    据郑州市房管局数据，10月份郑州市区商品住宅销售10665套，环比下跌55.39%，跌回8个月之前的销量；房价也在连涨5个月之后在10月份首次下跌。克而瑞数据显示，11月第二周（11.07~-11.13）郑州商品住宅成交21.67万㎡，环比下降53.66%；商品住宅成交金额23.44亿元，环比下降61.01%，成交均价为10837元/㎡，环比下降15.85%。

    连日来，杭州、深圳、武汉相继发布房地产收紧新政，出于目前郑州相对稳定的楼市来看，郑州应该不会跟进。

    2.不限购的郊区盘成为热点区域

    双限之后，众多投资客户因已持有多套房产，已失去购房资格，而首付比例上调，购房门槛的提高，也将很多刚需客户拒之门外。如此，中牟、荥阳、南龙湖，关注度本就很高的非限购区，此时更是备受关注。

    那么，非限购区大热的背后，哪里才是郑州的价值洼地？

    1.东边绿博组团规划高大上，项目整体更侧重于改善性需求的购房群体。

    2.西边郑上新区，基建设施相对其他区域较慢，且中间隔着常西湖新区，是优势同样也是劣势，相比之下与主城区的距离特别是东区的距离有点远。

    3.北边平原新区，因为黄河天堑，压根不属于郑州，多少有些落寞。

    4.南部航空港区，近年受国家政策大力支持，建设不断提速，但区域规划尚需要时间周期的培育。

    5.南龙湖，北接二七新区，南临航空港区。作为郑州向南发展的桥头堡，区域优势得天独厚。如今，地铁2号线南延线通车在即，又有16号地铁的规划待建，在双地铁的驱动之下，势必将带来更大发展机遇。同时华盛奥特莱斯的开业、华南城的进一步发展，以及紫荆山南延长线的开建等等，区域潜力很大，整体看涨。

    今天，我们先重点分析一下南龙湖。

    南龙湖现在还值得出手吗？

    南龙湖，又被称作“郑州南花园”。因紧邻郑州及港区，加之自身生态、教育资源丰富，近年来一直备受购房者关注。

    1、先看交通：

    京广南路：贯穿南北，目前已通车，向北可直达北三环，向南可直通南龙湖。

    郑新快速路：向北直通中州大道，经笔者实测由南龙湖至郑东CBD约25分钟车程。

    绕城高速：去年新增大学南路出入口，未来会越来越多，出行也将越来越方便。

    紫荆山南延线：目前已经开工建设，预计2017年7月-10月可以通车。

    地铁2号线南延线及地铁16号线：地铁2号线南延线预计春节前通车，早已不是秘密，开通后将主城区、南龙湖、航空港区连成一线；地铁16号的规划明晰，令南龙湖再次迎来利好，北接地铁4号线，由南四环，直通新郑市区，途径南龙湖郑新路沿线，并在双湖大道、华南城西、郭店开设站点；这预示着南龙湖未来，将有双地铁驱动，交通便利性进一步提升。

    从交通来看，目前南龙湖交通路网雏形已现，未来2号线、16号线投入运营，以及紫荆山南延线开通，对南龙湖来说绝对是一大利好，不仅缩短了南龙湖和郑州的时间距离，对于沿线楼盘的房价也有一定的带动。所以在很多资深投资客的眼中，有地铁线路经过的楼盘更具有升值潜力和投资价值。

    2、再看区位

    临近二七新区、管城区、港区，距离郑州仅11公里，优越的地理位置，使南龙湖成为郑州向南发展的重要组团。

    对比诸如北京、上海、深圳等国内一线城市，高端居住区大多分布在核心城区和机场连接线的中心点上，比如上海的佘山别墅区，深圳的中央别墅区等，区位优势很明显。

    环境上，建设中的国家级重点湿地公园——十七里河公园，占地千亩，依托蜿蜒流淌的十七里河，再加上罗垌水库等这些环境配套，南龙湖在生态资源方面得到强有力的保障。

    3.再看配套

    郑州华南城华盛奥特莱斯已经在今年11月11日开始试营业，商业面积达到了11万平米，在年轻、大众、时尚的定位特点之上，还增加了国际轻奢品牌、餐饮、娱乐、儿童体验、服务、精品超市等业态，对于喜欢购物的人来说，以后不用出郑州也能买到国际进口产品，大大改善了南龙湖的商业现状，而对于郑州南区来说也有很大的带动。

    大牌折扣店

    教育方面，坐拥中原工学院、河南工程学院南校区、国家检察官学院河南分院、升达大学、河南卫生职工医学院，区域文化底蕴浓厚。

    总体上而言：

    从地理位置来说，南龙湖距离市区很近，京广快速、郑新快速以及后续紫荆山南路的开通，会进一步缩短其与郑州主城区的距离。

    从房价上来说，与市区房价相比，南龙湖房价相对较低，价格是其一大优势。

    南龙湖在最初就被定位为宜居教育城，况且在缺水的郑州，南龙湖还有天然湿地，商业上又有华南城、华盛奥特莱斯等商业配套，资源优势相对于其他区域也很明显。

    无论何时何地，品质是买房的首位因素

    目前南龙湖在售的产品很多，简单梳理，区域开发中的知名房企有康桥、正商、锦艺等。

    而康桥与其他几家相比，与南龙湖的渊源明显更深。早在2010年，康桥便凭借林溪湾这个高端低密项目，在中原名声大噪，其后康桥溪桂园、溪月、九溪郡、原溪里、溪棠等一系列品质项目的陆续推出，更加奠定康桥在南龙湖的龙头地位。

    目前康桥龙湖在售项目有康桥九溪郡、康桥溪公馆，康桥溪棠也将有新品面世。据悉，康桥九溪郡的最后一栋楼在11月11日开盘，推出的75-118㎡两房、三房，基本上都是迎合目前市场主流需求的户型，房源一经推出，便销售告罄，康桥品牌的号召力与九溪郡的产品力可见一斑。 

    康桥溪公馆，位于林溪湾畔，目前推出面积约39-70㎡住宅产权带装修小户型，同时也是康桥系首次推出的带装修住宅小公馆。

    梳理几大特色：

    1.社区配备的有健身房、社区诊所、社区活动中心、社区食堂等配套资源，后期出租和出售都很容易。

    2.溪公馆背靠林溪湾墅区，紧邻十七里河湿地公园，景观资源丰富，环境较好，适宜居住。

    3.目前市场上小户型普遍为公寓产品，40年产权，溪公馆作为住宅产权小户型，投资门槛低，回报周期长，收益稳定性显然更高。

    4.装修房可以省去业主后期装修的很多麻烦，省时省力，而且从康桥一贯的精细化产品处理来看，溪公馆的带装修小户型，同样值得期待。

    康桥溪公馆作为非限购区域住宅产权小户型，投资门槛低，首套房首付20%；目前市场上主流的小户型大多为商业性质公寓，首付高达50%，购房成本较高，40年产权，回报周期短，同时商业性质公寓后期交易税费同样要高于住宅。所以溪公馆作为投资或者过渡期的住宅，在产权、首付、后期交易等方面优于这些40年产权的公寓。

    结语：

    一系列的调控，让追高的原始动力逐渐冷静下来，但从历年调控的经验来看，每一轮调控之后，被压抑的需求总会让市场迎来新一轮的上涨。

    而结合郑州目前的情况，自贸区获批、“米”字型高铁、国家中心城市等利好，未来郑州将有很大的空间。对于郑州的房价来说，调控之下暂时不会出现大涨，但下降的概率几乎很小。所以，对于有购房需求的人来说，现阶段买房还是可以出手的，不过选择合适的户型、地段、开发商才是根本。

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