“K2”再杀回马枪，郑州城改土拍或再起“血雨腥风”？

   听说K2又杀回来郑州了？

   哦，现在应该喊它一声“石榴君”

   一个月前，曾经名震郑州的K2地产正式更名为石榴集团，号称“科技+金融+地产”，玩儿跨界要做地产界的“苹果”。

   如今，市场传言，“石榴君”又要回郑州了，而这次，瞄准的还是土地，还是城改！

   如果传言属实，换了马甲的K2半年之后郑州再杀回马枪，又会掀起什么样的血雨腥风？

   坊间传闻K2再入郑

   K2，本是乔戈里峰的另一种称谓，却有意或者无意之中成为郑州楼市2016年不得不说的一个关键词。

   自郑纺机地王起，郑州房价像是打了鸡血一样，被一个接一个地王拖着爬了N多个台阶，虽然，登基的不是K2，但和它脱不了干系。

   有人说，它是真的来的狼，有人说，它是催化剂，它在郑州的经历，活生生的像是一部精彩的谍战片。   

   从6月15日，参与惠济区东赵城改地挂牌出让，使得天伦万科最终成交价比起始价多出2400万元；到7月20日，国土局在郑州日报上正式发出公告原本由K2拍得郑政出【2016】72号（网）竞拍无效。

   前前后后一个多月，剧情一波三折， 其中，7月7日，K2顺利抢走谦祥钱隆城的后期72号地无疑是一个高潮，无奈成也萧何败也萧何，K2因报名资料不符合国土局规定被退地，旗下“涿州京汇房地产开发有限公司”被郑州国土局纳入黑名单，还搭上了2.6亿土地出让保证金，赔了夫人又折兵，灰溜溜的“撤”出了郑州。   

   谍战片的故事没那容易结束，同为K2旗下的“北京葡萄沟房地产开发有限公司”从鑫苑国际新城地块抢到的那23亩地将如何处置？钱隆城72号地何时重新竞拍？等等，它留下了太多的谜题······   

   如今，半年过去了，2016只剩下最后一个月了，传说中的灰太狼似乎回来了。近期业界传言，更名为石榴集团的K2地产将参与12月9日9宗竞拍地中的7宗。

   不过中原楼市网多次致电该公司，该公司负责人并未正面回应。不管传言是否真实，很多地产人都已经闻到了石榴的味道了。而当初的"北上协商"、“虎口夺食"、"苏园密谋"是否会重新上演？

   九块城改、合村并城用地都在哪儿？

   12月9日，郑州有九宗地将挂牌出让，这是郑州住宅用地断供3个月后的重新拍卖，也是郑州土地“熔断”机制实施后的首次出让。

   这九宗地的两个特点：

   112、113、115、116、117号土地为城改用地，114、118、119、120号地为合村并城用地，按照此前郑州“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的潜规则来说，这九宗地应该是“有主”的。

从位置上来看，

112、113号地属于目前在建的碧源月湖项目后续用地；

114号地属于正商兴汉花园二期用地；

115号地属于名门翠园项目用地；

116、117号地属于阳光城后续用地；

118号地属于万科天伦紫台二期用地；

119号地杨金产业园新庄合村并城项目，属于伟业龙湖上城；

120号地为杨金产业园徐庄村合村并城项目，后期将有万锦地产开发。

   虽说，这些土地已经“内定”，但鉴于石榴集团（原K2地产）今年在郑州城改用地出让上掀起的“腥风血雨”，其中，万科天伦紫台项目6月份的拍地就因石榴集团的加入经历了小幅波折，如果传言属实，历史重演也不足为奇。

   这批地是熔断之后首批竞拍的地块，从挂牌公告来看，除了以前惯有的位置、面积、容积率、建筑密度、绿地率……，还增加了网挂熔断价、竞地价最高限价，对土地竞拍的限价做出了明确规定，溢价50%熔断，最高报价不能高于起始价的两倍。

   这九宗城改用地或合村并城用地，熔断价、竞地最高限价的标出也从侧面证明了这些地块将和储备土地一样，开发商只要你手续合法，都能参与竞拍， 而现在，又多了熔断这一道环。

   城改模式改变的恩怨情仇

   一直被视为“搅局者”的“K2”也并非一无所是处。

   抢了深陷前期拆迁和安置的开发商的地，打破了约定俗成的规则，虽然在很多“老炮儿”看来有点不厚道，但在一些专家看来，也是市场对更公开、更透明的城改和土地模式的需要。

   虽然开发商“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的郑州城中村城改模式，曾经轰动一时，也为郑州的城中村改造立下过汗马功劳，但时过境迁，这种模式早晚要改变。

   几天前，我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计，其中，一个最为关注的问题就是征地与拆迁。

   《意见》称，完善财产征收征用制度，完善土地、房屋等财产征收征用法律制度，合理界定征收征用适用的公共利益范围，不将公共利益扩大化，细化规范征收征用法定权限和程序。

   这里的“不将公共利益扩大化”就是对现有土地出让模式的矫枉过正，不让商业开发戴上公共利益的帽子，必须要严格界定公共利益的范围。

   这在北京最近公布的《关于本市“限房价 竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》（征求意见稿）中就有所体现——北京上月“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让的土地。4宗地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上线价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人，企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。

   虽然北京推出的四宗“限房价、竞地价”试点地块出现住宅部分全部自持的情况。市场预期，北京房地产市场不会进入全面自持时代，但，这是一个不得不仔细揣摩的信号。

   上个月中旬，这在我们郑州也类似的传言。 

   传言称，郑州“城改用地签约”暂停，虽然没有正式见诸与政府公开文件，但个别有意参与城中村改造的开发商被告知，签约暂停了，具体原因不明。

   更有甚者，据知情人士透露，以后郑州市在城改用地政策方向上将有重大转变!曾经的开发商主导将变为政府或者政府旗下的国有房地产企业主导城改用地的拆迁改造，将土地变成净地，而后走土地招拍挂出让。也就是说，开发商底价拿地将成为历史。

   这两条新闻一起看，再来看看化身“石榴君”的K2从北京到郑州再杀回马枪，其中韵味，可知一二。

   不过，郑州4环内的城中村已几近瓜分完毕，“K2”们的主战场又在哪儿呢？　

   4供应≠出让，四季度土地供应冲刺最后一个月

   “郑九条”之后，郑州国土局曾多次提出，年底前郑州将加大住宅用地供应。

   9月20日，计划年底前追加6000亩住宅用地供应；

   9月30日，附有地块详情的四季度住宅用地供应计划表出炉；

   10月19日，国土局重新发布一次四季度住宅用地计划表，与之前相比，只有金水区用地供应在棚改面积上做了一些调整。

   不过，很多业内对6500余亩住宅用地供应感到杯水车薪，毕竟平均分到八个区之后，每个区也大概只有800多亩的供应，更何况，这些土地还以“内定”的棚改用地为主。

   即便是如此，开发商们还是充满了期待，然而10月份土地零供应，11月出让土地基本全部为商业用地，不免让大家对6500余亩的土地供应产生质疑，年底前的土地供应任务真的能完成吗？

   郑州市国土局的回应是，10月至11月前期计划任务完成较为缓慢的主要原因是，供地计划发布后，适逢国庆期间国家和郑州市相继出台房地产调控政策，并制定出台了《郑州市国有建设用地（住宅）使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》，调整了网挂系统，另外土地挂牌公告和摘牌程序也需要一个月左右的法定周期，从而导致整体供地有所滞后，并非有意放缓供应节奏。

   而从目前的挂牌情况来看，郑州国土局已经陆续挂牌6批住宅用地，共计43块，面积累计达到2577.55亩。6559.62亩的供应目标完成39.29%，看来如果想100%完成任务，12月份或将频繁迎来一批供地潮。

   六批土地供应情况：

   首批挂牌的9宗623.74亩，上面已经单独提到这里不再细说。

   第二批14宗779.57亩（含部分商业用地）

   这批土地，这批土地也以城改用地和合村并城改造用地为主，124-127、130-135、138号为城改用地，121-123号为合村并城改造用地。而128号地块也将成为“熔断”机制后出让的首宗非城改住宅用地。

   第三批5宗396.79亩

   这批土地142、143、146号为合村并城改造用地，139-140、147号为城改用地。其中，147号幼儿园用地为物华国际的配套资源。

   第四批8宗441.77亩

   这批土地中148、149号为中建负责的高新区一级开发项目内，其中148号为高新区朱砦村的安置配套土地，149号为北斗云的高端人才公寓配套用地。

   151-154、157、158号为城中村改造用地。

   而155、156号地块是河南省地理信息导航产业园，金水科教园区产业加配套项目用地，属于省重点项目，2014年已经奠基。

   第五批3宗183.14亩

   这三宗地是2016年郑州最后一批出让的土地。从位置来看，它们都位于万科郑纺机地王附近，与当初的地王不同的是，这些都是城改用地，还有熔断价、竞地价最高限价的限制，按最大容积率、土地最高限价算下来，每平米4000多元的楼面价只是当初万科郑纺机地王楼面价的三分之一，不过好在万科胜在容积率低（容积率控制在3以内），还有万科的品牌。而这三宗地据业内透漏159、160号地块或为泉舜上城用地，161号地或为豫森城用地。

   第六批4宗152.56亩

   这批地市2017年的第一拍，全部为二七区侯寨乡郭家咀村、铁三官庙村的合村并城改造用地，属于鑫苑名城项目二期用地。

   结语

关于石榴集团重回郑州，

如果传言属实，是其对郑州的继续看好呢，

还是对被处罚的2个多亿的竞买保证金心有不甘？

答案或在9号揭晓。

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