《冰与火之歌》：2016年郑州楼市的淬炼之途

    如果说生活如戏，

    2016年郑州的楼市无疑是一个跌宕起伏的故事。

    群雄逐鹿、地王争霸、阶层轮回，

    真实与虚幻，狂欢与冲突，喧哗与沉寂，

    让人想起2016年风靡全球的美剧——《冰与火之歌》。

    这部鸿篇巨制七季的片名，正好可以与今年楼市热闹的戏码交相辉映。

    “Winter is coming”

    这句贯穿全剧的史塔克家族的族语，

    不啻为局势不尽明朗的当下，

    送给所有心有惶惶的地产人的一句箴言。

    卷一：《权力的游戏》

    大涨之年

    早在2015年底2016年初，政府鼓励去库存并出台一系列政策时，有无数个专家站出来，呼吁大家买房。

    有人惴惴不安，有人无动于衷，有人逆向操作。

    但到今天，那些搁置了年初买房计划的朋友，内心恐难平复。

    而此番情形，近些年不断轮回上演。

    自住房市场化改革以来，中国房价大概有三波大的涨幅：

    第一波2004年到2007年，郑州房价也从2000多元涨到快4000元；

    第二波2009年到2013年，得益于四万亿的刺激，房地产投资回弹，郑州房价从近5000元涨到近8000元；

    第三波是2015年底至今，去库存政策、货币宽松、产能过剩、实业不振等多因素积蓄在一起，郑州房价从近9000元到现在港区房价破万、南龙湖房价“破九”。尤其是7月份以来，郑州三个月涨幅堪比以往三年。   

    梳理这几波上涨潮，不难发现，房价的起起伏伏都与调控政策息息相关。

    催涨之手，有的看不见，有的看得见。

    你看见了吗？  

    卷二：《列王的纷争》

    寡头入郑

    房价暴涨的背后，很多人认为是货币超发、投机资金炒作、首付降低、利率降低、中国人传统观念、将房产作为对抗通货膨胀投资工具的心理等原因。

    但从郑州来看，1亿人口的支撑，米字高铁的推进、自贸区的获批、入围国家中心城市的利好，郑州被越来越多的房企看好。

    外来房企对郑州的影响，今年尤为明显。据中原楼市网统计，“地产十强“现已全部齐聚郑州。相比往年大多数与本地开发商合作，今年地产寡头入郑的方式有明显的差别，这从这些地王中能窥见一二。  

    从图表中不难发现，今年郑州共拍出了16个地王，其中有一半属于外来房企。

    不得不说的是，福晟谦祥夺高新区“地王”补货钱隆城那天，K2夺福晟所爱摘122亩城改地，直接点燃了郑州土地市场的火药。

    随后，K2搅局的郑纺机地王成为一只“黑天鹅”，从一定程度上煽动了郑州房价跳涨。

    卷三：《群鸦的盛宴》

    泥沙俱下

    当楼市变成“菜市场”，机会大门向更多人打开。虽然大鱼吃小鱼趋势愈发明显，但赶上趟的小    开发商赚的也是盆满钵满。

    问题是，这又造就了多少垃圾盘？

    2016年的第三季度，开盘清盘成为郑州楼市的标配，卖不动的房源借机入市照样能被一抢而空。垃圾盘浑水摸鱼，乱象更是频出，挖个坑都能卖，项目无预售许可证也能提前销售，而一些不了解情况的购房者却挣破头皮地往“坑”里跳。关于违规销售，郑州市住房保障和房地产管理局曾多次发布检查通报。

    曾经，郑州很多房企为中小型企业、项目型公司，在做完一两个项目收完钱后，便销声匿迹。与之相对应的后果，就是郑州的房地产开发商中，有责任心的愈发少，开发出的好产品也愈发少见。

    如今，外来寡头房企已经就位，大潮过后，会是中小房企的末日吗？ 

    “未来并购是趋势，小公司将不断被大公司收购。这个规律弄不明白的话，小而美的企业很可能就变成‘小而没’了。”11月23日，孙宏斌演讲的这句话成为很多中小房企人的心事。

    卷四：《冰雨的风暴》

    调控频出

    与涨价的传导效应一样，继一线城市相继限购限贷之后，郑州也未能幸免。

    8月，国家统计局发布的70大中城市房价指数中，郑州分别以5.6%、4.5%的新建商品住宅价格环比涨幅和二手房交易价格环比涨幅，位居全国首位。

    中秋前夕，“经开三连拍地王剧”刚刚落幕，传说已久的“郑州版”房地产调控政策便紧随而来，“加快供地”、“网拍熔断机制”等关键词均包含其中。

    “郑九条”除了在供求端增加土地供应，地价上严控“地王”，又加强价格管理和预售管理：

    9月29日，郑州市物价局传来消息，3家房地产开发商因为未按规定明码标价、涉嫌价格欺诈，拟被处以946.4万元的罚款。

    9月23日，郑州市房地产监察支队依法查处了一批房地产市场违法行为，其中查处房地产违法行为共计51起，涉及多家知名房企。

不过，郑州9月房价涨幅再次领跑全国。

    毫无疑问，出台“限购令”成了“必然”。

    国庆节首日郑州市人民政府办公厅出台《关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》，给传统的房地产销售的旺季降温。3天后，限贷政策推出。其中，限购区域内首套房首付比例升至30%，二套房首付比例提升至40%。 

    卷五：《魔龙的狂舞》

    冲突角力

    热闹的还在后头。

    “站到墙角，蹲下，不许动！”

    自10月中旬深圳开始，楼市“扫黄风暴”席卷各大热点城市，突击检查事前没有一点风声，现场所有宣传画面均被拍照，纸质文件逐字检查。翻抽屉、砸柜子、搬电脑，所有现场销售人员不得离场。

    违规行为包括对外虚假宣传、抽奖环节奖金过高涉嫌不正当竞争、价格备案未明码标价、捂盘销售、对外宣传“日光、劲销9成”夸大其词……

    心急火燎的开发商如蚂蚁上树，开始删帖大战，然而还有更惊心动魄的实战——维权。 

    与常规维权不同的是，楼市调控后引发的维权潮显然更值得反思。

    好不容易上了船的购房者们，还没签合同就突然发现自己被限贷政策生逼要再补掏10%的首付，很多前期交了定金或已经付完两成首付，但还没有签合同的购房者或将失去购房资格，或因首付比例的提高，短时间内无法凑齐首付款而出现的更多难题。

    最先暴露出底裤的是郊区盘、四环以内的垃圾品质的小楼盘和那些无证开盘的项目。外地品牌房企在郑州也逐渐沦陷，轮流做维权的主角。

    如何和无证开盘的开发商“斗智斗勇”，也是此次楼市给购房者出的难题之一。业主维权呈现出有序化、常态化、专业化，而自媒体人的个性化、高效率，无疑助推了维权的传播和蔓延。

    业主与开发商，绝不该是猫与老鼠的关系，

    开发商们，开发楼盘就应当恪守商业底线；

    而广大业主们，维适当权，切忌太过贪婪。 

    卷六：《凛冬的寒风》

    重归静寂

    自“十一”长假期间接连出台调控房地产市场的限购限贷政策后，郑州楼市终于告别过去的过快上涨，开始降温。

    根据郑州市住房保障和房地产管理局12月12日发布的数据：11月份郑州市区商住房销售均价为每平方米9760元，比10月份大跌693元，环比下跌6.63%，创下18个月来的最大跌幅。尽管市场上购房者没有明显感受到房价的下跌，但对比今年7-9月份的疯狂，此时市场的冷静已属难得。

    考虑到数据传导的滞后性，造成量涨价跌的主要原因，或许是郊外楼盘集中备案，亦或是临近年底，郑州房地产市场不少房企为了冲刺年底任务，11月分别通过加推销售等方式，加大出货量。

    土地市场也显得平淡许多，几日前，郑州土拍新政后首批宅地出让，由于前期K2（现在的石榴集团）放风要重回郑州拿地，本地开发商集体抱团上街维权，最后，9宗城改地9家竞拍人玩起了“萝卜蹲坑”——全部底价成交。随后，郑州出让的其他地块，也都是有惊无险。

    不管原因如何，房价已成政治任务，最起码，数据上看还是得漂亮一些。

    卷七：《春晓的梦想》

    未知征途

    如今，2017郑州楼市的脚步已然悄悄临近。

    明年，楼市会走向何方？

    任志强近来又开炮，声称下一轮涨价比这一轮更高，因为在需求侧上进行价格调控的时候，最后导致的是需求在一段时间以后就会爆发。

有人不同意。

    方正证券首席经济学家任泽平撰文称：“本轮房地产调整周期至少18个月，未来半年需担心通胀，没买房子的不用着急，2017年下半年还有机会。”

    关于未来房价，所谓的预测不如看政府脸色。

    在11月初高层关于房地产的会议上，继续明确提出对房地产进行宏观调控，各地要丢掉幻想，不能松动，要继续严控，端正态度。

    而在定调明年经济工作的中央经济工作会议上，更是强调 “房子是用来住的，不是用来炒的”。

    从政策面发展趋势来看，2017年住房市场监管和整顿有可能还是继续，对于市场来讲，用一句官方的话就是要“放弃幻想”，楼市“大检查”仍然会继续规范销售，起码十九大党换届完成之前不会有松动的机会。

    结语:

    2016郑州楼市，

    你有没有拿到入场券？

    有没有赶上车？

    谁算赢家？

    谁是王者？

    2017年的故事如何书写？

    我们一起见证！ 

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