楼市冰火两重天，辽宁省制定目标加快去库存

    当热点城市正在出台一轮又一轮调控收紧政策时，一些城市仍在为加快房地产去库存工作做着努力。

    12月23日，辽宁省人民政府出台了一份关于印发《辽宁省加快房地产去库存工作方案的通知》，通知称将符合条件的农业转移人口纳入当地住房保障范围，辽宁省明年起用3至5年基本完成房地产去库存任务，并将2017年全省房地产工作目标任务分解。

    分类调控，因城施策

　　各地区要进一步做好房地产市场的监测预警和分析研判，加大库存量较大的城市重点区域和县城去库存力度，研究制定针对住宅、商业地产去库存的具体办法和优惠政策，实行分类指导、因城施策。沈阳、大连市要密切关注房价变化。

　　住宅类商品房去化周期超过18个月的市、县（市、区），要明确工作目标，严控商品房增量，消化商品房存量。

　　住宅类商品房去化周期超过30个月的市、县（市、区），要分区域明确去库存的时间表和具体措施，暂停供应房地产开发用地。

　　住宅类商品房去化周期低于12个月的市、县（市、区），要密切关注房价变化，及时公布供地数量和时序，适度增加住房及用地供应，提高中小户型、中低价位普通商品住房供应比例，加大公租房保障力度。

　　非住宅类商品房去化周期较长的市、县（市、区），要适当调整规划用途、商业配套比例等规划设计条件，暂停供应房地产开发用地。

    全省加快房地产去库存工作方案

    为贯彻落实《国务院关于批转住房城乡建设部化解房地产库存工作方案的通知》（国发〔2016〕50号）、《中共辽宁省委、辽宁省人民政府关于推进供给侧结构性改革促进全面振兴的实施意见》（辽委发〔2016〕27号）和《辽宁省人民政府关于推进服务业供给侧结构性改革的实施意见》（辽政发〔2016〕63号）精神，推进全省供给侧结构性改革，有效化解房地产库存，结合我省实际，制定本工作方案。

    一、总体要求

    （一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，按照党中央、国务院和省委、省政府的决策部署，围绕“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，完善居民住房合理消费相关政策，适应住房刚性需求和改善性需求，分类调控、因城施策，努力完成化解房地产库存任务，促进房地产市场平稳健康发展。

    （二）基本原则。坚持将化解房地产库存与完善体制机制相结合，逐步建立保障房地产市场平稳运行的长效机制；与新型城镇化相结合，推动城镇居民实现住有所居的目标，有序引导农民工和农民进城居住；与发展服务业相结合，利用好已建成的商业设施，大力发展服务业；与企业兼并重组相结合，通过去库存推动房地产企业兼并重组，促进专业化、规模化经营；与防过热、稳市场相结合，在去库存的同时，预防和解决部分城市房价过快上涨问题。

    二、工作目标

    （一）用3至5年时间，基本完成房地产去库存任务。

    ——通过户籍和住房制度改革、土地供应总量控制、发挥市场功能等措施，将房地产库存去化周期调整到合理水平。

    ——房地产库存去化周期进一步缩短，住宅类商品房去化周期控制在12至18个月以内。

    ——重点区域房地产库存得到有效化解，商品房增量控制在合理规模，基本建立满足多层次需求的住房供应体系，促进房地产市场供求基本平衡、产品结构基本合理。

    （二）2017年房地产工作目标。

    全省实现商品房销售面积同比增长10%。其中，沈阳、大连、丹东、锦州、辽阳、朝阳、盘锦市实现商品房销售面积同比增长10%；鞍山、抚顺、本溪、营口、阜新、铁岭、葫芦岛市实现商品房销售面积同比增长12%。

    三、重点任务

    各地区要深入贯彻落实国家、省出台的政策措施，推进供给侧结构性改革，化解房地产库存。

    （一）积极推行棚改安置和公租房保障货币化。

    原则上不再统一新建棚改安置用房和公租房，打通货币化去库存转换通道。采取直接发放货币补偿、政府团购社会房源、搭建平台、动员开发企业打折销售、棚改居民自主购房等方式，积极推行棚改货币化安置，消化库存商品住房，做好棚改拆迁安置和消化存量商品住房的衔接。积极推行公租房保障货币化，实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。对符合当地公租房准入条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，应纳入公租房保障范围。（各市政府，省住房城乡建设厅按职责分工负责）

    （二）鼓励农民进城购房置业。

    加快推进户籍制度改革，鼓励有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口进城购房落户，推动居住证持有人享有与当地户籍同等的住房保障权利，将符合条件的农业转移人口纳入当地住房保障范围，保障其子女享有就近接受义务教育等基本公共服务。逐步推进存量农业转移人口市民化。各地区要制定农民进城购房优惠政策，特别是城镇化率较低的城市，对农业转移人口进城购买首套商品住房的给予适当补贴，鼓励房地产企业、商业银行给予购房折扣和贷款优惠，发挥好“农民安家贷”的支持作用，释放农民工等群体购房需求。要保障农民在农村的原有权益，消除其后顾之忧。新城、新区和县城要加快发展产业，增加就业机会，改善公共服务，增强吸引力。（各市政府，省住房城乡建设厅、省发展改革委、省公安厅、省教育厅、省农委按职责分工负责）

    （三）加快培育和发展住房租赁市场。

    贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）精神，进一步深化住房制度改革，培育住房租赁市场经营主体，增加租赁住房有效供应，推动住房租赁市场健康发展。初步建立起购租并举的住房制度，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。进一步完善保基本、促公共、可持续的公共租赁住房保障体系。加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应结构，努力实现城镇居民住有所居的目标。（各市政府，省住房城乡建设厅、省国土资源厅按职责分工负责）

    （四）支持居民自住和改善性住房需求。

    加大棚户区改造力度，积极推进城市危房和老旧小区改造。各地区对城市老旧小区居住超过一定年限、只拥有一套住房或无自有住房的户籍家庭购买商品住房应给予支持。鼓励高等院校、科研院所通过发放住房补贴或购买、租赁商品房等方式，解决引进人才住房问题。对新就业大学生购买普通商品住房，各地区可结合实际制定支持政策。鼓励旧房交易及以旧换新，支持多形式、多渠道的住房销售形式，组织开展多种类型的房交会，搭建商品房团购平台，出台购房优惠政策，促进商品房销售。落实国家、省出台的居民房地产交易环节税收优惠政策，规范银行涉房地产金融服务流程，降低服务收费标准。（各市政府，省住房城乡建设厅、省地税局、省政府金融办、辽宁银监局按职责分工负责）

    （五）加大住房公积金支持力度。

    扩大住房公积金覆盖面，进一步推进非公企业建立住房公积金制度。发挥住房公积金制度优势，突出互助作用，加强住房消费金融服务，支持缴存职工改善住房条件。落实住房公积金差别化贷款政策，合理放宽公积金使用条件，减少审批环节，缩短办理贷款周期。推进住房公积金异地个人住房贷款，将住房公积金的使用方向调整到主要用于贷款购房，提高住房公积金购房贷款和提取使用率。缴存职工的直系亲属可以作为共同还款人，相互使用住房公积金用于购房。把符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金覆盖范围，支持农民工贷款购房。注重强化住房公积金的风险防范和规范运行，确保安全管理和有效使用，推进住房公积金制度持续健康发展。（各市政府，省住房城乡建设厅按职责分工负责）

    （六）实行差异化供地政策。

    各地区要依据住宅类商品房库存去化周期，控制房地产开发用地供给，严格控制商品住宅新增供地。库存严重的地区要暂停供应房地产开发用地；已供应、未开发的房地产开发用地可申请转换用途或调整商住比例。引导房地产企业将未开发用地转为国家支持的新兴产业项目建设用地。（各市政府，省国土资源厅、省住房城乡建设厅按职责分工负责）

    （七）完善交通和公共服务设施。

    加快推进新城新区基础设施、公共服务配套设施和城际交通网络建设。推进城市内部区域内公共交通的互联互通，加强城市停车管理，鼓励民间资本投资停车设施建设，对现有停车资源进行优化配置和合理利用。在库存商品房规模较大、库存项目相对集中的区域内，加快建设交通、学校、医院、商业等配套服务设施，提高交通可达性和生活便利性。对因水电气暖等市政设施不全导致的库存，要加大投入，尽快完成配套，改善居住环境；对因公共服务滞后导致的库存，要引入优质教育、医疗等资源，提升公共服务水平，增强购房的吸引力。（各市政府，省住房城乡建设厅、省发展改革委、省公安厅按职责分工负责）

    （八）优化住房供应结构。

    着力提升住房建设规划指导和约束住房供应及住宅用地供应的重要地位，建立规划定期评估和动态调整机制，合理引导住房消费。依据住房现状调查、需求预测及在建、在售住房规模等，立足经济社会发展和资源、环境、人口等约束条件，结合城镇化进程，编制住房建设规划，统筹安排住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度，合理确定商品住房和保障性住房供应比例。

    严控住房库存增量。严格执行《商品房预售管理办法》有关规定，科学调节商品住房预售许可发放，在土地供应、新开工、施工、预售四个环节，加大房地产库存管控力度。在规划条件许可前提下，适度允许库存房地产项目调整房屋用途、套型结构。对拿地未开工项目、已开工未售出项目、已竣工未售出项目，可以适当调整规划用途、商业配套比例、户型的结构、车位配比等规划设计条件。支持房地产开发企业将符合条件的商品房改造为孵化器、创客空间、电子商务企业等用房；将库存非住宅类商品房转为研发办公生产性服务业、旅游、养老、文化等专项地产，并享受国家、省有关优惠政策。

    提高住房居住品质。鼓励和支持绿色环保、节能低碳地产项目建设，推进国家康居示范工程建设和A级住宅性能认定，积极推广新建商品住房全装修，全面实行住宅工程质量分户验收，提高宜居环境建设水平。（各市政府，省住房城乡建设厅、省国土资源厅按职责分工负责）

    （九）支持房地产企业健康发展。

    支持全国性房地产开发企业与地方企业开展项目重组，提高产业集中度。引导房地产企业产品创新、开发模式创新、营销创新、服务创新。严格贯彻执行国家、省出台的涉房税收优惠政策，确保各项政策措施落实到位。全面清理整顿房地产开发项目全过程不合理审批和收费，加大房地产开发过程中电力、供水、供暖等配套设施市场化改革力度，推动房地产企业“降成本”，减轻企业负担。积极引导房地产开发企业规范经营，依法查处企业不正当经营行为。（各市政府，省住房城乡建设厅、省物价局、省地税局按职责分工负责）

    四、保障措施

    （一）加强领导，落实责任。

    各市政府承担本地区房地产去库存、保持房地产市场平稳健康发展的主体责任，市长是第一责任人。要加强组织领导，落实工作责任，采取有效措施，抓紧制定房地产去库存工作实施方案，明确去库存、稳市场工作的任务书、路线图、时间表和责任人，于2017年1月15日前报省住房城乡建设厅。

    各级发展改革、财政、国土资源、住房城乡建设、税务、金融等部门要密切协作，形成工作合力，完善和落实金融、税收、土地等相关政策，营造化解房地产库存的良好政策环境。

    （二）分类调控，因城施策。

    各地区要进一步做好房地产市场的监测预警和分析研判，加大库存量较大的城市重点区域和县城去库存力度，研究制定针对住宅、商业地产去库存的具体办法和优惠政策，实行分类指导、因城施策。沈阳、大连市要密切关注房价变化。

    住宅类商品房去化周期超过18个月的市、县（市、区），要明确工作目标，严控商品房增量，消化商品房存量。

    住宅类商品房去化周期超过30个月的市、县（市、区），要分区域明确去库存的时间表和具体措施，暂停供应房地产开发用地。

    住宅类商品房去化周期低于12个月的市、县（市、区），要密切关注房价变化，及时公布供地数量和时序，适度增加住房及用地供应，提高中小户型、中低价位普通商品住房供应比例，加大公租房保障力度。

    非住宅类商品房去化周期较长的市、县（市、区），要适当调整规划用途、商业配套比例等规划设计条件，暂停供应房地产开发用地。

    （三）实事求是，应统尽统。

    各级房地产、统计主管部门要坚持实事求是的原则，开展房地产市场统计工作，切实加强工作配合，建立定期协调机制，对“一套表”联网直报平台入库的房地产企业进行梳理，做到应入库的企业和项目全部入库，确保有关数据及时、准确地反映房地产市场真实运行情况。

    各地区要切实做好房地产市场的监测分析，全面推行新建商品房、二手房买卖合同交易网签备案。对未能在计划时间完成网签备案工作的地区，要进行督办和通报。

    （四）督查督办，考核问责。

    各市政府、省直有关部门要对省委、省政府房地产去库存有关文件贯彻落实情况逐条对照梳理，逐条分解落实。对尚未落实到位的，要尽快采取措施，明确时限，确保落实到位。各地区要在政策框架内积极探索，研究出台符合本地实际的具体措施。省政府将加强对房地产去库存工作的督查督办和考核问责，将政策落实情况作为省政府对各市政府绩效考核的重要内容，对工作迟缓、落实不力的地区和部门进行约谈问责。

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