新政元年郑州楼市走向何方？听大咖们怎么说

    每一次楼市调控，都将给楼市带来波动。“从严调控”、强化“预期管理”已成为决策层为房地产市场定下的主基调。在此基础上，房地产信贷、资金、购买资格、供需调整。自从全国两会结束后，全国楼市接连不断传来限购限贷消息，一时间，各种消息和说法众说纷纭，不一而足。

    那么，在新一轮的楼市调控下，如何判断今年的楼市整体形势？购房者是否需要及时出手？应如何理性看待这波凶猛的市场变化?开发企业又将做出怎样的战略调整……针对这些大家关注的问题，本报面对面采访具有代表性的业界专家、开发企业领头人，且听业界风云人物纵观大势，深度解读。或许在接下来的解读中，你将找到答案。

    河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰

    限购政策可能会改变区域版图，主城区的价值需要重估。

    今年郑州房地产的形式与全国一线城市及强二线城市的情况一样，郑州属于国家调控范围内的重点城市之一。政策会进一步收紧，放松的可能性微乎其微。调控政策比较多，力度比较大，以前没有用的政策现在也都用上了，可以说前所未有。

    最近刚刚公布热点城市涨幅有所下降，那么接下来会不会出现涨幅停止甚至跌幅，这都有待进一步观察。随着政策越来越严厉，成交量相对来说会减少。限贷、限卖、限离婚等，成交量如果减少，一些企业撑不住，可能会在价格上有所松动。现在又在增加供地数量，整肃金融秩序，加之近期央行又宣布整个宽松的金融政策开始接近尾声，这对省会城市的房地产市场今年的发展趋势都会形成较大的压力。关于郑州成为国家中心城市这一利好政策，是长期的一个发展趋势，短期内很难解决房地产市场面临的问题，整个市场仍然受政策影响比较大。

    区域这块由于限购政策，可能会改变区域版图，主城区的价值需要重估。包括拿地、规划等一系列问题，目前郑州楼市出现价格倒挂，周边区域价格攀升，很多郊区楼盘价格达一万多元。在限购政策的影响之下，郊区大盘，尤其是非限购区域会出现利好趋势。任何一座城市发展到一定阶段，都会出现“房价倒挂”的现象，也可以说，房价与应该呈现的趋势相反的反常现象，郑州郊区的房子比市区的房子价格还高。出现这种现象的原因，大概归结为限购限贷政策、教育医疗等资源配置不平均等原因造成的。高新区、港区可能会成为未来的热点区域。

    关于地级市房地产市场趋势，在这种态势之下，从国家政策层面分析，一二线城市受政策压力，会出现外溢效应。但是地级市也会陆续出现相关限购政策，意味着国家在继续加大对房地产市场的调控力度。本轮调控有两个主要目的，防范金融风险，通过调控，真正把资金回归到实体经济中去。

    五云山幸福运营系统总经理张四强

    城市不堪重负，特色小镇建设是未来城市发展的重要载体。

    河南是我国第一人口大省，郑州作为省会，米字形高铁上的郑州成为其他城市的人口承接地，对其他城市人口产生强大的吸附力，且远远没有达到饱和，吸聚力非常强大。目前居住量与国际城市相比，居住需求量还很大。作为国家中心城市，郑州的发展吸取了周边城市很多先进经验，少走了很多弯路，从长远的发展战略眼光来看，郑州是一个发展空间很大的城市，

    因此，郑州未来房地产市场需求仍然很大。

    房地产受调控政策很大，因为要与国家要求步调保持一致。这是一个良性的调整，有利于未来地产市场的发展。从政策导向来分析，房地产投资已经触到天花板，目前房产已经全国备案，后期有可能还会出台一系列调控政策，这对于房产投资者不是利好的一个态势。另外一方面来说，金融市场管控趋紧，肯定会对房地产市场产生影响，毕竟房地产开发需要大量的资金流入。加强金融管控，控制房地产泡沫，是防范金融风险的根本。因此，中央加强金融管控寓意深刻。

    将来随着郑州轨道交通的完善，政府可以引导购房者和租房者到郑州周边市县买房，并出台相应的购租房补贴，这样，既解决了郑州市区的拥堵问题，也解决了中低住房租房的问题，同时，也解决了周边郊县房地产去产能的问题。

    城市发展得越来越快，人口越来越集中于大城市，几乎所有的城市人，都感受到了环境上的不堪承受之“污”：噪音、污水、烟尘已经是其次，拥堵、雾霾、高房价，我们的城市已经不堪重负。特色小镇乘政策东风，未来前景可谓一片大好，特色小镇建设是未来城市发展的重要载体，可以说未来十年间，各地的特色小镇建设热潮仍将持续。奥伦达仍要继续引领一个行业的发展方向，让整个行业的服务水准快速提升，不再是简单地拿地盖房子卖房子的粗暴操盘。从这点来说，奥伦达部落是引领者，值得尊重。

    新合鑫置业董事长张志军

     稳定房价，就必须改变原来的“施猛药”式调控思路。

    从本质上来看，住房同时具有资本与消费的双重属性，而且消费属性应当远大于资本属性。然而，过去很长一段时间内，很大一部分个人和企业，均将住房作为资产增值保值的载体，甚至借助房屋投机炒作、赚钱牟利。大量不理性的甚至狂热的投机炒作行为已经影响到了房子本来的居住属性，大幅抬高了居民的生活成本，更加严重的是，整个社会金融资本有相当一部分集结到房地产领域，影响到实体经济的发展，日益增大的财富泡沫也加剧了金融风险。正因如此，中央经济工作会议明确强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，再一次明确地定调住房属性。

    金融市场管控趋紧，对房地产市场肯定会产生影响。房地产资金来源主要有两个，一是金融机构融资，二是销售回款，而后者相当大比例都是靠银行按揭贷款。如果这两头收紧，流向房地产的资金减少，典型的表现在土地市场和房地产企业回款等方面，不排除有些地区房价会有波动。

    城市化发展最大的特征是人口向城市集聚，因此，城市房屋需求是持续不断加大的，要想在这个基础上稳定房价，就必须改变原来的“施猛药”式调控思路，可以综合多种手段和改革措施。稳定房价：措施层面，比如加大一线和热点二线城市的土地供应，减轻地方政府对土地财政的依赖等；制度层面，加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设，以长效机制引导市场稳预期。

    2017年，新合鑫将在企业发展战略上有比较大的调整变化：在企业业务上将快速向文化艺术、金融投资、医疗养生等板块延伸，并且在2017年就会有所突破；地产板块将大力推进文旅地产、特色小镇等类型的房地产项目落地，扩大企业产品线。

    郑州富力城房地产开发有限公司总经理苗风华

    精装时代的到来，意味着居住品质的一次质的飞跃。

    房地产依赖于土地和资金的高利润时代已经过去，这成为业内人士判断房地产进入白银时代的依据。而房地产从黄金时代转向白银时代的最显著特征，就是房地产行业的暴利递减化。

    郑州市区的房子，该买还是要买，尤其是刚需。预估未来这种拉动还需要一个较长的释放周期。但是目前的市场已经不适合投资，更不适合盲目投机。毕竟房子的终极目的是用来住的，不是用来炒的，作为投资产品而言，已经不再是一个适宜投资的方向。

    关于宜居地段，从发展的角度，除了东区几个热点区域，西边高新区仍然是价值洼地，科研、教育方面资源很好。再往西，高新区和荥阳交接的地段，包括中牟、雁鸣湖区域，适合做一些改善型的住宅产品。

    随着郑州城市发展的步伐，一线房企竞相入驻，对郑州房地产市场也将带来新一轮的冲击，外来品牌企业除了带来产品形态、格局的创新，也带来了标准人性化的物管团队，为中原人提供更好的舒居体验。因此，无论是本土房企，还是外来品牌房企，能否在激烈的竞争中存活和壮大、学习并进步，这都是大家所关注的。在房企追逐规模的过程中，质量问题也使得整个行业开始重新审视规模与质量之间的权衡。对于购房者而言，居住的品质，产品的品质其实就是含金量，房产品质就是品牌发展的重要基石。开发企业更需要做好精细化管理，控制成本，提高产品质量，提升资产收益率。因此可以不夸张地说，谁拥有品质谁就能立足于郑州这座发展中城市未来的激烈竞争。

    随着房地产业不断发展，精装房已成为一种趋势。欧美国家精装产品已占到90%，而国内北京、上海等一线城市精装房的比例均超过70%。精装时代的到来，不仅是房地产成熟的标志，也意味着居住品质的一次质的飞跃。

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