“5.3新政”第一天，新限购区市场如何？

       山雨欲来风满楼，郑州楼市限购范围还是扩大了，主城区的开发商们被收紧了紧箍咒叹了一口气，荥阳中牟新政前未出货的朋友憋了一肚子气，刚出完货的朋友对会不会出现退房潮也是没底气，大家又站在了同一起跑线，都要过紧日子。那么，新政第一天市场怎样呢？业内人士们对后市又都是怎么看？而购房者们，面对不断加码的条件，你准备好了吗？ 

不作死就不会死 抢房热逼出新调控

       河南“五一”被高温抢头条，今天全省范围内就是阴雨绵绵，局部地方有大暴雨！狂欢之后的孤寂是自然规律，楼市也是一样。当大家5.1期间看到荥阳、中牟一些楼盘开盘即清盘，甚至有些地方再现裹被子连夜排队的盛景，仿佛梦回2016之时，很多业内士人在慨叹之余不免心中一紧：虚火太旺小心别上头。这不，昨天坊间还在盛传房管局注意到“裹被子买房事件”表态要调查此事，今天凌晨就匆忙“半夜鸡叫”出台了楼市调控新政。房管局要用实际行动告诉大家，它不是做做样子，这是来真的。

       另外，房管局发布政策细则，上述的“郑州市行政区域”，也包括暂未实施限购的区域，也就是说，登封巩义新密上街即日起新购住房自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让。

       现在买房，真是一件不容易的事儿。除了准备好钞票还要准备好烧脑，首先就要把政策研究透。为此，我们从房管局今天公布的新政实施细则中梳理了几个核心问题。

1、住房限购范围如何调整的？

自2017年5月3日起，住房限购区域调整为：市内五区、航空港区、郑东新区、经开区、高新区、新郑市、荥阳市、中牟县。新增新郑、中牟、荥阳。

2、如何理解购房居民家庭拥有住房情况？

购房居民家庭拥有住房情况指在限购区域内已完成网签的新建住房、已取得不动产权证的住房、已取得交易确认单的存量住房。购房人在《郑州市购房申请表》中承诺在限购区域内拥有住房情况及3年内无住房赠与行为，网签机构应查询购房家庭拥有住房情况，合同备案机构应核查购房家庭在限购区域内拥有住房情况和赠与情况。以家庭为单位购房的，购房人必须符合限购条件。

3、郑州能查到我在荥阳、中牟、新郑的购房情况吗？

郑州市住房信息查询系统应按照限购区域进行调整，在调整到位前郑州市房产档案馆、郑州市房屋交易和登记中心、新郑市、荥阳市、中牟县房地产管理部门要建立联动机制，指定专人负责，做到信息共享及时传递，按照文件要求做好住房限购工作，对于不如实申报拥有住房情况及赠与行为的购房人暂停网签备案，开发企业不得向其出售住房。

4、5月3日之前已经买了房，但没有网签，受影响吗？

新建商品住房购买时间以网签合同时间为准，存量住房购买时间以网签合同确认时间为准。取得《不动产权证》时间以权证上载明的时间为准，不满3年不得上市交易。

5、如何理解文件中说的单身人士？

单身人士包含未婚、离异、丧偶等。

6、企业注册时间以什么为界限？

企业注册时间以营业执照上注明的企业成立日期为准。

7、新政限售部分所规定的郑州市行政区域，是指整个郑州吗？

不仅包括已实施限购政策的区域，也包括暂未实施限购政策的区域。也就是说登封、新密、巩义、上街不限购但是限售。

       今天我们走访了绿博片区一个在五一开盘时去化100%的楼盘。之前有消息说，由于限价，这个项目开盘要签三份合同，合同一绑定车位30万/个；合同二装修费3000元/平；合同三是购房合同。

       偌大的销售中心显得空空荡荡，置业顾问在一旁坐着，并不会主动来接待来客。零星的几个来客，攀谈后基本上都是来看看，前期并没有选房。销售员表示现在没房，之后应该会有资格受到影响的客户来退房，到时候有房子退出来会通知新客户过去看房。报价15000元/㎡，首付要30%， 每套房会附赠一个车位。现场还有一个开盘选到了房的客户正在跟置业顾问沟通她的犹豫：由于第一套房，资格并不受影响 ，但政策前她只用付20%首付，现在要提高到30%，而且，前期排号时项目释放的价格是13000-14000，结果开盘当天直接冲到了15000多，两者相加多出的这笔不算小的钱，让她陷入了纠结之中。

       这就是被误杀的刚需，没办法，在大时代面前，我们都微小似尘埃。

       对于新政，现在大家最为关注的还是接下来郑州楼市会怎么走？房地产真的变天了，调控这么硬搞，会不会很痛？业内怎么应对呢？在今天消息传出后，我们了解到多家房企特别是有项目在限购区的企业都在内部开会，评估政策影响和后续对策，多数不愿对外发声。但也有几位业内人士谈了看法，以供参考：

对商业市场利好有限    新环境会催生精品盘

新合鑫置业董事长张志军：

1、对于新政策的出台大家都有预期，也早有准备，但还是有令人出乎意料的部分，就是限购涵盖了目前还有很多土地资源的新郑。

2、对于购房者来说，新政后房地产投资客会减少一部分；对于开发商来讲，由于限购，开发商尤其是一些中小开发商，资金会有一定的影响。此外，开发商今后拿地的风险评估会加大一个等级，与房产相关的金融机构、投资机构也会继续减少对房地产业的投资比例。而从长远发展来看，新政策对整个地产业的楼盘品质还会有很大的提升，预计接下来会有一些优质精品盘出现。

3、对于写字楼和公寓市场并不会有太大的利好，一方面，目前郑州写字楼和公寓的库存量大；另一方面，受写字楼和公寓的交易税高、出租率低等原因的影响，大家不太看好投资写字楼和公寓，因此近两年销售量也有所下降，目前很多地产商也都在尽量减少商业楼的投资比例。从目前的情况来看，写字楼公寓等产品出台调控的概率很小，除非这些产品也出现销售高潮。

4、至于调控还会不会继续升级，从目前了解到的信息，郑州城改用地在今年下半年或者明年上半年供应量会比较大，郑州土地供应还是比较充盈的，库存量将持续拉长，如果不出现极端现象的话，市场应该会很平稳，不会再出现调控升级。不过，万事皆有可能，根据政府对市场杠杆的可控情况，如果库存量持续下降，可能还会持续出台新政策，未来如果再出新政策可能就会从自持自用房等方面了。

房地产调控应以实现软着陆为目的

财信国兴地产发展股份有限公司总经理韩恺认为，之前大家都认为遏制房地产会打击实体经济，投鼠忌器，现在决策层已经基本达到共识，任房地产发展更对实体经济有不利影响，所以在保证金融安全的情况下，有准备对房地产采取实质性的措施。

新政对于房地产整体来说，应该不会出大问题。当前房地产开发商分三种，1-巨头，都是国有和金融资本，势头汹汹，不担心影响；2-二线城市，竞争力还好的开发商，现金流很好，有能力度过调控期；3-三、四线城市，一直半死不活随时准备跑路的短线开发商，就算出现状况，不会对整个市场有大的冲击。最大的问题可能是企业债和政府债。

他认为正确的调控方向应该是去杠杆限贷，一手房二手房不限购，增加流动性；短期不提房产税，加大土地供给；坚持建筑法的执法力度；认真推动安居房建设。实现房地产的软着陆，避免硬着陆的风险。

全市限购，拼真功夫的时候到了

在与一位资深地产人士沟通时，其表示新政对新增限购区影响挺大的，客户会流失很多，全市的客户心理会受影响，估计观望情绪会重；

这个政策对交付以及办理不动产权证较早的项目比较受欢迎，没有网签的项目估计都很麻烦，对中小开发商影响更大。

总体上来说：

1.客户观望情绪加重

2.开发商会吸取一些开发商不作死就不会死的教训更加低调。

3.中小开发商下半年后会卖地，大开发商会大规模并购。

4.既来之则安之，现在全市都限购了，拼真功夫的时候到了。

结语

政策后续影响会波及很多方面。

1.不作死就不会死，成交量肯定会腰斩。

2.去年那波调控引起的退房潮仍历历在目，那些吃到嘴里的开发商再吐出来，滋味肯定不好受。

3.主城区乃至不限购的登封、新密、巩义、上街也受牵连，平添一个“限售”，徒增的持有成本会让投资者仔细掂量。

4.估计，现在很多人又开始盯着平原新区、开封，后者有楼盘也已经过万了，毕竟，作的人还不少。

5.当然，新政也并非一无是处，比如，加速房地产洗牌，对整个地产业的品质会有提升，逼迫开发商拼真功夫。毕竟，从政府的角度来说，每一次“楼市调控”都是为了维护房地产平稳健康发展，不是“害”，而是“爱”，只是，现在楼市大环境真的“变天”了。

       现在，楼市定向加息已成定局，金融领域的整顿正在深入，严防违规资金进入楼市。官方早已定调：房地产健康发展长效机制正在“加快形成”，一系列配套政策正在路上，在给楼市降温的层面，后续政府手里可打的牌仍然不少，但此次调控周期坚持多久，强行挤出投资水份后稳健程度几何？我们都期待着市场的答案。

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