2017年郑州土拍再起混战！合村并城用地旁落

    1月4日，2017年上班的第二天，郑州依旧被雾霾笼罩。

    这一天郑州土地市场也迎来了新年的第一拍，二七区郭家咀、铁三官庙6宗合村并城用地集中出让，暂时平静的城改市场再起波折，4宗合村并城住宅用地全部熔断，溢价成交。

    今天土拍详情

    先回顾一下今天的土拍情况：

    郑政出〔2016〕163号地块位于南桂路南、地泰路东，土地面积26333.51㎡，折合39.5亩，土地用途为城镇住宅用地，容积率＞1.0，＜3.0，建筑密度＜25%，绿地率＞35%，建筑高度＜80米，最终被郑州九如置业以32386万元拿下！溢价率62.67%！折合地价819.89万元/亩，折合楼面价4099元/㎡。

    据了解，郑州九如置业的股东为康桥旗下子公司，股东为北京康桥天益投资有限公司和北京中金联盛投资有限公司。

    郑政出〔2016〕162 号地块位于南桂路南、地泰路西，土地面积42489.15㎡，折合63.73亩，土地用途为城镇住宅用地，容积率＞1.0，＜3.0，建筑密度＜25%，绿地率＞35%，建筑高度＜80米，被融侨集团以51088万元拿下！折合地价801.59万元/亩，折合楼面价4008元/㎡。

    郑政出〔2016〕164号地块位于鼎盛大道南、地泰路东，土地面积18810.9㎡，折合28.22亩，土地用途为城镇住宅用地，容积率＞1.0，＜3.0，建筑密度＜25%，绿地率＞35%，建筑高度＜80米，同样被融侨揽入，成交价22336万元，溢价率57%，折合地价791.6万元/亩，折合楼面价3958元/㎡。

    郑政出〔2016〕167号地块位于鼎盛大道北、地泰路西，土地面积21706.34㎡，折合32.56亩，土地用途为批发零售、住宿餐饮用地，容积率＜4.0，建筑密度＜40%，绿地率＞30%，建筑高度＜100米，出让年限40年。地块被融侨底价揽入成交价17025万元，折合地价522.89万元/亩，折合楼面价1961元/㎡。

    关于融侨，融侨去年进入郑州，开发的首个项目是融侨城，而据传融侨在荥阳也储备有上千亩土地，正处于前期对接阶段。而今天，融侨在二七区拿地也标志着融侨开发正式进入郑州主城区。

    郑政出〔2016〕165号地块位于鼎盛大道南、地泰路西，土地面积14060.15㎡，折合21.09亩，土地用途为城镇住宅用地，容积率＞1.0，＜3.0，建筑密度＜25%，绿地率＞35%，建筑高度＜80米，熔断价为16036万元，出让年限70年。最终被深圳安创投资管理有限公司以16494万元收入麾下，溢价率55%，折合地价782.07万元/亩，折合楼面价3910元/㎡。

    深圳安创投资管理有限公司，其对外投资过重庆龙湖、成都万科等房地产公司。深圳安创投资管理有限公司为平安科技(深圳)有限公司子公司。平安科技(深圳)有限公司，是《财富》500强企业——中国平安保险（集团）股份有限公司的全资子公司。

    郑政出〔2016〕166号地块位于鼎盛大道北、地泰路东，土地面积23790.08㎡，折合35.69亩，土地用途为批发零售、住宿餐饮用地，容积率＜4.0，建筑密度＜40%，绿地率＞30%，建筑高度＜100米，出让年限40年。最终被郑州美好悦峰置业有限公司以28059万元拿下，溢价率50%！折合地价786.29万元/亩，折合楼面价2949元/㎡。

    郑州美好悦峰置业有限公司成立于2016年12月02日，为亚新旗下全资子公司。

    从今天6宗竞拍土地的位置来看

    这六宗地都属于二七区郭家咀、铁三官庙合村并城用地，据悉鑫苑早与二七区政府签订合作协议，参与二七区郭家咀、铁三官庙合村并城改造。鑫苑工作人员也向中原楼市网确认这些地中却有原属于鑫苑名城后续用地的土地，只不过现在“另有其主”。

    而关于鑫苑城改类土地被抢，这也并非首次，去年7月13日，鑫苑管城十里铺鑫苑国际新城项目的一宗地就被“K2地产”现在的石榴集团拿下，成为郑州首宗真正被抢城改地。

    二七新区再刷存在感

    关于城改用地被抢，我们不再细说，从目前郑州城改市场的情况，再加上今天四宗合村并城用地全部达到熔断，未来对于土地稀缺的房地产市场，城改类用地被抢将真正成为常态。

    今天，我们要说的是，这几宗被抢土地，所处的区域——二七新区。

    对于，二七新区，大家应该都不陌生。自2008年以来，从滨河新区到运河新区到生态文化新城，二七新区不断变更的名称下，有一条思路却始终没变：借助运河清秀之水，打造高品质人居环境，建设一个生态宜居之城。

    在二七新区的建设中，“生态”和“文化”是二七新城要打的两张“王牌”。区域内，南水北调中线工程蜿蜒而过，运河两侧宽200米的南北水调文化生态公园正在建设，加上青铜器公园、南环公园在内的四大公园，以及龙西湖生态文化区拥有6000亩龙西湖水面、10万亩生态涵养林、4200亩郑州树木园、30里的樱桃沟和2.2万亩葡萄园等，为新区生态宜居之城的定位提供了良好的生态基础。

二七新区所在位置

    按照规划二七新区的规划范围为北起南三环，西北接郑密路，南抵新郑，西起绕城公路，东至管城，西南连郑尧高速引线，定位是植入文化产业、时尚、娱乐、购物体验、互联网金融、食品加工等都市型产业，快速推进、快出形象，成为郑州中心城区南部功能完善的复合型组团。

    去年2月份提出了”三区融合“区域将以“总部经济产业园区”、“商业商务办公区”、“现代物流产业区”、“生态休闲产业区”等四大功能片区为支撑，打造郑州西南部滨水生态新城。具体来说将重点布局大学路沿线的“运河新区总部经济产业园”、南四环以南升级版的“物流产业园”、嵩山路以西的“生态产业园”以及南水北调大运河“生态休闲商业带”。

    而近两年来随着南水北调中线干渠通水，二七区高密度的中心城区、中密度的城市新区、低密度的现代田园生态区“三区融合”的提出，以二七新区核心区域为中心，不断向外延伸的二七新区迎来新一轮的竞争与角逐。

    三环至四环，2017将成楼市主战场

    此次土拍的疯狂，也让二七新区再次进入大家的视野。而这种现象的背后是，未来三到四环将成为郑州楼市的主战场。

    为什么这样说？

    一是，郑州三环内已基本无土地供应，郑州要发展只能不断拉大城市框架。

    二是，这些区域作为郑州主城区的顺势外延区域，能够在配套尚未起来之时享受到主城区的便利配套。

三是，政府这些年相继推出了二七新区、商都新区、滨河国际新城、常西湖新区、中原新区、惠济新区等一系列区域规划。

    从目前的发展来看，二七新区吸引了建业、康桥、鑫苑、亚星、盛润等郑州本地知名开发商，和万科、绿地、招商、融创、融侨、北京永泰等外来房企的驻足；常西湖新区、中原新区，吸引了碧桂园、永威、新合鑫、祝福、汇泉、华瑞等房企的进驻。据传名门在该区也储备有土地；北区连霍高速以北汇集了万科、碧桂园、保利、富力、建业、融创、正商、和昌、瀚海中部大观、美景、碧源、正弘、民安、天伦、锦艺、惠众、德兴等房企。

    而明年，新入市项目也大多集中在这些区域。不得不说，未来三到四环将成郑州楼市的主战场。

    而接下来，中原楼市网将逐个分析分析其他区域三到四环的房地产开发情况。

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